Igår presenterade Finansinspektionen den årliga bolånerapporten på en pressträff. Generaldirektör Daniel Barr och chefsekonom Henrik Braconier berättade för Fastighetssverige och övrig samlad press om hur de svåra tiderna för bolånetagarna bara börjat och om den stora svagheten i svensk ekonomi.
Finansinspektionen (FI) analyserar löpande utvecklingen på bolånemarknaden och hushållens skulder. FI:s årliga bolåneundersökning och rapporten ”Den svenska bolånemarknaden” följer upp hur mycket nya bolånetagare lånar, hur mycket de amorterar och hur väl rustade de är för sämre förutsättningar. Daniel Barr, generaldirektör på FI, gav bakgrunden till rapportens dystra siffror:
– Det kan sammanfattas med att det finns en stor svaghet i svensk ekonomi: hushållssektorn är väldigt högt belånad och skuldnivån i förhållande till disponibel inkomst har fördubblats från 100 till 200 procent sedan 1981. Vi har höga räntor, ökad inflation och fallande bostadspriser. FI har inte, under de 12 år som rapporten getts ut, sett så pressade hushåll som vi gör nu och vi förväntar oss att pressen kommer att öka ytterligare under det här året.
Henrik Braconier är chefsekonom på FI och berättar att utvecklingen på bostadsmarknaden varit svag med låg omsättning:
– Stickprovet på nya bolån som vi utgår från i rapporten togs tidigt under hösten 2022, vi ser på alla bolån som tas under en period av två veckor där. Vi ser först och främst att det är färre som tar bolån än normalt, ca 20 000 hushåll mot 25 000 annars. Nya bolån handlar inte bara om bostadsköp, det är 58 procent som utgör den delen, utan också tilläggslån på befintliga bostäder, alltså tillbyggnader eller renoveringar. 39 procent av de nya lånen är sådana. 3 procent är bankbyte.
– Två riskmått som vi brukar titta på är hur mycket låntagarna lånar i relation till bostadens pris, det vi kallar belåningsgrad, och hur mycket de lånar i förhållande till sin inkomst, det som kallas skuldkvot. Hushåll som lånar mycket i förhållande till bostadens värde blir mer känsliga för bostadprisfall. I värsta fall kan man bli tvungen att sälja en bostad till förlust. Skuldkvoten är en indikator på hur känslig låntagaren är för att lönenivå faller eller att utgifterna stiger kraftigt. Då kan det bli svårt att få ihop sin månadsbudget, förklarar Henrik Braconier.
Från 2012 till 2021 låg andelen räntebetalningar i förhållande till inkomst på en stabil, till och med sjunkande, nivå på ner till strax över fyra procent. I höstas hamnade den på tio procent för nya bolånetagare. I FI:s bedömning av var räntan kommer att hamna på utifrån dagens läge, som är ungefär tolv procent, så har man lagt den på runt 15-16 procent mot slutet av 2023. Den räntekvoten har inte nåtts under hela den period som undersökningen gjorts.
– Ett annat sätt att utrycka samma sak är att säga att för en genomsnittlig bolånetagare så låg räntekostnaden på runt 2 000 kronor i månaden 2021. I höstas var samma summa 4 000 kronor, nu ligger den på 5 300 och mot slutet av året 6 700 kronor per månad. Räntorna driver också upp lånebetalningskvoten, som mot slutet av året förväntas ligga på runt 24 procent, vilket är den högsta siffra vi sett i den här undersökningen, berättar Henrik Braconier.
Både belåningsgraden och skuldkvoten har tidigare stigit under en lång följd av år och det är också därför som de amorteringskrav som nu är på plats har införts, för att dämpa den ökande skuldsättningen. Detta har dock svängt i år: belåningsgraden ligger stabilt sedan några år och skuldkvoten har till och med börjat peka svagt nedåt senaste året – men det är väldigt små förändringar.
– När vi samlade in datan vid stickprovet i höstas låg den genomsnittlig räntan för nya bolånetagare på 3,1 procent. Vilket var högt jämfört med året innan, då den låg på 1,4 procent. Sedan dess har räntorna fortsatt säga och väntas öka ännu mer. De flesta nya bolånetagare, 60 procent, väljer rörliga räntor. Kombinationen av snabbt stigande räntor, hög skuldsättning och kort räntebindningstid gör att räntehöjningarna vi ser nu snart slår igenom i bolånetagarnas ekonomi, säger Henrik Braconier.
– Räntan hade gått upp ganska kraftigt när vårt stickprov togs, sedan dess har det fortsatt brant uppåt på räntesidan. Vi förväntar oss ytterligare en kraftig ökning upp till strax under fem procent, men det kan bli både väsentligt högre och väsentligt lägre. Bostadspriserna har gått ner genomsnittligt med ungefär 13 procent sedan första kvartalet förra året. Vart bopriserna tar vägen i framtiden vet vi förstås inte, men, det är klart, stiger räntorna ytterligare så finns risken att det blir fortsatt tufft på den marknaden, fyller Daniel Barr i.
Ska man se någon god nyhet i allt detta så kan det, enligt Daniel Barr, vara att kassaflödesanalysen visar att de allra flesta hushåll, ungefär 96 procent, fortfarande har positiva marginaler i sin hushållsekonomi. Säkerhetsventilen med undantag från amorteringskraven används idag mer frekvent, det är tre gånger så många de senaste två kvartalen som beviljas detta. Henrik Braconier avslutar:
– Det är viktigt med en sund kreditprövning, både för låntagarens, men också bankens, bästa. Dessa kreditprövningar har stramats år sedan 2021; både kalkylräntorna och schablonkostnaderna har höjts. Bankerna höjer ribban för lån, helt enkelt. Vi bedömer att kreditprövningarna har varit robusta men det är också viktigt att den här åtstramningen sker.
