Under måndagen stod det klart att en flera månader lång dialog mellan allmännyttiga AB Framtiden och Doxa, Balder och Serneke landat i en överenskommelse om en affär i Karlastaden. Affären är i miljardklassen och för Framtidenkoncernen innebär det möjligheten att bygga mellan 300 och 400 bostäder. Koncernens vd Terje Johansson berättar mer om deras resonemang bakom att de sökte upp trojkan i Karlastaden. Han kommenterar också turbulensen i det allmännyttiga bolaget Poseidon som uppdagades i början av året.
Fördelat över åtta kvarter så består Karlastaden av 325 000 kvadratmeter. Byggrätterna som Framtiden förvärvat till hundra procent ligger i kvarter tre och fyra, som också fått namnen Lynx och Virgo, och består av cirka 36 000 kvadratmeter. Utöver det har man förvärvat 74 procent i kvarter två, fem, sex och sju (Callisto, Aries, Auriga och Cassiopeja).
Köpare är alltså allmännyttiga Framtidenkoncernen, där bland annat bolagen Familjebostäder, Bostadsbolaget och Poseidon ingår. Koncernen har som uppdrag att bygga bort bostadsbristen i staden. Ribban ligger på att öka byggtakten till 2 300 bostäder per år, vilket förutsätter tillgång till byggrätter och framdrift av program och detaljplaner. I dagsläget finns 2 800 tillgängliga byggrätter i portföljen. Bedömningen är att det skulle behövas 10 000 byggrätter för att kunna leverera bostäder i den takten som efterfrågas. Det är genom dotterbolaget Bygga Hem som förvärvet i Karlastaden sker.
– Vi tycker det är jätteroligt och spännande att bli en del av Karlastaden och hoppas över tid kunna bidra med 300-400 bostäder av totalt 2 000 i Karlastaden, säger Terje Johansson, vd för Framtiden.
– Så det är klart att det är spännande och bra för Göteborg, Karlastaden och för oss.
Finns det någon plan redan nu på vilket bostadsbolag inom Framtidskoncernen som skulle kunna bli aktuella för de här bostäderna eller fördelningen mellan de olika bolagen som finns i koncernen?
– Nej, det finns inte heller något precis plan på hur mycket hyresrätter eller bostadsrätter det skulle kunna bli. Vi har inte heller sagt när vi ska bygga. Däremot har vi sagt att vi får följa och värdera marknaden i besluten framöver.
– Det som skulle vara möjligt, vilket vi inte har tagit ställning till ännu, är att man skulle kunna börja med grundläggningen tidigare och anpassa bostadsproduktionen till när marknadsläget är gynnsamt.
I din bedömning, när tror du att marknadsläget blir gynnsamt igen?
– Jag vill inte spekulera i det, men vi bedömer ändå att vi har köpt de här byggrätterna till ett bra pris och under bokfört värde. Så det är klart att vi är glada för det här förvärvet. Sen är vår ambition att bidra med 300–400 bostäder i två kvarter, och tanken är att inte vara kvar i de fyra andra kvarteren.
– Antingen så kommer säljaren då återköpa dem eller så kommer vi att sälja dem vidare om de inte gör det under 2027.
Och varför gör ni just det upplägget?
– Det var någonting som kom med att vi analyserade marknaden. Det var i det här fallet säljaren som kunde tänka sig att sälja några kvarter till ett bra pris. Så vi värderade vad som kunde vara en framkomlig väg för oss, vilket detta blev.
Vad ser du för risker med det här förvärvet?
– I varje affär vi gör så finns det alltid risker, men jag tror att riskerna när det gäller dessa byggrätter är låga. Mycket talar för att de kommer gå att använda under väldigt lång tid, även om det skulle bli dåliga marknadsförutsättningar. Men jag tror läget som är nu vänder lite snabbare än vad många tror. Det skulle väl vara det som begränsar i så fall, om det inte blir så.
– Jag tycker att vi har värderat byggrätterna väl och försäkrat oss mot motgångar på olika sätt, så det känns som en stabil affär. Sen är det osäkert när det kan byggas, men det gör vi så snart som det är möjligt, även om vi inte kan säga när det blir aktuellt.
Vem som tog initiativ till den här affären?
– Det är vi som har analyserat den här affären och sökt efter byggrätter – så det var vi som kontaktade dem.
Hur togs det emot från deras sida?
– Ganska bra, det får jag ändå säga. Vi sökte aktivt upp dem, redan i juli förra sommaren, så samtalet har pågått en längre tid.
Vad har varit det svåraste att komma överens om?
– Nja, jag kan inte säga att det var svårt att komma överens om något i överhuvudtaget – men man ska alltid vara omsorgsfull när man gör den här typen av överenskommelser för vi ska ändå finnas där på samma arena, även om vi kommer vara olika fastighetsägare över en lång tid. Så då får man ge det den tid som behövs för att komma överens.
Affären är villkorad på så sätt att köpeskillingen erläggs vid fyra tillfällen, cirka 780 miljoner kronor vid tillträdet, cirka 70 miljoner kronor vid genomförd fastighetsbildning, cirka 135 miljoner kronor när Serneke färdigställt garaget under kvarter två, tre och fyra samt cirka 40 miljoner kronor när planenlig sanering är genomförd under kvarter fem, sex och sju. Affären är även villkorad med ett antal tillträdesvillkor, vilka ska vara uppfyllda senast september 2024.
Hur kommer ni finansiera den här affären?
– Generellt så lånar vi sju av tio kronor när vi investerar. Sen binder vi upp kapital för vår del med en ringa kostnad då vi lovat att upprätthålla återköpsrätten till september 2027 på de fyra kvarteren som vi inte kommer bygga. Så det blir en begränsad kostnad till de värdena som vi tänker att byggrätterna kommer vara värda då.
Om vi pratar lite bredare, vilka utmaningar står framtidskoncernen inför nu i det här marknadsläget som vi är i?
– Det är klart vi står för samma utmaningar som alla andra, att det är en ansträngd ekonomi, att räntor och kostnader går upp. Men om man tar den här affären som ett exempel så är kostnaden för oss att bygga upp kapital väldigt låg i förhållande till det pris vi köpte fastigheterna för.
– Men det är klart att vi har samma utmaningar som fastighetsbranschen och fastighetsägare i allmänhet, även om vi har en väldigt stabil grund att stå på. Vi är en koncern med väldigt låg risk, men naturligtvis, våra värden på befintliga bebyggda fastigheter går också ner. Men det är inte unikt, utan så är det för alla.
Nyligen stod det klart att ett av bolagen i Framtidenkoncernen, Poseidon, ställdes utan vd då uppgifter framkommit om problem kring jäv och åsidosatta upphandlingsregler över flera års tid. Turbulens i Poseidon gjorde att vd Lena Molund Tunborn fick avgå efter årsskiftet och Terje Johansson fick kliva in som tillförordnad vd tills en ersättare hittats.
Hur är det att sitta på den stolen för stunden?
– Det är mycket att göra, kan jag ändå säga. Vi hoppas att det blir en så kort tid som möjligt, men det är kanske naturligt att utifrån min position som koncernchef att ta den rollen. Så det känns bra och roligt utifrån de förutsättningar som finns. Men det ska bli en så kort tid som möjligt och vi ska göra det som blir bra för Poseidon tillsammans – jag, medarbetarna och styrelsen.
Vet du någonting mer om hur rekryteringsprocessen ser ut just nu?
– Det är en fråga för vår ordförande, men jag vet att den är inledd och att man önskar att driva den så skyndsamt som möjligt. Över tid är det här ingen bra lösning med tanke på var jag befinner mig i vanliga fall som koncernchef för Framtiden.
Hur jobbar ni för att bygga upp förtroendet för Poseidon?
– I nuläget så tror jag att man får titta på de frågorna. Jag ska rapportera till styrelsen under februari månad hur vi kan jobba vidare med de frågorna som uppstått och vad man kan göra åt dem, säger Terje Johansson.
