I veckan presenterade Citymark Analys sin kartläggning av kontorshyresmarknaden i Stockholm. För Fastighetssverige utvecklade analyschef Tor Borg sina tankar om trenderna i rapporten.
Citymark Analys kartlägger i detalj kontorshyresmarknaden i Stockholm två gånger om året. I samtal med Fastighetssverige ger Tor Borg, analyschef på Citymark Analys, fördjupande svar kring ett par delar i rapporten.
I höstens kartläggning framkommer bland annat att vakansgraden i centrala Stockholm (innanför tullarna) fallit från 10,7 procent i våras till 10,3 procent under hösten. Det är första gången på tre år som vakanserna i centrala Stockholm minskat.
Är detta ett hack i kurvan eller ser ni en utveckling där vi går mot stadigt minskande vakanser i centrala Stockholm?
– Nej, det är inte bara ett hack i en uppåtgående kurva. Det är en förbättrad efterfrågesituation som ligger bakom och med en starkare konjunktur så kommer vi så småningom att se att vakansgraderna vänder nedåt mer tydligt. Det kommer dock nog att ta ett litet tag innan det blir helt tydligt. Så under 2026 får vi nog dras med vakansgrader på dessa nivåer eller till med kanske något högre, säger Tor Borg.
I det nyare A-segmentet har det varit ganska god nettouthyrning det senaste året i centrala Stockholm. I det äldre B-segmentet fortsätter dock efterfrågan att vara svag. Tillförseln av ytor i A-segmentet har varit ganska stor, tack vare renoveringar. Sammantaget innebär detta att vakansgraden fortsätter att vara högre i A- än i B-segmentet i centrala Stockholm.
Den nytillförsel som sker av kontor i centrala Stockholm gör att det är högre vakans i A- än i B-segmentet. Har du någon bild av när det kommer ske ett skifte där?
– Hyresstrukturen i Stockholm gör det lönsamt att renovera och uppgradera äldre kontorslokaler – under förutsättning att de blir uthyrda. Det innebär att äldre kontorsytor som blir vakanta inte blir liggande så länge utan renoveras upp till högre kontorsstandard eller konverteras till annat än kontor. Därmed stiger inte vakansgraden i det äldre segmentet, vakanserna försvinner utan att bli uthyrda. Så länge det inte finns en vilja att betala ganska mycket mer i hyra för nyare lokaler än för gamla så kommer nog denna trend att hålla i sig.
I de flesta områden utanför tullarna i Stockholm har vakanserna fortsatt öka. I Norrort var vakansgraden 21,0 procent och i Söderort 11,8 procent.
Om man tittar på flyttströmmarna där fler och fler söker sig centralt, hur ser framtiden ut för kontoren i ytterområden på längre sikt och vad behövs för att dom ska få en revival?
– Nettot av flyttströmmarna går utifrån och in mot centrum. Men det är jämnare fördelat nu är för två–tre år sedan. För att få till en riktig nettoutflyttning krävs det nog att det blir brist på kontorsytor i city, liknande den under perioden 2015–2019, som mer eller mindre tvingar växande företag ut från stan.
Under senaste åren har man sett att en del kontor som inte fungerar – i såväl Stockholm som andra städer – ställs om till bostäder eller hotell.
Är det en utveckling som du ser växa ytterligare?
– I vilken utsträckning äldre kontorsytor i sämre lägen konverteras till annan användning beror helt på förutsättningarna. Vissa fastigheter kan enkelt göras om, för andra fastigheter är en konvertering så kostsam att det är billigare att riva och bygga nytt. Vi kommer sannolikt att få se en fortsatt trend med konverteringar av kontor. För att det ska bli bostäder och hotell så krävs det dock att det är lägen som passar för dessa ändamål.
