Norrlandsfonden beskrivs av bostadsministern som den viktigaste åtgärden för att bostäder byggs där det behövs i samband med den gröna omställningen. Men hur fungerar låneformen och vilka kommuner involveras. Byggvärlden har pratat med Susanne Olofsson, vd för Norrlandsfonden Bostadsfinansiering.
I dagarna lanserades namnet Norrlandsfonden Bostadsfinansiering, men Norrlandsfonden i sig är inte ny. Redan 1961 startade den som en stiftelse med pengar från framför allt LKAB. Men då var fokus enbart på Norrland. Nu kan pengarna användas även i andra delar av landet med industrisatsningar och bostadsbehov.
Bakgrunden till regeringens bostadssatsning är den utredning som Peter Larsson överlämnade till bostadsministern sommaren 2024 med syftet att främja bostadsbyggande på orter där planer finns för gröna industrisatsningar i Norrbottens – och Västerbottens län. I våras togs beslut om att utvidga fonden till att även gälla kommuner i andra delar av landet. Då blev det också klart att regeringen skjuter till 300 miljoner kronor i kapitaltillskott till fonden för 2025, detta bland annat efter att pilotprojektet i Skellefteå fallit väl ut. Totalt ska fonden tilldelas 1,5 miljarder kronor av staten under en fyraårs-period, i budgeten för nästa år ligger summan på 380 miljoner kronor.
– Först ut att använda det fördelaktiga lånet, efter pilotprojektet, var Ludvika där lokala Sakofall Fastigheter nu ska bygga två bostadshus med vardera 80 lägenheter. Innan Hitachi Energi började växa ordentligt i Ludvika hade det inte byggts bostäder där på flera år, de hade till och med börjat riva bostäder, berättar Susanne Olofsson som har ett förflutet från bland annat Sjätte AP-fonden och inom fastighets- och byggverksamhet.
Gröna omställningen och försvarsindustrin
Just nu är hon ute och bygger relationer och skapar kontakter med byggherrar, kommuner och industrier i de tolv kommunerna som har valts ut för att omfattas i satsningen. I norr är det Kiruna, Gällivare, Luleå, Boden, Skellefteå och Örnsköldsvik. I Mellansverige omfattas Ludvika, Karlskoga, Kristinehamn, Arboga och Mariestad. Och i söder är det Karlskrona. Alla är de orter med en stark växande industri kopplat till den gröna omställningen eller till försvarsindustrin.
– Det är dessa orter som gäller just nu, men det kan bli så att vi behöver omvärdera vissa orter. Nu arbetar vi till exempel hårt med Boden, Gällivare, Kiruna och i Luleå där det nya stålverket byggs, säger hon.
Bostadsfinansieringens modell är att man erbjuder topplån för byggnation av framför allt hyreslägenheter, såväl flerbostadshus som till exempel radhus. Vid ett vanligt byggprojekt på 100 miljoner kronor kan man normalt sett få låna omkring 60 miljoner från banken och stå för resterande del själv, det vill säga 40 miljoner. Med Norrlandsfonden går fonden in och tar halva den egna investeringen, det vill säga 20 miljoner kronor. Detta i form av ett topplån.
– Genom finansieringen kan byggherrens insatta egna kapital halveras och likviditet frigöras genom amorteringsfrihet och med kapitaliserad ränta fram till den dag fastigheten kan refinansieras efter fem till tio år berättar Susanne Olofsson och fortsätter:
– Skulle det inte gå att refinansiera inom sju år, som vi har tänkt, då kan byggherren påkalla en konvertering av vårt lån till ägande, vilket innebär att vi blir delägare i fastigheten. Men det är inget vi eftersträvar utan vi ska vara en trygghet för byggherren och banken, förklarar Susanne Olofsson.
Hur många projekt har hittills startat med hjälp av Norrlandsfonden?
– Vi har pågående projekt i Gällivare med 120 lägenheter, i Luleå byggs 140 lägenheter och sen har vi de två projekten i Ludvika med totalt 160 lägenheter. I Arboga pågår även ett mindre bostadsprojekt. Sen har vi då också pilotprojektet i Skellefteå där 56 lägenheter håller på att byggas och ska stå klart till sommaren 2026, säger hon och fortsätter:
– I alla dessa projekt kämpar vi mycket för att det ska vara bra lägen, annars funkar inte logiken med värdeökningen och refinansiering. Det ska vara attraktivt att bo i husen. Vi pratar mycket med kommunerna om hur viktigt det är att allt finns; service, skolor, infrastruktur och så vidare.
”Väldig hävstång”
Av de 300 miljoner som regeringen har skjutit till för 2025 har cirka 270 miljoner hittills tecknats in.
– Man kanske tänker att dessa 300 miljoner inte räcker till så många bostäder. Men man får tänka att de pengarna står för 15-20 procent av finansieringsbehovet, resten står banken och byggherren för. Vi får en väldig hävstång för pengarna och det här är inte heller bidrag utan marknadskompletterande lån som tar lite högre risk. Det finns ingen marknad som vågar ta den risken som vi gör, säger hon och fortsätter:
– Men pengarna ska tillbaka och vi tar en ränta som ligger i paritet med rörlig bankränta som vi lägger på ett par punkter.
Med andra ord så genererar 300 miljoner kronor bostäder för cirka 1,5 miljarder kronor. Sett till hela fyraårsperioden kommer därmed regeringens tillskjutna 1,5 miljarder att innebära bostadsprojekt för totalt 7,5 miljarder kronor.
– De här orterna som omfattas kanske inte har så stor egen marknad, men där behövs ändå byggas bostäder, säger Susanne Olofsson.
Är ni unika om det här upplägget i Sverige?
– Ja, det kan jag nog säga. Vi är i botten en stiftelse och vi kan vänta med att få återbetalt och vi kan tillåta oss en lite högre risk.
Är detta lösningen på byggkrisen?
– Man kan säga att staten indirekt ger aktörerna lite mera tid. Men det är mycket som spelar in här, hyressättningen på de här orterna är jätteutmanande, de kommer från gamla bestånd med låga hyror. Men kan någon ta lite mera risk och ge det lite mera tid, som vi gör, så hjälper det till. Bygger man i rätt läge så ökar oftast värdet på sikt.
– Men våra pengar är inte gjorda direkt för de stora aktörerna, om de vill bygga så kan de låna pengar ändå. Men för mellanstora, lokalt etablerade byggherrar och fastighetsägare så är detta en chans att öka sitt bestånd och bygga sina orter samtidigt som industrin får möjlighet att växa. Det är ju så att till exempel Hitachi Energy kan välja att etablera sig i något annat land om de inte får rätt förutsättningar i Ludvika.
Är det många som hör av sig?
– Ja, det är många fastighetsägare eller byggherrar som hör av sig dagligen. Vi är angelägna om att få i gång projekt omgående, vi skriver LOI med byggherrar och fattar beslut allt eftersom.
