Indexeringen ser ut att bli 6-7 procent för 2024 och Fastpartners vd tror att hyresgästerna kan få lite större problem med den indexerade hyreshöjningen den här gången jämfört med 2023. Här berättar han mer om varför och hur han ser på obligations- och transaktionsmarknaden för Fastpartners del.
I oktober förra året landade inflationen på drygt elva procent och fastställde då den indexerade hyreshöjningen för 2023. Nu närmar sig indexeringspunkten för 2024 och eftersom inflationen ännu inte är i närheten av Riksbankens mål på två procent så väntar sannolikt ytterligare en kraftig hyreshöjning för lokalhyresgäster, förmodligen på närmare sju procent.
Fastpartners vd Sven-Olof Johansson kommenterade den här stundande höjningen under ett fastighetsseminarium anordnat av Stockholm Corporate Finance under måndagen, och han uttryckte en viss oro för ökade svårigheter för hyresgästerna inför den här hyreshöjningen:
– Om inflationen landar på 6-7 procent nu i oktober så skulle det för vår del och vår intjäningsförmåga innebära ytterligare 150 miljoner kronor in i hyresintäkter från första januari nästa år. Den senaste höjningen vi gjorde på elva procent i år gick hyfsat smidigt igenom hos våra hyresgäster, och det beror på att när vi tittade på hyresgästernas ekonomi så såg vi att hyror endast utgjorde 4-10 procent av deras utgifter och att man har större problem med kostnader som insatsmaterial och energi med mera, säger Sven-Olof Johansson och fortsätter:
– Men de här sju procenten som det nog blir nu kan kanske mötas av ett större motstånd, dels för de flesta hyresgästerna har inte varit vana vid några indexuppräkningar de senaste 15 åren och dels för att man fick en så stor höjning redan förra året. Den största oron kommer av att vi ser en stor inbromsning bland våra hyresgäster, inte minst på byggsidan, de har inga uppdrag nu. Mängder av små byggbolag som vi använt tidigare har inte ett enda jobb. Sedan märker vi att vissa restauranger som inte ligger i centrala Stockholm börjar få problem, de märker en inbromsning när folk tar med sig matlådor för att man inte har råd att äta ute längre. Så den här gången kan det bli ett lite större problem med den indexerade höjningen.
Sven-Olof Johansson tror att Fastpartners driftnetto kommer att landa på drygt i 1,7 miljarder nästa år, detta medräknat den prognostiserade hyreshöjningen för 2024. När de gäller bolagets likviditet säger han att man kan täcka alla sina kommande obligationsförfall under de kommande tre åren med befintlig likviditet.
– Vi har omförhandlat alla våra banklån och har tre miljarder i obligationer som förfaller 2026 och 2027, det kan vi hantera med vårt eget kassaflöde, säger Sven-Olof Johansson.
Fastpartners räntetäckningsgrad har minskat till 2,0 vid det senaste rapporten och här meddelar Sven-Olof Johansson att det skulle krävas att Riksbanken sänker räntan en hel del för att få upp den en nivå till 3,0.
– Det som krävs av Riksbanken är att de sänker räntan 1,5 procentenheter, alltså om vi räknar med att de höjer till 4 procent nu vid nästa tillfälle så behöver de alltså komma ner till en ränta på 2,5 procent för att det ska ge oss en räntetäckningsgrad på 3,0 igen.
Sven-Olof Johansson kommenterade också transaktionsmarknaden där Fastpartner har hållit sig lugna de senaste två åren. Från utsidan kan han ändå konstatera att det inte har hänt så mycket med prisbilden.
– Tanken är att den här situationen på marknaden ska möjliggöra fastighetsförvärv till rimliga priser nu, men det har inte skett så stor justering hittills, utan många bolag har kunnat sälja på värdering ändå. Inflationen är som smörjmedel för transaktionerna på det sättet.
