Bostäder fortsätter vara ett mycket starkt segment på den svenska transaktionsmarknaden. Gunnar Larsson, nytillträdd Head of Residential Investment Properties Sweden på CBRE, berättar för Fastighetssverige om det utländska intresset, vilka områden som är mest attraktiva för investeringar och hur han ser transaktionsmarkanden för bostäder utvecklas under 2022.
Bostäder har seglat upp som en favorit hos många investerare och konkurrensen på marknaden har ökat markant senaste åren. Efter att segmentet dominerat den nordiska transaktionsvolymen under 2021 – inte minst på grund av jätteaffären mellan Heimstaden och Akelius – tror Gunnar Larsson, Head of Residential Investment Properties Sweden på CBRE på att transaktionsmarknaden för bostäder kommer vara lika stark även 2022.
– Vi på CBRE tror på ett lika starkt år som förra året, det vill säga cirka 300–350 miljarder kronor i total transaktionsvolym för 2022. Det är rimligt att tro att en tredjedel, det vill säga cirka 100 miljarder utgörs av hyresbostäder, där vi även inkluderar studentbostäder, säger han och fortsätter:
– Det finns flera faktorer som påverkar utvecklingen. Att hyresbostadsmarknaden i Sverige är het grundas på starka fundament. Att ha tak över huvudet för sig själv och sin familj prioriteras högt av de flesta.
– Efterfrågan ökar i och med att nyproduktionen inte når upp till Sveriges befolkningstillväxt, även om det finns regionala undantag. Tack vare låga vakanser, stabila flöden, outnyttjad potential i extrainkomster och moderna kostnadsbesparingar bidrar till att det finns mer avkastning att hämta.
Vidare drivs hyresrättspriserna även av låga finansieringskostnader, även om räntorna ökat senaste tiden. Sammantaget tror vi på ytterligare (om än måttlig) ’yield compression’ under 2022, det vill säga högre priser. Vidare bör inflationens positiva hyrespåverkan parera räntehöjningarnas påverkan på ’cash on cash’ och främst ha temporära effekter.
Bostäder brukar ofta beskrivas som ett tryggt segment eftersom människor behöver någonstans att bo i hela landet – inte bara i storstäderna. Det breda intresset märks av bland köparna, även om Stockholm fortfarande dominera när det gäller transaktioner.
– Sett till värde är det sannolikt att Stockholm, som hade en transaktionsvolym på över 20 miljarder 2021, fortsätter dominera. Investerare som är nya på den svenska marknaden fokuserar i regel på Stockholm, Göteborg och Malmö i direkt-affärer. Heta orter utöver Storstockholm har sista året varit bland annat Linköping, Uppsala, Halmstad och Eskilstuna, säger Gunnar Larsson.
– Fram till slutet på 2021, i och med senaste regeringsbudgetens skrotande av det så kallade investeringsstödet, har fokus skiftat en aning. Orternas fundamentala parametrar, så som befolkningstillväxt och lokalarbetsmarknad blir allt viktigare. Avsaknaden av stödet gör att investeringar måste grundas på allt högre hyror, som det vanligtvis finns tillräcklig efterfrågan för endast i tillväxtorter.
– Värt att nämna är att hyresbostäder, studentbostäder, LSS-boenden, co-living, lägenhetshotell och hotell har mycket gemensamt och vissa investerare klarar att hantera flera eller samtliga segment. Studentbostäder tror vi är på särskild frammarsch.
Den heta svenska bostadsmarknaden lockar inte bara svenska köpare. Även utländska aktörer – däribland Patrizia som i fjol gjorde stora affärer både i Stockholm och Västerås – letar bostadsförvärv på den svenska marknaden.
– Akelius-Heimstaden affären är ett tydligt exempel på vad både utländska och inhemska investerare är på jakt efter, nämligen större portföljer, kassaflöden och säkra placeringar. De låga yielderna som dess portföljer köps till förutsätter i regel att köparen har tillgång till billigt kapital.
– Genom att öka riskexponeringen kan affärer göras på aningen lägre ingångsvärden, vilket ofta leder till exempelvis forward-affärer, eller Joint Ventures. Många utländska investerare vill bygga volym snabbt och då är det bra att vara öppen för så många strukturer som vanligt.
– Nyproduktion är ofta lättare att förstå för utländska investerare än det äldre beståndet. Givet att nyproducerade bostäder i regel har högre hyresnivåer blir även investeringsvolymen större.
2019 stod utländska investerare för över hälften av hyresbostadstransaktionerna – 35,6 miljarder kronor – vilket droppade dramatiskt 2020 till åtta procent för att svänga upp till rekordnivåer igen på 42,5 miljarder kronor under 2021. Detta kan mycket väl bli standard en bra tid framöver.
Den svenska bostadsmarknaden är inte den enda fruktsamma i Norden. Även den finländska och danska bostadsmarknaden lockar köpare, medan inställningen till den norska ses som mer avvaktande på grund av höga kostnader kopplade till förvärven.
Ser du någon skillnad i intresset för de olika nordiska bostadsmarknaderna?
– Sverige och Danmark dominerar investeringsvolymen för bostäder i Norden – cirka 70 procent – där de vardera utför cirka 35 procent av transaktionsvolymen. Finland och Norge tenderar att variera mellan 15–20 procent respektive 10–15 procent av Nordens andel.
– Finlands oreglerade hyror, eurovaluta och högre yield-nivåer attraherar många. Danmark har billigast direktfinansiering och ligger nära Kontinentaleuropa, medan Norge ofta upplevs som motsatsen med dyrare finansiering och hedging-kostnader därav extra dominerat av inhemska aktörer. Sverige är Nordens största och mest likvida bostadsmarknad, vilket också reflekterats i prisnivåerna.
– Med det sagt är hela Norden mycket intressant och jag ser verkligen fram emot att arbeta med det nordiska teamet, tillsammans med kunder och partners.
