Sjunde AP-fonden etablerar ett nytt bolag fokuserat på samhällsfastigheter inom rättsväsende och gör det via en jätteaffär med Castellum. Maria Björklund, Head of Alternative Investments på Sjunde AP-fonden, berättar om arbetet med att bygga det nya bolaget, tillväxtplanen för att nå målet om 25 miljarder i fastighetsvärde inom fem år och om segmentets attraktivitet.
Under 2023 beslutades att Sjunde AP-fonden skulle få utökade placeringsmöjligheter för investeringar i illikvida tillgångar, såsom fastigheter, private equity och infrastruktur. Nu tas i stort steg inom fastighetsinvesteringar genom att man etablerar bolaget Secura Fastigheter.
– Sedan vi fick mandatet att investera i illikvida tillgångar har vi arbetat med en långsiktig strategi där det på fastighetssidan funnits tre fokusområden: samhällsfastigheter, kontor och bostäder. Vi har arbetat med att förstå sektorerna och se var det finns investeringsmöjligheter som långsiktig ägare. Etableringen av Secura Fastigheter blir startskottet för samhällsfastighetsbenet, säger Maria Björklund.
Vad gör samhällsfastigheter till ett attraktivt tillgångsslag i era ögon?
– När det handlar om specialanpassade fastigheter som bidrar till samhällskritiska funktioner så är det oftast väldigt stabilitet, långa kontrakt och kreditvärdiga hyresgäster – vilket är tre komponenter som gör segmentet attraktivt. Dessutom finns det en stor efterfrågan inom segmentet, vilket också bidrar till dess attraktivitet.
Sjösättningen av Secura Fastigheter görs inte genom att en tå doppas i vattnet. Lanseringen sker i samband med en affär med Castellum där Secura Fastigheter köper en portfölj bestående av nio samhällsfastigheter med inriktning mot rättsväsendet till ett värde om cirka 5,6 miljarder kronor. Förvärvet omfattar cirka 110 000 kvadratmeter uthyrbar area och fastigheterna är belägna i Göteborgsregionen, Örebro, Malmö och Jönköping. Fastigheterna är fullt uthyrda till offentliga hyresgäster, däribland Domstolsverket, Polismyndigheten och Kriminalvården, med en genomsnittlig kvarvarande hyrestid om cirka elva år vid tillträde.
– Vi ser affären som en strategisk plattformsinvestering som gör att vi kan växa inom det här segmentet. Det innebär att vi kan starta direkt och bygga upp bolaget parallellt, säger Maria Björklund.
Sjunde AP-fondens målsättning för Secura Fastigheter är att successivt bygga en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj, med en tydlig utgångspunkt i fastigheter för rättsväsendet och kompletterande delsegment inom samhällsfastigheter. Ambitionen är att nå en portföljvolym om cirka 25 miljarder kronor inom fem år.
– Vi tittar på både befintliga fastigheter och projekt i Norden. Samhällsfastigheter är ett aktivt segment så vi bedömer att det kommer finnas en hel del att titta på.
Är tanken att det ska vara ett nordiskt bolag eller ett svenskt bolag där man kompletterar med Norden?
– Det klart att Sverige är vår hemmamarknad – men ambitionen är att vara ett nordiskt bolag, så vi kommer att titta på möjligheter i våra grannländer.
Har ni redan nu tankar på var ni helst går in här näst?
– Nej, det har vi inte i dagsläget. Sedan kan säga att generellt så ligger finländsk fastighetsmarknad närmare Sverige i struktur och vilken typ av aktörer som finns – vilket skulle kunna göra den till en något enklare marknad att börja med.
Secura Fastigheter ska vara ett fristående bolag – långsiktigt ägt av Sjunde AP-fonden – med egen ledning, styrelse och förvaltningsorganisation. Arbetet med att få detta på plats har redan inletts.
– Inledningsvis fortsätter Castellum att förvalta fastigheterna genom ett serviceavtal, vilket är väldigt viktigt så att det inte blir någon påverkan i den dagliga verksamheten för hyresgästerna, säger Maria Björklund.
– Sedan kommer vi successivt att bygga den nya organisationen, där det ska finnas en styrelse och en ledning, och skapa en förvaltningsverksamhet. Mer runt bemanningen kommer kommunicera allt eftersom den finns på plats.
När ni vill ha ledning och styrelse på plats?
– Vi har interimslösningar på plats från dag ett och jobbar hårt för att få klart med en permanent organisation.
Är planen att detta ska vara ett helägt bolag av Sjunde AP-fonden eller finns möjligheter att ta med ytterligare delägare framöver?
– Vi har i dag inga planer på att ta in andra delägare utan tanken är att det ska vara ett Sjunde AP-fonds-ägt bolag.
– Särskilt när man arbetar med fastigheter som riktar sig mot rättsväsende så är ägandeförhållanden av större vikt än vad som kanske är fallet i andra sektorer.
