Sveriges bostadsmarknad rankas av ledande analytiker som den mest riskabla i världen. Ändå lever både finansiärer och privatpersoner i tron att pengar i en bostadsrätt är en säker investering. Och Sveriges finansmarknad vilar till stor del på den bilden. Men den stämmer inte, menar vissa experter. Fastighetssverige har pratat med Dan Johansson, advokat på Foyen, om den möjliga snöbollseffekt eller kedjereaktion som skulle kunna sätta igång en förtroendekris inom finansvärlden.
Till skillnad från en fastighet är en bostadsrätt inte en fysisk plats utan rätten att bo i en lägenhet, som namnet visar. En bostadsrätt är alltså inte själva lägenheten. Rätten uppstår när bostadsrättsföreningen skapar den och den kan också försvinna på samma sätt.
När köpare av bostadsrätter tar bolån begär banken säkerhet för lånet i bostaden och om kunden inte betalar kan banken sälja bostaden. Bankerna tar själva lån för att finansiera dessa bolån och de pensionsfonder, försäkringsbolag och andra banker som lånar ut pengarna till bolånen begär också säkerhet i bostäderna.
Dessa lån, eller bostadsobligationer som de också heter, utgör kärnan i Sveriges finansiella system. Den svenska marknaden för bostadsobligationer är en av världens största. Kort sagt handlar det om skyhöga belopp. Men om säkerheten till ett lån är en bostadsrätt som försvunnit så finns det inte längre någon säkerhet för lånet kvar. I slutändan kan detta innebära att banken inte får sina pengar. Och får inte banken sina pengar, ja, då får inte heller finansiären sina. Detta skulle innebära en förtroendekris som skulle skaka hela den finansiella marknaden.
Det är därför viktigt att investerare har förtroende för bostadsobligationer. Och för det krävs att de har förtroende för bostadsrätter som säkerhet. Vad händer då om finansmarknaden skulle börja tvivla på denna säkerhet? I en intervju med Fastighetssverige uttalar sig nu Dan Johansson, advokat på Foyen, om oron över denna potentiella oro.
– Det ör viktigt i en marknadsekonomi att kredtiväsendet fungerar så smidigt som möjligt och det är viktigt att bostadsrätter är en så säker tillgång som möjligt.
Det här med att bostadsrätter är en rätt att bo och inte en fysisk lägenhet – det vill säga något som kan försvinna eller tas bort – har det varit juridiskt okänt att det är så eller hur kan det komma sig att det först nu dyker upp som ett problem?
– Det har inte varit okänt bland jurister att det är så här, så det är inget nytt i sig. Däremot vill vi varna för risken att finansmarknaden uppfattar bostadsrätter som en mindre säker tillgång och att det i sin tur skapar problem på makronivå.
Det här, menar Dan Johansson, är ett problem som måste belysas och, allra helst, åtgärdas. Hur ska man då rent praktiskt komma tillrätta med det här problemet?
– Det är svårt att svara på för det finns alltid så många aspekter att ta hänsyn till när man lagstiftar. Men man bör fundera över på vilket sätt en bostadsrätt som ligger som säkerhet ska kunna försvinna. Det bör lagstiftarna se över.
Tidigare har det varit tal om att stärka bostadsrätter som säkerhet, bland annat genom att inför ett bostadsrättregister. Ett sådant saknas idag för bostadsrätter men existerar för fastigheter. Investerare kan därför inte på ett tillräckligt säkert sätt kontrollera vem som äger och vem som har säkerhet i en bostadsrätt. Med andra ord kan en brf idag låta en bostadsrätt försvinna, vilket är en ovanlig men förekommande situation. Ett sådant beslut tas på en brf:s stämma och dessa stämmor är inte offentliga, vilket innebär att när beslut fattas om att ta bort en bostadsrätt så informeras inte banken om detta.
– Om en banks säkerhet till bolån riskerar att försvinna, då blir det riskabelt för banker på marginalen att lämna bolån. Då blir det i sin tur mer riskabelt på marginalen för finansiärer att låna pengar till bankerna. Det blir då något som påverkar hela finansmarknaden.
