Kontorsmarknaden har stått i motvind. Ljuspunkterna finns och om vilka det är berättar Kristina Pettersson Post, Nils Rydh och Tor Borg. Frågan är vad som är en bra investering i dessa tider.
Vasakronan är konsekventa. Centralt belägna fastigheter i Sveriges fyra största städer. Platser där tillväxt sker. Det är ett sätt att sprida risk, menar Kristina Pettsersson Post, chef för Göteborg på Vasakronan. Nordstan, Arkaden och Kompassen är några av Göteborgs mest centrala gallerior med som kombineras med kontor som också är bland de tio högst värderade fastigheterna i Göteborg.
För några år sedan lades ytterligare en fastighet till i beståndet, med nybyggda fastigheten Platinan vid foten av Hisingsbron och i området Lilla Bommen. Det är också där nästa projekt växer fram, med fastigheten Kaj 16, som nu har byggstartats. Men just området Lilla Bommen är en utmaning. Hon säger att även om det finns många byggrätter i området som blir tillgängliga allt eftersom Västlänken färdigställs så har det varit en utmaning att skapa den stadsmiljö för Platinan som de annars gärna har kring sina fastigheter.
– Vi har mycket centralt belägna fastigheter och vet vilken effekt det blir när man får ihop helheten med handel som kan serva kontoren och även bostäder. Vi vill ha en blandstad även där och det var utmaningen när vi började bygga Platinan. Det var ett helt dött område.
– Vi är på väg men det tar tid att bygga upp den stadsmiljön som vi har som ambition, det vet vi. Men det händer mycket där nu.
Även Vasakronan har märkt av den ökning i vakansgraden som skett i Göteborg på ett tydligt sätt berättar hon.
– Det är en tuffare marknad. Det är många som konkurrerar om varje kund, men jag upplever ändå att vi har ett starkt näringsliv. Vi har många förfrågningar och det är, tycker jag, en uppgång som är kul att ändå känna trots den här höga vakansen.
Tor Borg, som är analyschef på Citymark Analys, beskriver sin bild av hur kontorsmarknaden mår just nu då den fortsatt är präglat av fem år av ganska många utmaningar. Dels pandemin som ledde till att vi började jobba hemma och jobben blev hybrida.
– Det har lagt en våt filt över hela hyresmarknaden i form av att hyresgäster vet inte riktigt hur man ska göra. Vissa skär ner och byter lokaler och vissa funderar fortfarande på hur man ska göra.
– Sen fick vi en ränteuppgång som gick otroligt snabbt och det är inte kul när man är fastighetsägare. Men när den ränteuppgången började avta, ja då fick vi lågkonjunktur och en dålig arbetsmarknad.
Jämför man med situationen för cirka sju år sedan så har Göteborg sett en vakansuppgång från två till tre procent i centrala staden till drygt tio procent.
– Så det har varit motvind och i Göteborg så har man dessutom tajmat det med att det tillförts ganska mycket nya kontorsytor, ovanpå att efterfrågan har varit något svagare.
Men han tror att det kan ändras framöver. När han jämför med Stockholm så är den marknaden i högre grad påverkad av en minskad efterfrågan.
– Arbetsmarknaden har varit svagare i Stockholm än i övriga storstäder. I Göteborg, även om arbetsmarknaden har försvagats, så har det fortfarande varit tillväxt. Det har blivit fler kontorshus i staden, men det har också varit en positiv nettouthyrning de senaste åren. Men just att nyproduktionen kom i en sådan stor klump, när man inte byggt något på väldigt lång tid, gjorde det svårt att svälja de nya ytorna.
– Så det är lite tajming och otur. Med en fortsatt tillväxt så kommer marknaden kunna svälja den här vakansen.
– I Malmö har det inte kommit ut så mycket nytt och det är betydligt mindre rörelser på den marknaden. Så Malmö är väl någonstans mellan Stockholm och Göteborg.
Det är i Malmö som Svenska Hus vd, Nils Rydh, ser ett väldigt fint exempel på vad som är eftertraktat på kontorsmarknaden. Detta då de blåste ut, renoverade och moderniserade fastigheten K6. Resultatet för den över 11 000 kvadratmeter stora fastigheten blev en väldigt eftertraktad produkt. Med 19 uthyrningar är den fullt uthyrd och det finns en kö för att få flytta in i fastigheten.
– Så att det har varit ett väldigt lyckat projekt och en väldigt bra investering. Det kan vi tänka oss att göra igen, fast kanske i någon mindre skala.
I övrigt så upplever han att yielderna på fastigheterna är lite högre i Malmö än i centrala Göteborg, vilket för det intressant för dem.
– Sen är värdet på en fastighet summan av framtida kassaflöden och det är klart att man behöver en stabil efterfrågan.
– Vi pratar på Svenska Hus alltid om att identifiera filéer och grytbitar och vad vi har att erbjuda våra kunder. Bra lokaler, alltså filéer, det finns det hela tiden en bra efterfrågan på. Det ser vi tydligt i Malmö också, att den här moderna fastigheten K6 går jättebra.
– Vi har fina hus i centrala Malmö som är mer omoderna, de så kallade grytbitarna. Där är det en svagare efterfrågan även om hyrorna är betydligt lägre, men de bitarna behövs också för att kunderna ska ha en flexibilitet och kunna både växa och krympa inom vårt bestånd.
Det instämmer väl i Tor Borgs analys av vad hyresgästerna efterfrågar nu, som han sorterar in under tre punkter. Det första är allt som har med hållbarhet att göra.
– Det är vad hyresgästerna vill ha och kommer att kräva mycket mer av hållbarhet framöver. Så håller man på med det, då är man rätt ute.
Den andra punkten är som mäklare brukar säga; läge, läge och läge.
– Det handlar både om hur nära det är för de som ska jobba på kontoret och ta sig dit. Pendlingstider påverkar och man måste ha ett bra sådant läge på fastigheten. Men även mikroläget, att det måste finnas kommersiell och offentlig service runt omkring.
– Den tredje saken som kommer att efterfrågas mer och mer är flexibilitet. Både i form av kvadratmeter och att kunna öka och minska. Men det gäller också längden på avtalen.
Vasakronans investeringsstrategi stämmer väl in på det punkterna.
– Vi vill köpa bra kontorsfastigheter i centrala lägen. Vi vill ha det nära kollektivtrafik. Sen vill vi också kunna bygga och investera i de fastigheter vi köper, säger Kristina Pettersson Post.
Men en viktig del är också det befintliga beståndet som till viss del behöver ställas om.
– Det är ett bestånd som består av fastigheter som är väldigt gamla till helt nya. Det jobbar vi hela tiden med att förädla också.
För Svenska Hus del så finns det några faktorer som de tar ställning kring när det kommer till förvärv. Först och främst ser de inte bostäder som en bra investering just nu och därmed står kontor och industri i centrum. Det andra är att det ska finnas en mäklare på den marknad de förvärvar på och gärna en etablerad uthyrare, vilket talar för att det är en likvid marknad.
– Sen kan vi tänka oss lite mer transaktioner och stuva om i portföljen framöver. Vi sålde under hösten två fastigheter i Högsbo i Göteborg, när det kom ett bra erbjudande. Det ligger i linje med vårt strategiarbete, att vi vill i framtiden försöka klustra beståndet lite mer.
