Det kliar i bolagsfingrarna på Amastens tidigare vd Mikael Rånes – efter ett halvårs ledighet med långresa, spontanköpt fastighet och mycket familjetid är han återigen sugen på att bygga bolag. Under ledigheten har han följt den dramatiska utvecklingen på fastighetsmarknaden och berättar för Fastighetssverige om hur han ser på utmaningarna, framtiden och lösningarna.
Det är nu ett halvår sedan Mikael Rånes lämnade som vd för Amasten efter sammanslagningen med SBB – den sista mars gick han hem och sedan dess har det varit mycket fokus på privatlivet, samtidigt som han följer fastighetsmarknaden vid sidan om.
– Efter att jag slutade på Amasten genomförde jag och min fru en långresa som varade från påsk fram till midsommar, vi besökte tio länder i Syd- och Nordamerika och efter att vi hade kommit hem spontanköpte vi ett sommarställe som vi håller på att rusta upp. Just nu i dessa dagar väntar vi otåligt på vårt andra barnbarn, så jag sitter här mellan varven och väntar på att telefonen ska ringa när som helst, säger Mikael Rånes till Fastighetssverige.
Det är en avslappnad och tillfreds fastighetsveteran som trivs med friheten, men som samtidigt känner att det börjar klia i bolagsfingrarna. Mikael Rånes planerar och följer marknaden noga på avstånd och har ett sug efter att återigen driva bolag och styra en organisation i en operativ roll, men han har ingen brådska. När han synar statusen på fastighetsmarknaden just nu är det en detalj som sticker ut för tillfället.
– Kortfattat finns det en stor utmaning som branschen har och det är de 300 miljarderna utav 700 miljarder kronor i obligationslån som ska refinansieras de närmaste två åren, det är den enskilt största utmaningen för branschen. Om man tittar på de tre största fastighetsbolagen i Sverige, SBB, Castellum och Balder, med tre jätteduktiga och fantastiska entreprenörer vid rodret, får man uppfattningen om att SBB varit ensamma om att ha varit offensiva på obligationsmarknaden, men Castellum är i samma paritet och Balder strax efter, säger Mikael Rånes och berömmer SBB-vd:n för sättet som han jobbat med sitt hårt pressade bolag det senaste halvåret.
– Ilija Batljan är den som går i bräschen med att agera, han har också gått ut och varit tydlig med att de kommer att sälja mycket fastigheter och jag tror att det är klokt. När man tidigare varit snabb på att förvärva är det viktigt att kunna realisera tillgångarna genom att vara snabb på att sälja.
Mikael Rånes sticker inte under stolen med att fastighetsmarknaden har stora utmaningar framöver, men han ser inte att det är tal om någon annalkande bubbla.
– Jag är inte det minsta orolig för att vi har en bubbla i vårat fastighetssystem, branschen lärde sig ordentligt av 1992 års fastighetskris och bolagen har såpass låg belåningsgrad nu. Bolagen har fortfarande starka kassaflöden, de får en tillväxt i hyrorna tack vare inflationen, men också förstås en högre kostnad. Driftnettot kommer inte minska, utan det kommer snarare öka i de allra flesta bolagen, men det som sker på nivån under driftnettot är dyrare finansieringskostnader och bolagen kommer också att få amortera. Sammantaget gör det på sista raden att bolagen får ett lägre förvaltningsresultat, och det är det som redan återspeglas väldigt tydligt på aktiemarknaden, säger Mikael Rånes.
Det som sker nu på fastighetsmarknaden ser Mikael Rånes ändå som ett sundhetstecken.
– Det som återspeglas är en sundhet i systemet, nu ska de stora bolagen klara att refinansiera sig under 2023 och då kommer vi också veta vart inflationen tar vägen. Vi kommer veta ganska säkert vart räntorna kommer peaka och jag ser snarare möjligheter på fastighetsmarknaden än ökad oro. Förvaltningen med kontroll på husen, närhet till hyresgäster kommer vara extra avgörande för de bolag som vill lyckas bäst. Men här och nu tycker jag att alla bolagen behöver vara mer proaktiva än vad de tidigare varit och med stor självaktning skriva ner sina värden i de Q3-rapporterna som väntar. För mig handlar det om trovärdighet, och i Q2 såg jag det i stort sett bara lite hos SBB, inte hos några av de andra betydande bolagen.
Mikael Rånes har inga konkreta affärsplaner på gång just nu, men planerar för ett intressant 2023 där han med tillförsikt följer det som sker i branschen. Han tror att transaktionsmarknaden kommer att återhämta sig först när både säljare och köpare kan mötas och acceptera att det är en lägre prisbild som gäller framöver:
– Alla bolagen vill, så att säga, runt hörnet till 2023 för att få inflationskudden, men det kommer inte räcka, det måste de inse på grund av marknaden vi är i. Bolagen kommer som sagt inte få lägre driftnetton, men i och med att det händer så mycket på finansieringssidan påverkar det avkastningen på eget kapital något enormt. Det fria kassaflödet blir betydligt lägre och det gör att vi borde få en marknad som rört sig 10–15 procent nedåt i prisbild. Det görs inga affärer på marknaden nu för det är ett för stort plåster att riva av med den nedskrivningen.
Hur ser du på att ta en operativ roll i ett noterat fastighetsbolag igen? Det kommer att finnas en ledig roll i Platzer till exempel…?
– Jag är nog mer intresserad av att bygga ett eget bolag, det är det jag är mest sugen på. Det märkliga är att när jag var operativ chef och jobbade mycket så längtade jag efter fritid och nu när jag fått fritid ett tag så vill jag ha en fulltecknad kalender. Det är härligt med det privata, men det är bara en del utav livet, att skapa och få bygga organisationer är det jag vill göra och det tycker jag är otroligt inspirerande, säger Mikael Rånes.
