Sedan Hans Wallenstam tog över Wallenstam 1991 har bostadssegmentet passerat både höga toppar och djupa dalar. När bostadsbyggandet var som mest intensivt fattades bostäder i alla städer. I dag står kranarna still på många orter. Men i Fastighetssveriges långa intervju med vd:n och ägaren beskriver han ändå en marknad som är på väg att stabilisera sig. Och även om inte allt är som förr, finns det ändå vissa sanningar som är eviga:
– Urbaniseringen i Sverige fortsätter, även om det inte är samma takt, så det kommer att finnas efterfrågan på nya bostäder i bra lägen, säger Hans Wallenstam.
– Bostadssegmentet har förändrats de senaste åren. Det har gått från att vara en enorm brist överallt i hela Sverige till att gå mot överskott på vissa orter och kanske en större brist på andra. Bostadsmarknaden har blivit väldigt segmenterad mellan olika städer och olika stadsdelar.
Det menar Hans Wallenstam, vd för och huvudägare av fastighetsbolaget Wallenstam. Han leder ett bolag vars affärsprocess går ut på att bygga, utveckla och förvalta fastigheter och områden. Det här säger man sig vilja göra utifrån både människors och samhällets behov, samt utifrån krav och önskemål från kunder och aktieägare. Byggnation, utveckling och förvaltning försöker man hålla så kostnadseffektiv som möjligt och resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare.
Hans Wallenstam är son till grundaren Lennart Wallenstam. Bolaget startade 1944, när Lennart Wallenstam, tillsammans med sin tidigare kollega Kalle Olsson, bildade firman Olsson & Wallenstam Byggnadsfirma. De började med att bygga fyra tvåfamiljsvillor på Slottskogsgatan och Skytteskogen i Göteborg. Efter några år avslutades samarbetet med Kalle Olsson och Lennart Wallenstam Byggnads AB bildades.
Hans Wallenstam tog som 29-åring över bolaget 1991 och har styrt skutan Wallenstam genom nittiotalets byggnadskris, genom de goda åren och fram till dagens svajiga marknad.
– När bostadsbyggandet var som intensivast, för några år sedan, så fattades bostäder överallt, i alla städer och i princip i alla stadsdelar. När oron började, med pandemin, Ukrainakriget och sedan inflationen, så sjönk reallönerna och det blev tuffare för hyresgäster med normala inkomster, förklarar Hans Wallenstam.
Resultatet, menar han, är att efterfrågan i vissa områden har minskat. Tiden när det räckte att bara få en markanvisning eller att ha tomtmark och bara producera bostäder är borta. Som byggare och samhällsutvecklare måste man vara mer noggrann numera.
– Vi har alltid sagt ”läge, läge, läge”, men det kanske är så att det verkligen sätts på sin spets nu.
Hans Wallenstam beskriver det också som att bostadsutvecklarna som bygger bostadsrätter försvann över en natt.
– Det är en händelse av stor betydelse. Folk förköper inte, vågar inte sätta sitt namn på ett avtal där det är inflyttning om två år. Man vet inte hur marknaden kommer att se ut då, man har, som kund, ingen aning som kund om det är dyrt eller billigt. Ingen försäljer därför i dag – om det inte är absolut unika grejer. Det gör att man inte får finansiering på den typen av projekt, eftersom banken ju kräver en viss andel försignat. Och då kan man inte starta produktionen.
Men nu går ju ändå räntorna ner lite grann och har redan gått ner. Kommer ni att anpassa er efter det på något sätt?
– Det är ju positivt och jag hoppas att fler får chansen att starta sina projekt. Vi har ju startat ändå, vi har ju cirka 1 500 lägenheter i produktion hela tiden. Tidigare hade vi ungefär 3 000 lägenheter i produktion och har halverat det, men vi är ju ändå en av de aktörer som bygger mest, säger Hans Wallenstam.
Nyligen färdigställde Wallenstam Nacka Grace, ett hyresprojekt i Nacka centrum, med 169 lägenheter. Det fanns 37 000 sökande på de 169 lägenheterna, ett stort intresse, trots den höga hyran.
– Det visar väl kanske att marknaden har ett behov av lägenheter.
Men ni kommer inte att ställa om och börja bygga bostadsrätter till viss del, nu när räntan går ned?
– Nej, det kommer vi inte. Vi bygger hyresrätter. Däremot: om marknaden för bostadsrätter tillfrisknar – det är ju fortfarande lite skakigt – så har vi möjlighet, i många av våra byggnationer och när vi börjar närma oss inflyttning, att ställa om en hyresrättsproduktion till bostadsrätter över natten. Men vi startar den alltid som en hyresrätt.
Samma sak, fast i omvänd riktning, gjorde Wallenstam 2017. Då producerade man nämligen bostadsrätter, men ställde om dem över natt till hyresrätt. Då präglades bostadsmarknaden av en nedgång i Stockholm, där priser på bostadsrätter föll med över tio procent efter nya amorteringskrav och ett stort utbud av nybyggda bostäder, vilket gjorde många köpare tveksamma till projekt som ännu inte var färdigbyggda.
I Göteborg är Wallenstam en av stadens större aktörer och utvecklare, med ett utbud av fastigheter som är koncentrerat till Göteborgs innerstad och närområden. Så hur ser Hans Wallenstam på Göteborgsmarknaden kontra den i Stockholm? Vilka skillnader finns mellan städerna när det gäller att bygga och utveckla bostäder?
– Stockholm är dubbelt så stort och där finns dubbelt så många människor, så det är klart att det blir lättare med bostadsproduktion i Stockholm än i Göteborg.
Har du något drömprojekt som du inte är i gång med, men som du skulle vilja komma i gång med?
– Heden i Göteborg hade det varit trevligt på att göra någonting med. Jag tittar ut över stället nu och det är bara en stor grusgrop där isbanan låg. Jag skulle vilja göra någonting trevligt där. Man ska naturligtvis inte ta bort massa fotbollsplaner utan bara lägga till. Men att bara, som nu, låta det vara en stor p-plats tycker jag inte är så fint.
Om vi bara hoppar över lite raskt till transaktioner då. Finns det några fastigheter som ni har span på som ni inte äger men som ni skulle vilja äga?
– Vi lanserade i årsskiftet vår satsning på kommersiellt i innerstan i Stockholm, när vi köpte ju den skrapa som ligger mot Sveriges torg. Det var ju vårt första förvärv av kommersiell fastighet i Stockholm; vi har kommersiellt i innerstan i Göteborg, vi har bostäder i attraktiva stadsdelar i Göteborg och vi har bostäder i attraktiva stadsdelar i Stockholm. Det som fattas är mer kommersiellt i innerstan i Stockholm. Den satsningen är jag väldigt glad för att vi har startat och jag hoppas att det kommer fler förvärv där, säger Hans Wallenstam.
Hur ser du på framtiden för bostäder och bostadsaffärer generellt?
– Urbaniseringen i Sverige fortsätter. Även om det inte är samma takt ser man ju ändå att tillväxten sker i de två storstadsregionerna, så det kommer fortfarande att finnas efterfrågan på nya bostäder i bra lägen. Där ser jag att bostadsproduktion kommer att fortsätta. I övrigt är det bara unika etableringar på andra ställen.
– Bostäder har ju den fördelen att de inte går att digitalisera bort. Annars pratar man ju om AI och allting som ska försvinna – men bostaden kommer inte att försvinna, det kommer att finnas behov av bostäder. När både Göteborg och Stockholm växer och arbetsplatser växer i de städerna så kommer det att finnas behov av folk som flyttar in.
Är du intresserad av att få en djupare analys av läget på bostadsmarknaden samtidigt som du får möjlighet att knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Bostadsdagen nästa torsdag den 16 oktober på Bygget Konferens på Norrlandsgatan i Stockholm. Du som Plus-prenumerant har halva priset på biljetten med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
