Enligt nya siffror från fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners uppgår transaktionsvolymen på den nordiska fastighetsmarknaden till över 70 miljarder euro under 2021 – 62 procent högre än förra året och den klart högsta volymen någonsin för ett enskilt år. I Sverige ökade volymen med hela 93 procent. För Fastighetssverige berättar Pangeas analyschef Mikael Söderlundh mer om det svårslagna transaktionsåret, vilka faktorer som drivit upp volymen, hur förutsättningarna ser ut för 2022 och varför vi lär få se mer konsolidering i den börsnoterade sektorn.
Det har varit ett oöverträffat glödhett år på den nordiska transaktionsmarknaden med hög aktivitet i samtliga länder. Efter ett starkt första halvår har aktiviteten bara accelererat under andra halvåret, och landar nu till slut på en rekordvolym över 700 miljarder kronor, en nivå som troligtvis kommer att bli svårslagen framöver.
Transaktionsvolymen i Sverige ökar med 93 procent till nästan 360 miljarder kronor under 2021, vilket motsvarar ungefär halva den nordiska transaktionsmarknaden. Volymerna i Norge och Danmark ökar också markant med 54 procent respektive 61 procent, medan volymen i Finland ökar marginellt med sex procent.
Volymerna i Sverige, Norge och Danmark är även nya rekordnivåer för respektive land. Även antalet affärer i Norden överstiger 1 300 för första gången och den genomsnittliga transaktionsstorleken ökar från 41 till 53 miljoner euro.
Siffrorna kommer från fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners som sammanfattat transaktionsåret 2021. För Fastighetssverige utvecklar Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea, vilka drivkrafter som legat bakom det väldiga rekordåret 2021:
– Det är resultatet av många bolagsaffärer och en aktiv direktmarknad, drivet av mycket kapital och ett gynnsamt makroläge. Vi börjar få ordentlig inflation men med låg ränta och det gynnar alla sektorer, men framförallt fastigheter. Branschen har också klarat coronakrisen på ett imponerande sätt och det finns många ivriga köpare på marknaden och ett stort sug efter fastigheter.
– En annan stark drivkraft har varit finansieringen och den goda tillgången på pengar. På den svenska marknaden har 45 procent av alla köpen gjorts av börsnoterade bolag vilket är den högsta andelen någonsin och bra mycket högre än i andra länder. Bolagen på börsen har vind i seglen tack vare en rekordhög värdering, en stark standing på kapitalmarknaden och de kan växa genom förvärv med betalning i egna aktier.
Mikael Söderlundh påpekar också att fastighetsmarknaden har blivit en bredare marknad de senaste åren vilket driver upp volymen. Förra året var det nästan bara bostäder, logistik och samhällsfastigheter som flög, men nu har fler segment blivit attraktiva och alla nordiska länder förutom Finland sätter transaktionsrekord. I Sverige är det ett antal stora bolag som drar upp volymen ordentligt.
– Jag tror att en sak som har drivit volymerna är konsolideringen som bara börjat bland börsbolagen. I Castellum och Kungsleden har vi till exempel två stora bolag som gått ihop och den trenden kan säkert fortsätta då det är rekordmånga noterade bolag inom sektorn just nu. Det är en fördel att vara unik på börsen, och verkar man inom samma segment så finns det ofta synergier att slås ihop till ett större bolag. Det som talar emot uppköpstrenden är väl de höga värderingarna. Det inte är inte så lätt att köpa upp fastighetsbolag som värderas till premie, men ett sätt att komma runt det kan vara att betala med egna aktier, säger Mikael Söderlundh.
Fastighetssektorn på börsen har fortsatt växa under 2021 och de flesta bolagen handlas till premie, vissa bolag som Sagax och K-Fastigheter har massiv substanspremie. Mikael Söderlundh påpekar att detta är ett rent svensk fenomen.
– Man kan bara konstatera att det är otroliga premier på vissa svenska fastighetsbolag, och tittar man på median-bolagen så är det 30-35 procent premie. I övriga Norden är det dock en generell rabatt, så det här är ett svenskt fenomen. I regel tycker jag det är positivt att det finns många fastighetsbolag på börsen. Det skapar ett intresse för sektorn och intressanta investeringsmöjligheter, inte minst för småsparare.
Det största fastighetssegmentet under 2021 är bostäder som står för 32 procent av volymen, följt av kontor som står för 23 procent och logistik som står för 17 procent. Transaktionsvolymen för kontor har ökat från 8,7 miljarder euro under 2020 till hela 16,8 miljarder euro under 2021, delvis drivet av flera bolagsaffärer.
– Kontorsmarknaden har haft en starkare återhämtning än vad många trodde, frågan om kontorets framtid blev snarare en förändring av preferenser och en förskjutning i vad många ville ha. Så kontorssektorn har gått bättre än många trodde och nu börjar också affärsvolymerna komma tillbaka.
Trots fortsatta reserestriktioner står utländska köpare för 33 procent av transaktionsvolymen i Norden under 2021. Utländska säljare står för endast 15 procent av volymen, vilket ger ett positivt kapitalinflöde till regionen för sjätte året i rad. I Finland och Danmark ligger andelen utländska köpare en bra bit över 50 procent.
– Var tredje köpare är ganska mycket men anledningen till att man inte ligger ännu högre är att det är dyrt på den nordiska marknaden, yielderna ligger lite högre än i andra områden. På ett sätt har andelen utländska investerare varit ganska konstant de senaste åren, lite lägre i Norge, ganska mycket högre i Danmark och Finland och rätt stabil i Sverige, men det är inte en självklar fördelning framöver, säger Mikael Söderlundh och fortsätter:
– Vi ser exempelvis att intresset för Norge har ökat rejält senaste åren med framförallt många svenska köpare som Balder, SBB, Castellum och nu på slutet även Nyfosa. Sedan har intresset överlag för Norden blivit starkare efter pandemin. I takt med att resebegränsningar lättar steg för steg så tror jag det kommer att dyka upp ännu fler internationella köpare.
Så efter ett sådant kraftfullt rekordrår som 2021 är frågan om detta går att toppa under 2022? Mikael Söderlundh tror att det blir svårt men att det finns fundament som talar för att nästa år kan bli starkare än det tidigare rekordåret 2019.
– Vi tror det blir en stark marknad 2022 och har själva en väldigt intressant pipeline, men man får se vad som händer. Det kanske blir svårt att nå samma supervolym som 2021, men jag tycker att vi borde hamna högre än det tidigare rekordet på 220 miljarder från 2019. Man har också priseffekten att beakta där priserna historiskt sett har gått upp fem till sex procent per år vilket gör det lättare att slå rekord.
– Det som kan dämpa hysterin lite är dels inflationssiffran som börjar bli hög. Det är inget problem i sig men det har historiskt sett dragit med sig en högre ränta, sedan återstår det att se när den kommer. Många centralbanker pekar just nu mot 2024 som ett år då räntan höjs, men som jag känner nu kan det gå snabbare, och man prisar nog in det scenariot bland investerare i ett tidigare skede. Specifikt för Sverige är också att 2022 är valår och då brukar det bli färre försäljningar från offentlig sektor. Sedan har vi frågan med investeringsstödet som skapar en del osäkerhet och kan ge viss avmattning i delar av bostadssegmentet.
De största fastighetstransaktionerna i Norden under 2021:
