Internationella investerare har den senaste tiden markant ökat sin andel av den svenska transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter. Under de första elva månaderna 2015 har de fördubblat sin relativa investeringsvolym jämfört med samma period föregående år och står nu för cirka 30 procent av transaktionsvolymen, enligt Newsec. Motsvarande investeringsvolymer från internationella aktörer har inte setts sedan 2008.
Newsec bedömer att den totala transaktionsvolymen under 2015 kommer att uppgå till cirka 135 miljarder.
Större transaktioner har varit ledordet för de utländska investeringarna under 2015. Ett exempel är amerikanska kapitalförvaltaren Blackstones köp av Obligo, omfattande en större portfölj med bland annat fastigheter i Sverige för cirka 9,5 miljarder, främst kontors- och logistikfastigheter primärt lokaliserade i Stockholm och Göteborg.
Transaktionen är också intressant mot bakgrund av att Blackstone tidigare varit aktiva på den svenska fastighetsmarknaden och nu åter investerar i Sverige. Även danska investerare är tillbaka på marknaden, en kategori som investerade tungt före finanskrisen 2008. Ett danskt konsortium finansierat av danska pensionspengar stod för årets näst största affär då de förvärvade NREP:s logistikportfölj som är spridd över landet för cirka 4,4 miljarder. Brittiska investerare har generellt visat ett stort intresse för handelsfastigheter, vilket demonstreras genom Grosvenors köp av Skärholmens Centrum. Förvärvet är den största enskilda fastighetstransaktionen under året med en volym på cirka 3,5 miljarder.
– Ett ökat inflöde av utländskt kapital har tidigare kännetecknat slutet på en uppgångsfas i fastighetscykeln, som sedan följts av fallande fastighetsvärden. I dagens marknad, med stort tillflöde av främst pensionskapital till fastighetsmarknaden tillsammans med ett fortsatt lågränteklimat finns ännu inga tendenser till fallande värden, säger Jakob Pettersson, research-chef på Newsec Sweden.
Institutioner och börsnoterade fastighetsbolag har varit och är stora nettoköpare. En stor del av svenska institutionskapitalet investeras nu i bostäder, medan de noterade bolagen främst förvärvat kontorsfastigheter. Fastighetsfonder var stora nettosäljare under 2014, och denna trend har förstärkts under året.
– God tillgång till billigt kapital, tillsammans med en övervikt av köpare med lång investeringshorisont, har lett till kraftigt sjunkande direktavkastningskrav, främst i kommersiella segment i bästa läge. Även för bostäder i tillväxtorter har direktavkastningskraven sjunkit kraftigt, såväl avseende välbelägna bostadsfastigheter som bostäder i sämre lägen och för miljonprogramsfastigheter. Detta segment har dock hittills inte attraherat utländskt kapital, säger Jakob Pettersson.
