Fastighetsbranschen har stora utmaningar framför sig – men den borde inte vänta sig någon hjälp från politiken. Det är det sammanfattande budskapet i en färsk rapport från Pangea Property Partners och den politiska rådgivningsbyrån Downtown Advisors. Här redovisar Fastighetssverige deras analys av det kommande riksdagsvalet och de möjliga konsekvenserna för svensk fastighetsmarknad tillsammans med Pangeas analyschef Mikael Söderlundh.
Val-rapporten som Fastighetssverige tagit del av är producerad av Pangea Property Partners och Downtown Advisors som är experter på fastigheter respektive politik. Med drygt 2,5 månad kvar till riksdagsvalet ser det ut att bli jämnt och ovisst enligt de senaste valundersökningarna och enligt rapporten är det sannolikt att det återigen kommer krävas politiska kompromisser för bildandet av en regering.
Samtidigt som det är politiskt ovisst står fastighetsbranschen för första gången på länge inför betydande utmaningar så som skenande inflation och räntor, minskad nyproduktion och frågan om tryggheten i fysiska miljöer. Rapporten ser risker med att en vingklippt regering får svårt att genomföra nödvändiga åtgärder och reformer och åsikterna spretar i många viktiga frågor.
– Efter tolv år med svaga regeringar har egentligen ingenting hänt med fastighetsmarknadens strukturella problem som till exempel en ineffektiv bostadsmarknad, komplicerade planprocesser och hög belåning på privatmarknaden. Det viktiga är att börja jobba på de långsiktiga lösningarna samtidigt som det finns kortsiktiga utmaningar att hantera, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea, till Fastighetssverige och berättar vidare att valutgången nog får mindre påverkan på fastighetsmarknaden än vad man borde hoppas:
– Fastighetsmarknaden har varit stabil i många år och fått ganska lite politiskt fokus, så risken är att de utmaningar som branschen nu står inför inte kommer upp på den politiska agendan. Det skiljer också mycket mellan vad partierna tycker i de viktigaste frågorna så det kommer vara svårt att enas och komma framåt.
Pangea och Downtown Advisors bedömer att valets utgång kommer att få störst betydelse för segmenten bostäder och samhällsfastigheter.
Bostäder:
”Med en rödgrön regering kan investeringsstödet för hyresrätter återinföras och det diskuteras olika åtgärder för att göra det lättare för unga att komma in på bostadsmarknaden (lån till förstagångsköpare, justera bolånetaket). Däremot ”tävlar” partierna inte längre om att utlova flest nya bostäder och frågan om en mer liberal hyresmarknad är förhållandevis oprioriterad.”
Samhällsfastigheter:
”Diskussionen om ”vinster i välfärden” skapar en osäkerhet för framförallt operatörer av skolor och vårdboenden. Det har ännu inte presenterats några konkreta förslag, men vinstbegränsningar kan inte uteslutas. Däremot väntas stora satsningar på kriminalvården och försvaret.”
För båda segmenten ses den politiska påverkan som stor. Enligt den senaste prognosen från Byggföretagen (maj 2022) kommer antalet byggstartade bostäder att minska med cirka 35 procent under 2022. En avmattning som beror både på faktorer som påverkar utbudet samt efterfrågan. Det slopade investeringsbidraget har också gjort det svårare att bygga på svagare delmarknader.
– Byggkostnaderna har ökat betydligt snabbare än KPI under hela 2000-talet och senaste månaderna har varit extrema. Risken är att det kommer byggas alldeles för lite bostäder såväl som kommersiella fastigheter framöver, om man inte hittar några lösningar. Vi tror inte att politikerna kommer att ge sig på varken PBL eller planmonopolet under den här mandatperioden, men investeringsbidraget kan komma tillbaka i någon form och det diskuteras olika förslag som ska underlätta för yngre personer att komma in på bostadsmarknaden, kanske kan de få statliga lån eller att bolånetaket justeras, säger Mikael Söderlundh.
Pangeas beräkningar visar att offentlig sektor under nuvarande mandatperiod har sålt fastigheter för cirka 48 miljarder kronor, vilket motsvarar drygt fem procent av den totala transaktionsvolymen. Det höga försäljningstempot förväntas hållas uppe och den politiska färgen hos kommuner och regioner spelar allt mindre roll slår rapporten fast.
Under samma tid som de privata investeringarna i samhällsfastigheter har ökat så har även frågan om att begränsa vinsterna i välfärdssektorn diskuterats allt mer. Utbildnings- och äldreboendekoncerner har blivit hårdast granskade i media men ännu har inga konkreta förslag presenterats om vinstbegränsningar, men det kan inte uteslutas enligt rapporten. Förslagen om vinstbegränsningar kommer från S, V och MP, men undersökningar visar på ett brett stöd för någon form av vinstbegränsningar i väljarkåren. Fastighetsbranschen behöver stabila och långsiktiga regler och ett eventuellt införande av vinstbegränsningar utgör ett orosmoln, står det vidare i rapporten.
För kommersiella fastigheter ses den politiska påverkan som liten, även om det finns områden där politiken skulle kunna påverka enligt Mikael Söderlundh:
– Det saknas till exempel ofta kommunala mål och visioner för hur den kommersiella fastighetsmarknaden ska utvecklas. Sedan skulle det vara positivt med initiativ för mer levande stadscentrum och hotellmarknaden skulle gynnas av en starkare flygindustri och turism. Så det finns frågor kring den kommersiella fastighetsmarknaden som går att driva, men jag tror man ska ha ganska lågt ställda förväntningar under den här mandatperioden.
