Det nya året är bara en dryg vecka bort och Fastighetssverige tar därför hjälp av ett antal branschprofiler att titta närmare på uthyrningsmarknaden 2025. Hur kommer behoven utvecklas? Vilka trender styr utveckling? Vilken typ av lägen kommer efterfrågas? Vilken roll kommer coworkingen spela? Svaren levereras här.
Fastighetssverige har tagit hjälp av tre stycken meriterade namn för att titta in i spåkulan kring uthyrningsmarknaden 2025.
Jessica Gräsberg, uthyrningschef, Colliers
Hur ser ni kontorsbehoven utvecklas hos hyresgästerna under 2025 och vilka trender styr utvecklingen?
– Hyresgästerna ställer allt högre krav på sina kontorslokaler. Kontoret ska vara mer än bara en arbetsplats – det ska vara en inspirerande och trivsam miljö där medarbetarna vill vistas. Lokalerna ska uppfylla olika behov, både för individuellt arbete och samarbete, samtidigt som de reflekterar företagets profil och värderingar. Fastigheten bör också erbjuda gemensam service, såsom reception och mötesrum, och ha en tydlig miljöcertifiering. Dessutom är läget avgörande – tillgänglighet och närhet till transport är högt prioriterat.
Hur väl tycker ni fastighetsägare hanterar nya krav som finns från hyresgäster?
– Många fastighetsägare har blivit skickliga på att anpassa sig till de nya kraven. De arbetar aktivt med att modernisera sina fastigheter, stärka miljöprofilen och bredda serviceutbudet för att möta hyresgästernas förväntningar.
Vilken samsyn på behov och hyresnivåer tycker ni det finns mellan fastighetsägare och hyresgäster nu?
– Det beror till stor del på var fastigheten är belägen. Inom tullområden upplever jag att det finns en hög grad av samsyn, där båda parter oftast är överens om lokalernas värde. Det är dock naturligt att fastighetsägare vill maximera hyran, medan hyresgästerna vill hålla kostnaderna nere, vilket kan skapa viss spänning.
Hur ser ni hyresnivåerna utvecklas framöver?
– I CBD (Central Business District) förväntas hyresnivåerna ligga stabilt. I områden som Slussen kan vi däremot se en viss ökning i takt med att fastighetsägare fortsätter att modernisera området och skapa mer attraktiva kontorsmiljöer.
Vilken typ av lägen är det som kommer efterfrågas när företag letar kontor? Hur ser ni lägen utanför CBD utvecklas under året som kommer?
– Under 2025 kommer lägen inom tull fortsatt att vara mest eftertraktade. För områden utanför tull krävs närhet till spårbunden trafik för att behålla attraktiviteten. Tyvärr kan det vara en utmaning för fastigheter som ligger längre från spårbunden trafik. Ju längre från city, desto viktigare blir direkt tillgång till spårbundet för att locka företag.
Vilken roll ser ni coworkingen spela på kontorsmarknaden framöver?
– Coworking-lösningar kommer att fortsätta fylla ett viktigt behov, särskilt för mindre företag som söker flexibilitet och inte vill binda sig till långa hyresavtal. Det är också en attraktiv lösning för företag som befinner sig i tillväxtfas. Dessutom kan Coworking-ytor fungera som ett värdefullt tillskott för andra hyresgäster i samma fastighet genom att erbjuda mötesrum och flexibla arbetsplatser.
Fredrik Lindén, uthyrningschef, Novier
Hur ser ni kontorsbehoven utvecklas hos hyresgästerna under 2025 och vilka trender styr utvecklingen?
– I takt med att fler medarbetare återvänder till kontoren, självmant och/eller genom regler på företagen, så återgår vi lite mot tidigare förutsättningar på kontorsmarknaden. Kontoret behövs och utgör en viktig bas i företagens utveckling och kulturbygge. Däremot ser kontoren annorlunda ut än innan, där det flexibla arbetssättet även tagit sig in på kontoren i form av nya och förändrade kontorslayouter och möbleringar. Återbruk av kontorsinredningar och möbler blir än mer vanligt.
Hur väl tycker ni fastighetsägare hanterar nya krav som finns från hyresgäster?
– Som fastighetsägare och förvaltare behöver man givetvis skapa möjligheter att möta önskemål och krav där det går. Över tid så förändras kraven, till exempel för något år sedan var kraven oftare korta avtalstider och mycket flexibilitet, mitt i pandemin ville ”alla” företag konkurrera med den mest attraktiva adressen för att locka in medarbetarna. Jag tycker nog att fastighetsägarna generellt försöker hänga med i svängarna.
Vilken samsyn på behov och hyresnivåer tycker ni det finns mellan fastighetsägare och hyresgäster nu?
– Tillgång och efterfrågan styr som vanligt i dessa frågor. Den genomsnittliga hyresnivån har haft hjälp de senaste åren av indexökningarna, så nivåerna har hållit emot den större tillgången på objekt, både på grund av att många hyresgäster har krympt sina ytor, samt att utbudet på andrahandsmarknaden är relativt högt, vilket leder till press nedåt av hyresnivåerna. Efterfrågan av bra belägna kontor i bra skick är fortsatt högt, medan nivåerna i lite mer sekundära lägen har pressats nedåt mer. Samsynen tar lite tid att skapa, men det görs uthyrningar på bra hyresnivåer vilket är ett kvitto på att parterna finner varandra.
Hur ser ni hyresnivåerna utvecklas framöver?
– Min bild är att vi har rätt stabila hyresnivåer nu, men incitamenten i form av hyresfri tid, rabatter mm ger snitthyror som är lägre. Ofta är ju dessa incitament framtunga, så tron på de ursprungliga hyresnivåerna i avtal med rabatter finns där inom hyresavtalens tid. Vidare kommer hyresgästerna säkerligen vara beredda att betala lite extra för miljömärkta lokaler eller återbrukat anpassade lokaler, samt fortsättningsvis håller de absolut bäst lokaliserade lokalerna nivån uppe.
Vilken typ av lägen är det som kommer efterfrågas när företag letar kontor? Hur ser ni lägen utanför CBD utvecklas under året som kommer?
– Lite som jag varit inne på ovan är CBD en marknad för sig. Direkt utanför CBD är efterfrågan betydligt lägre, men där har nog inte hyresnivåerna anpassat sig riktigt. Vi ser också en väldigt stark efterfrågan på moderna kontor utanför tull i lägen som erbjuder bra kommunikationer och bra service, som Arenastaden i Solna. Under 2025 skulle jag gissa att det lättar något i övriga innerstaden, utanför CBD alltså, i takt med att fastighetsägare och hyresgäster finner varandra på marknaden.
Vilken roll ser ni coworkingen spela på kontorsmarknaden framöver?
– Cowokingen har nog funnit sin plats, men överetableringen har varit väldigt tydlig. Oavsett om det handlar om krav på flexibla avtalstider, som inte är lika lätt att finna på den reguljära hyresmarknaden eller önskan att hyra en bekväm all-inclusive-lösning kommer det även framöver finnas ett behov av coworking. Vi ser dock fler före detta coworkinghyresgäster som söker eget kontor, för att på så sätt tydligare kunna bygga sin egen kultur – oavsett om det är i en liten eller stor lokal.
Jennifer Eriksson, uthyrningschef Göteborg, Croisette
Hur ser ni kontorsbehoven utvecklas hos hyresgästerna under 2025 och vilka trender styr utvecklingen?
– Centrala, moderna och flexibla kontor är attraktiva. Man vill inte betala för mer ytor än man faktiskt behöver – faciliteter som konferensrum att hyra till i huset, cykelgarage, gym, restauranger etcetera är ett stort plus att ha i samma fastighet som sitt kontor. Skapar mervärde för anställda!
Hur väl tycker ni fastighetsägare hanterar nya krav som finns från hyresgäster?
– Ganska bra – mer flexibla med avtalstider och rabatter av hyresnivåer än tidigare.
Vilken samsyn på behov och hyresnivåer tycker ni det finns mellan fastighetsägare och hyresgäster nu?
– Som hyresgäst blir det lätt att jämföra päron och äpplen. Lokaler och fastigheter kan verkligen vara två helt olika produkter och det har hyresgästen svårt att förstå. Finns mycket vakant så man tror att man kan få samma eller bättre erbjudande (lägre hyresnivå) hela tiden.
Hur ser ni hyresnivåerna utvecklas framöver?
– Hoppas på en ökning!
Vilken typ av lägen är det som kommer efterfrågas när företag letar kontor? Hur ser ni lägen utanför CBD utvecklas under året som kommer?
– CBD efterfrågas! Fortsatt rätt bra tryck på nyproduktion (exempelvis Hufvudstadens Kv.Johanna, NCC:se Habitat 7 etcetera).
– Fortsatt väldigt mycket vakanser som säkert kommer bli fler.
Vilken roll ser ni coworkingen spela på kontorsmarknaden framöver?
– Många fastighetsägare börjar med koncept som innebär att avtalstiden är mer flexibel, lokalerna är uppmöblerade så det är i princip bara att ta med datorn och plugga in. Det kan nog bli en utmanare till coworkingen då vi ser att många intressenter ändå vill ha ”sitt egna” men slippa pilla med städ, wi-fi, möbler etcetera. Men coworking känns som ett bra ställe att börja på/mellanlanda på så det kommer nog fortfarande finnas och vara viktigt.
