Sedan oktober 2022 har fastighetssektorn på börsen sakta börjat återhämta sig efter slakten under fjolårets första nio månader, även om februari har varit en svajig månad. JLL:s analyschef Niclas Höglund ger här sin bild av vad som talar för respektive emot fastighetsaktierna just nu och framåt.
I torsdags förra veckan höll JLL sin första Nordic Outlook för 2023, den första sedan september 2022. Vid förra tillfället låg fastighetssektorn på börsen nära det som skulle komma att bli botten, med ett fall från högsta nivån i november 2021 på närmare 45 procent. Från oktober och framåt förra året började dock sektorn så sakteliga att återhämta sig och januari 2023 började starkt där många bolag hade uppgångar på mellan 10 och 15 procent. Februari har hittills varit något svajigare med flera röda dagar, så frågan är i vilken riktning de noterade fastighetsbolagen rör sig i? Här ger JLL:s analyschef Niclas Höglund en lägesbild:
– Vi har fortsatt låga värderingar bland bolagen i förhållande till deras substansvärde. Nu ligger vi på omkring 30 procents rabatt i sektorn, men det är en förbättring jämfört med i september då vi senast hade en outlook. Den viktigaste drivkraften just nu är något bättre konjunktur, men framför allt är det finansieringen och att långräntorna har stabiliserat sig samt att tillgången till kapital ser lite bättre ut. Bostadssidan är fortsatt trög, där är det 40 procents rabatt för det segmentet, medan den starka hyresmarknaden inte har gett något tryck i lådan för kontorsbolagen, det är en liten positiv vändning även om det är för tidigt att ropa hej.
– Industri och logistik handlas fortsatt med premie och där finns bolag med hög direktavkastning i sina fastighetsslag och de drabbas därför i mindre utsträckning av högre räntor. För bostäder är det betydligt tuffare men i botten ligger faktiskt kontorsbolagen när det gäller börsutvecklingen, säger Niclas Höglund.
Det väldigt svaga börsklimatet under 2022 har också delvis påverkat transaktionsmarknaden då flera av de stora noterade bolagen var med och drev upp transaktionsvolymen till rekordnivåer under 2021 tack vare flera olika stora strukturaffärer. Den typen av affärer har nästan helt lyst med sin frånvaro sedan sommaren 2022 och transaktionsmarknaden har under ett bra tag nu befunnits sig i ett avvaktande och kraftigt inbromsat läge. Niclas Höglund ser ingen omedelbar ljusning de närmaste kvartalen:
– Det har skett en betydande inbromsning och under 2022 var marknaden ungefär halverad jämfört med 2021, men då var det också en rätt dopad marknad det året på grund av alla strukturaffärer. Den svenska nedgången är lite mer accentuerad än de övriga nordiska ländernas men volymen befinner sig fortfarande på en bra nivå historiskt sett. I år finns det många bra affärer att göra men det kan bli svårt att komma ikapp volymen från 2022 på grund av en trög start i år.
De korta räntorna fortsätter att stiga och det är en utveckling där Niclas Höglund och JLL:s svenska vd Linus Ericsson tror att vi ser toppen inom en snar framtid.
– Förväntan är att Riksbanken höjer till styrräntan till 3,5 procent vid nästa tillfälle i april men sedan bedömer marknaden att toppen kommer ligga där och därefter successivt sjunka. Men det viktigaste för fastigheter är de långa räntorna och de ligger runt fem procent nu, så fastighetsbolag som lånade på 1,5 procent för ett år sedan behöver göra det på nivåer som är tre gånger högre nu, säger Linus Ericsson.
