Idun Fastigheter gjorde nyligen sitt första förvärv i Norge och nu lägger det unga bolaget sitt primära fokus på att växa i grannlandet. För Fastighetssverige berättar vd:n Christian Olofsson om ambitionerna på den norska marknaden, hur den skiljer sig mot den svenska och de stora utmaningarna i dagens tuffa finansiella klimat.
Idun Fastigheter är ett fastighetsbolag inriktat på utveckling av bostäder och social infrastruktur. Bolaget grundades 2020 med Christian Olofsson som vd och huvudägare och har fram tills nyligen verkat på den svenska marknaden, men i början av januari genomförde man sitt första förvärv i Norge, något som Fastighetssverige nyligen rapporterade om.
Det rör sig om en fastighet i Gjerdrum kommun, cirka 30 kilometer norr om Oslo centrum, och transaktionen omfattar ett tidigare hotell som konverterats till vård- och omsorgsändamål. Tomten uppgår till cirka 4 200 kvadratmeter med tre byggnader om total cirka 1 850 kvadratmeter BTA. Fastigheten är fullt uthyrd till Wecare Omsorg på 15 år. Hotellet färdigställdes ursprungligen under år 2000 och har under 2022 genomgått en omfattande renovering.
Steget in i Norge signifierar ett skifte för Idun som enligt Christian Olofsson kommer att ha sitt huvudfokus framöver på social infrastruktur och omsorgsfastigheter i landet.
– Spontant skulle jag säga att den norska marknaden innehåller lite lugnare svängningar, det går inte från 0 till 100 eller tvärtom och de har inte haft en styrränta som liknat vår och det har inte blivit tre gånger dyrare att låna till en privatbostad det senaste halvåret. Just omsorgsdelen är väldigt intressant sett till hur det fungerar i Norge och där ligger vårt stora fokus nu, sedan fortsätter vi att leta rätt affärer i Sverige parallellt med detta, säger han till Fastighetssverige.
Idun har en ambition om att växa upp till två miljarder norska kronor i landet, men man har inte satt någon tidsram för det målet. Just nu tycker Christian Olofsson att marknaden måste sätta sig och prisbilden måste klarna för att transaktionerna ska kunna rulla igång på allvar:
– Vi har kommit in i ett nytt år nu och bankfinansiering är det som är på allas läppar, frågan är hur bankerna ser på den nuvarande situationen och hur deras vilja till att låna ut pengar kommer att se ut, där upplever jag att ingen riktigt har greppat hur det kommer se ut på kort och medellång sikt. Efter semestern förra året har bankfinansieringen varit fruktansvärt tuff för alla oavsett storlek. I övrigt finns det ganska gott om pengar i systemet och många som vill investera, men man måste känna nånstans att prisbilden bottnar.
Christian Olofsson berättar vidare att Idun får bra med propåer och intressen kring potentiella affärer, men att många aktörer väntar sig för mycket pengar.
– För stunden utvärderar vi affärer till ett värde av ungefär en miljard kronor, det finns bra objekt att titta på och så finns det mycket som är mindre bra. Många aktörer har tidigare köpt för dyrt och vill nu sälja på nivåer som inte existerar längre. Sådana objekt som man tittat på tidigare gå det inte att få ihop affärer kring nu och det kan bero på finansiering eller att objekten värderas för högt. Där måste man nu bilda sig en egen uppfattning om rätt värde, säger Christian Olofsson.
Han har redan varit tydlig med att det är omsorgsfastigheter som är bolagets primära fokus den närmsta tiden men även bostadsfastigheter är ett område där bolaget behåller exponeringen. Dock menar han att marknaden är alldeles för kaotiskt och det måste ske en sättning innan man är villig att agera.
– Vi ser fortfarande bostäder som en bristvara i vissa regioner, sedan kan ingen bygga på de orterna som är mest utsatta eftersom det inte längre finns ett statligt investeringsstöd. Det blir något för politiken att jobba på hur man ska lösa den biten, för byggtakten går nu snabbt ifrån hög till låg, vi pratar om en extrem inbromsning, säger Christian Olofsson och fortsätter:
– Sedan tittar vi på många av de markanvisningstävlingar som varit det senaste året där de vinnande aktörerna nu börjat tacka nej till sina tilldelningar, det handlar om både ettan, tvåan och trean i tävlingarna. Detta skapar såklart möjligheter för övriga aktörer på marknaden som ges möjlighet att tillsammans med kommunen ta ett omtag.
Idun har sedan tidigare ett JV-samarbete med SBB som rör utveckling av bostäder och samhällsfastigheter i Mälardalsregionen på 16 000 kvadratmeter. Christian Olofsson berättar att det samarbetet kommer att bestå och att det inte är något som SBB meddelat att de kommer avsluta som en del i deras mer långsiktiga plan att systematiskt minska andelen JV-verksamheter.
– Det samarbetet kommer att fortsätta men med samma försiktiga analys som alla andra tillämpar, men vi är en obetydlig aktör på deras JV-sida, utifrån det som sägs medialt.
– Sedan är vi alltid intresserade av fler JV-samarbeten, vi lägger mycket vikt och energi på att ha bra relationer och vi avstår hellre ett projekt snarare än att genomföra det om vi inte känner att samarbetet sitter. Det finns ett bra intresse för oss att vara med i ett antal JV-satsningar, man behöver bara komma över en tröskel kring hur finansieringen ska se ut, säger Christian Olofsson.
