HSB inleder nu sitt 100-årsfirande. Fastighetssverige fick ett samtal med deras Göteborgs-vd, Lars Göran Andersson, om hur medlemsföretaget har utvecklats, hur svår bostadspolitiken är att påverka och om vilka utmaningar som väntar när krisen står inför dörren.
Var tionde person i Sverige bor i en HSB-fastighet. Från att medlemsföretaget grundades 1920 så har man vuxit rejält. Myllan som HSB växte fram ur för hundra år sedan präglades av en tid då människor bodde trångt, osäkert och där ett boende kostade allt för mycket.
– På så sätt så finns det kanske vissa likheter. HSB startades utifrån att hyresgästerna gick samman och ville ha ett annat typ av boende med lägre kostnader och bra förutsättningar för att kunna få hyfsad standard. Den modellen gäller fortfarande eftersom vi har möjlighet att använda överskottet till investeringar och olika slag, för ett bättre boende för våra medlemmar. I det avseendet är det helt lika, säger Lars Göran Andersson, vd för HSB Göteborg.
Han har jobbat för HSB i snart 30 år och är sedan 2007 vd för den västsvenska delen av organisationen. Om han ska beskriva vad som förändrats under den tiden han jobbat på HSB så är det skillnaderna och likheterna med finanskriserna som han reflekterar kring.
– På ett sätt så var finanskrisen 2008 en lättare kris. Den drabbade inte våra medlemmar så hårt, och den gick trots allt över relativt snabbt. Men det vi ser nu är att alla drabbas, och alla delar av samhället drabbas på bred front. För vår del så innebär det ju också att vi kommer behöva hålla igen på projekt och avvakta med att dra igång nya, säger han.
Både finansministern och Riksbanken har gång på gång pekat ut hushållens höga belåning som ett av riskmomenten i ekonomin. Hur ser du på den beskrivningen?
– Jag håller med till viss del. Men jag tycker nog att man har utmålat det som ett mycket större problem än det är egentligen. För visst är svenska hushåll högt belånade, men jämför vi det med övriga Europa så är det nästan uteslutande bostäder som är belånade i Sverige, och alltså har hushållen sitt kapital i stabila tillgångar. Där man i övriga Europa tar lån till annan övrig konsumtion i större utsträckning än i Sverige.
Lars Göran Andersson säger att man från HSB:s sida har försökt ha den dialogen med Riksbanken och Finansinspektionen.
– Det känns missvisande helt enkelt och det är viktigt att man får en mer nyanserad bild av läget som det egentligen är. Dessutom har bankväsende haft höga krav i sina kalkyler för att man ska kunna få lån överhuvudtaget. Man har legat på 5–6 procent, och räntan är ju inte uppe där än.
Lars Göran Andersson beskriver det som att det finns en motståndskraft hos medborgarna och att debatten är något överdriven.
– Men visst, det är klart man måste ha koll på den frågan, säger han.
Han oroas för var det kommer sluta när Riksbanken höjer styrräntan, samtidigt som hela bostadsbranschen går på sparlåga.
– Det krävs ju att alla bjuder till nu. Att vi i branschen, att myndigheterna och staten gör sitt i det här läget. Och kanske bankerna också. Att alla aktörer på något sätt bjuder till för att vi ska få igång produktionen igen.
Men det krävs stimulanser och att politiken behöver ta ett mycket större ansvar.
– Regeringen behöver tittar på startlån och göra en översyn av bostadspolitiken på något sätt nu. För det är ett stort bekymmer för hela samhällsutvecklingen att vi inte har en fungerande bostadsmarknad. Men vi har inte haft någon riktig bostadspolitik som varit värd namnet sen nittiotalskrisen.
HSB har som så många andra fått ligga lågt med framdrivningen av projekt, även om de ser över alternativ för att komma igång så småningom och stå redo när marknaden vänder.
– Vi har ju en viss uthållighet, samtidigt som vi har varit med i hundra år och genom alla tidigare kriser. Så allt talar ju för att vi kommer klara den här krisen också. Men det kommer ju bli utmanande, säger Lars Göran Andersson.
Det finns visst ljus på himlen. Dels ser bostadspriserna ut att stabilisera sig, samtidigt som det finns vissa indikationer på att inflationen och räntan kan sänkas under det kommande året.
– Det är vad vi alla i branschen hoppas på, där nästan alla drabbas väldigt hårt just nu.
Vad uttrycker medlemmarna för oro just nu?
– Bostadsrättsföreningarna har det också tufft. Det är det som är skillnaden mot finanskrisen. På så sätt skulle jag påstå att det här är en värre kris än finanskrisen, för den är så mycket bredare. Den drabbar bostadsrättsföreningarna i och med att räntorna och energiprishöjningarna har kommit in som en faktor för våra föreningar. Så de kämpar på, de gör ett fantastiskt jobb. Vi sköter ekonomin åt dem och har sett till att man har sparat undan. Föreningarna har en motståndskraft, men det svider nog lite extra just nu, särskilt för den enskilde medlemmen, säger han.
När Lars Göran Andersson rör sig mot mer lokala frågor så är det debatten gällande ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter som han anser behöver en nyansering. I slutet av mars röstade Göteborgs kommunfullmäktige igenom att fram till 2026 kommer inga ombildningar att ske.
– Den debatten var lite skev. Det är som att just när det gäller upplåtelseformerna bostadsrätt och hyresrätt så måste de stå emot varandra. Att det måste vara svart eller vitt. Personligen tycker jag att båda upplåtelseformerna har sin plats i olika skeden av livet – vilket också innebär att båda bör finnas att välja på. Men jag tycker att man glömmer bort vad bostadsrätten har för inverkan i trygghetsskapandet i människors vardag.
Lars Göran Andersson menar att bostadsrätten ibland får klä skott i debatten, samtidigt som han säger att han har en förståelse för att alla inte kan efterfråga bostadsrätten i alla skeden i livet.
När Lars Göran Andersson lämnade Stockholm för att ta rollen som vd för HSB i Göteborg så slogs han av Göteborgsandan.
– Jag blev förvånad när jag märkte att konkurrenterna på ett sätt samverkade över gränserna. Kanske för att det fanns och fortfarande finns en samsyn kring vad bostadssituationen behöver, som vi kan samordna oss kring.
En av de frågorna är markpriserna och dess betydelse för produktionen som enligt Lars Göran Andersson har utvecklat sig till extrema nivåer.
– Det har gjort att vi har fått anpassa oss naturligtvis, till den verkligheten där markkostnaden har blivit en större del av produktionsfaktorerna. Samtidigt har finansieringskostnaderna varit gynnsamma i och med att vi har haft så låga räntor. Men det har inte kompenserat för de höga markpriserna kan man konstatera.
Utöver det kommer också tomträttsavgälden som staden tillämpar. Han beskriver den som en omodern lösning som infördes i en tid när Göteborg hade en negativ inflyttning till staden, under 70–80-talet. Kommunen satte in det som åtgärd för att få skattekraften och samtidigt göra Göteborg mer attraktivt.
– Den situationen har vi inte idag, utan det är helt tvärtom. Då tycker vi också att man på något sätt bör se över den här omoderna avgiftshyran på marken, säger han.
Från HSB:s sida skulle de önska att det fanns rimliga villkor för att friköpa sin tomt och på så sätt friköpa sin fastighet. Enligt Lars Göran Andersson så funkade det relativt väl innan att markpriserna sköt i höjden.
– Det gör att det har blivit skyhöga avgiftshöjningar för våra bostadsrättsföreningar där många av dem som vi har här i Göteborg har just tomträtt. Det slår väldigt hårt. Vi har en annan modell, men det är otroligt segt politiskt att få igenom den.
Svårigheterna att just kunna friköpa tomten har flera gånger blivit en tvist i domstol, men även där har det blivit svårt och dyrt att driva igenom det. Han hoppas på att stadens politiker ska vilja se över friköpsmodellen och sätta vettiga förutsättningar.
Är det någonting som påverkar nyproduktionen för er del?
– Nej, det finns ingen tomträtt för nyproduktion idag i princip. Det var länge sedan vi hade det, utan nu står man fullständigt på egna fastigheter. Så det här gäller det lite äldre beståndet. Vi är i första hand drabbade av de enorma kostnadsökningarna, säger han.
Det är 52 HSB-bostadsrättsföreningar som har tomträtt, vilket motsvarar cirka 10 000 personer. De föreningarna betalde 55 miljoner kronor i avgäld 2022. När alla avtal löper ut, utan ny modell innebär det upp emot 150 miljoner kronor per år för föreningarna. Det innebär avgiftshöjningar på 2000 – 3000 kronor per månad.
– Vi har gjort jättemycket i den frågan, men vi har inte nått fram. Det kan vi konstatera, trots att vi har samverkat med andra aktörer och jobbat hårt med att få politiken att förstå vad det handlar om.
Lars Göran Andersson lyfter fram just samtalet med politiken som en av de största motgångarna genom hans år som vd för HSB Göteborg.
– För det första ska man komma ihåg att det är ju en annan politisk situation idag. Vi har i många år nu påverkats av minoritetsstyren som leder till att de som styr inte tar några långsiktiga beslut. Det blir väldigt mycket ad hoc, säger han.
Han hade hellre sett en bred uppgörelse i bostadsfrågorna. Både nationellt och lokalt. Precis som man gjorde med den stora energiuppgörelsen.
– Då skulle man ju vilja ha lite mer tydliga regler som gäller över tid. När det kommer till tomträtt, markanvisningar och så vidare. Jag tror att en av anledningarna till att vi inte har kommit fram politiskt är att politikerna själva inte varit konsekventa i sitt agerande, vilket är ett bekymmer. Jag var nyligen på ett möte med fastighetsägare där vi var överens om att bostadsfrågorna inte har fått plats i debatten – och framför allt inte i valrörelsen de senaste åren, säger han.
Politiken prioriterar inte bostadsfrågorna, de är inte uppe på agendan.
– Det leder också till att de får en mindre betydelse än vad vi tycker de har. Om man ska försöka se någon slags förklaring till varför vi inte har lyckats, så tror jag att det handlar väldigt mycket om att bostadspolitiken generellt inte har prioriterats. Kanske för att allmänhet och media inte riktigt har sett dess betydelse för samhällsutvecklingen på samma sätt som vi som är inne i branschen vet och tycker att den har, avslutar Lars Göran Andersson.
