Stendörren utvecklar bland annat logistik och har en del lageryta i sitt befintliga bestånd. Där kan e-handel sägas vara en tillväxtgenerator. Det finns också, menar Erik Ranje, en speciell dynamik i tillgångsslaget verksamhet när det kommer till urbana lägen.
– Ibland konverteras det bort verksamhetslokaler i de mest urbana lägena, till exempel till bostäder. Det här gör ju att utbudet i varje fall inte är växande, kanske till och krympande, medan efterfrågan ökar. Det råder ju långsiktigt en hyrestillväxt i vårt bestånd.
Bolaget har en byggnadsportfölj som är omfattande på 640 000 kvadratmeter, i förhållande till Stendörrens idag uthyrbara yta på ungefär 860 000 kvadratmeter. Det här gör att man potentiellt skulle kunna växa ytan med ungefär 75 procent inom det befintliga beståndet.
– Vi har förvärvat en del också, rots både pandemi och därefter finansiell turbulens. Vi såg väldigt bra finansieringsmöjligheter och kände att det är läge att expandera återigen via förvärv, trots en period utan förvärv och trots att vi inte sett att marknaden riktigt har varit gynnsam. Vi har förvärvat för 1,2 miljarder sen mitten på 2024 till en direktavkastning på 7 procent och adderar vi på en del färdigställda projekt så har vi expanderat för ungefär 1,45 miljarder totalt sett i investeringar, både då förvärv och projekt till en avkastning på 7,2 procent, vilket är en väldigt, väldigt attraktiv siffra tycker jag, säger Erik Ranje.
Stendörren har också förvärvat på nya marknader, i Oslo, Helsingfors och Köpenhamn.
– Vi har en förvärvsmodell där vi förvärvar ”singel assets”, enstaka styckeobjekt, och i off market affärer – det vill säga inte konkurrensutsatta transaktioner, vilket gör att vi ofta kan förvärva på ungefär hundra punkter eller 50 punkter högre avkastning och har gjort det under de senaste fem åren. Vi kommer fortsätta på den förvärvsmodellen – alltså enstaka styckeobjekt off market – snarare än en portfölj med premium i konkurrensutsatta aktioner, berättar Erik Ranje.
– Vi vill gärna spendera i Stockholm. Det var ibland alldeles för konkurrensutsatt i de bästa lägena i Stockholm och när konkurrensen inte är jättehög så vill vi gärna prioritera det men vi vill också prioritera att nå kritisk massa på våra nya marknader i Oslo och Köpenhamn.
Den aktuella skatten i Q4 var hög och uppgick till nästan 17 procent av förvaltningsresultatet. Var det någonting speciellt som påverkade detta?
– En stor förklaring är att vi har en reavinstbeskattning, på fastighetsförsäljning av Varvet 1, under året som uppgått till ungefär 24 miljoner av de 53 som vi har i resultaträkningen här i Q4.
Om man blickar framåt, in i 2025, finns det anledning att tro att den aktuella skatten ska skilja sig markant från den under 2024?
– Den här reavinstbeskattningen är en konsekvens av att vi sålde en fastighet till Trafikverket, alltså till svenska staten, som ju gör fastighetstransaktioner, inte bolagstransaktioner, så att det är ovanligt att vi betalar reavinstskatt på fastighetsförsäljningar. Staten gör ju väldigt sällan fastighetsaffärer.
Ni har en stark nettouthyrning i Q4. Är det någon specifik delmarknad i er portfölj där ni ser extra hög efterfrågan, eller någon särskild typ av lokal? Eller är det brett över portföljen?
– Det är ganska brett. Vi har haft en del vakanser men som har varit i förhållandevis bra lägen och det är en del av dem som vi nu har hyrt ut: fyra ganska stora, i hyfsat centrala Mälardalslägen, plus en i Enköping i början på året.
Bostadsbyggrätterna, som ni har och haft ett tag i balansräkningen, utgör ungefär en tredjedel av byggrättsvärdet. Hur ser ni på dem över tid?
– Vi ser att det börjar finnas ett intresse för bostadsbyggrätter igen, det har gjorts några transaktioner och vi har fått lite faktiskt förfrågningar kring dem, men vi känner inte att marknaden är riktigt där och stark ännu. Men när den marknaden kommer tillbaka så kommer vi ta en ny titt på den och så får vi se vad styrelsen kommer till förslutsats då. Det kan ju mycket väl bli att de ska säljas. Men det är det är det vi får ta ställning till när marknaden är tillbaka på riktigt.
