Vilka positiva planbesked ska Göteborgs stad arbeta vidare med och prioritera under nästa år är vad den så kallade Startplanen 2024 ska föreslå. Fastighetssverige har gått igenom första förslaget på listan och hittar väldigt få privata fastighetsbolag som kan få gå framåt med sina detaljplaner.
Inför varje år tar stadsbyggnadsnämnden i Göteborg beslut om vilka detaljplaner och program som avses startas under kalenderåret – produkten som kallas Startplan. Planen är en viktig del i planeringskedjan för stadens detaljplaneläggning och utbyggnad. Den ska följa översiktsplanens mål och stadens strategier för att uppnå önskad stadsutveckling.
Stadsbyggandsförvaltningen har en stor ”ryggsäck” med projekt och väntelistan är lång. Samtidigt så är ambitionen att hålla målet om att tillföra 5 000 nya bostäder per år, vilket utmanas av att de flesta av bostadsprojekten är under 100 bostäder och få småhusprojekt överstiger 20 bostäder.
De skriver i utkastet till startlistan:
”Ska vi på sikt klara målet med bostäder, med mera, förutsätter detta nya, större utvecklingsområden vilka då behöver föregås av program eller motsvarande. Detta gäller särskilt för småhusmålet där projekt med volym saknas inom något år.
Som det är nu krävs för mycket resurser för ett för litet innehåll i många av planerna i väntelistan. Väntelistan ökar stadigt då vi enligt statistiken startar cirka 35 planer per år och antar cirka 30 samtidigt som vi under samma tid beslutat om 50-60 positiva planbesked per år.
Med begränsade resurser behöver vi lägga fokus på rätt saker – eftersom vår bedömning är att till exempel behovet av verksamhetslokaler för kontor och handel till stor del är tillgodosett, både i plan och pågående produktion, så föreslås detta stå tillbaka kommande år”.
Så vad gör att ett positivt planbesked går från väntelistan hamnar på startlistan? Några av kriterierna som anges är att planprojekten ska vara startklara, projekt med samhällsviktiga funktioner och som skapar förutsättningar för önskad stadsutveckling ska prioriteras. De lägger också extra vikt vid projekt som ligger i linje med stadens strategier kring klimatmål och kommer prioritera de projekt som går i linje med det inriktningsbeslut som finns om att bygga i klassisk, traditionell arkitektur, moderna landshövdingehus och trädgårds- och kvartersstad. Förutom det är en ekonomi i balans och en geografisk spridning viktigt.
Fastighetssverige vände sig till Christina Heikel, stadsutvecklingsansvarig på Västsvenska Handelskammaren för att få hennes analys av det förslag på Startplan 2024 som Stadsbyggnadsförvaltningen tagit fram. Hon konstaterar att startplanen både är för liten och för osäker.
– Mycket mer hade kunnat rymmas i startplanen för att nå målet om 5 000 bostäder. En lösning hade varit fler detaljplaner med exploatörsmedverkan, för att komma framåt trots stadens egen brist på planresurser. Osäkerheten finns i att den politiska inriktningen i flera fall är i otakt med vad marknaden kan leverera på givet ökade kostnader och dyrare finansiering samt en minskad köpkraftig efterfrågan hos hushållen.
Det är brist på planlagd mark för alla typer av verksamheter och bostäder säger hon och tillägger att utbudsunderskottet har lett till en osund prisnivå på byggrätter.
– Ska vi få igång bostadsbyggandet måste också priset på mark gå ner. Att bostadsunderskottet växer kommer att kosta Göteborg i utebliven tillväxt. Konkurrensen om var kompetensen ska bo står inte så mycket mellan kommunerna i Göteborgsregionen som i vilka länder i världen.
I de 25 planer som fanns med på förslaget för Startplanen är det bara fyra där privata bolag står som markägare i Fastighetssveriges kartläggning via Property Intel (tidigare Datscha). JM kan få gå framåt med sitt landshövdingehus i Majorna – och Wallenstam med nästa del i den stadsdelsutveckling som de genomför i Kallebäck. Även Pandox kan få gå framåt med ett hotellprojekt på centrala Hisingen. Amhult 2 kan få arbeta vidare med bostäder i Torslanda.
Men majoriteten av förslagen är fördelade i Göteborgs förorter och större delen kommer gå till de olika kommunala bostadsbolagen. Christina Heikel tycker att det i den byggkonjunktur som vi befinner oss i så vore det klokt av staden att släppa fram mindre konjunkturkänsliga lägen.
– Så som i den centrala staden samt i attraktiva lägen för småhus var det finns en starkare underliggande efterfrågan. Hade fri hyressättning i nyproduktion redan varit infört hade det varit en bra för tid att starta fler hyresprojekt, men i dagsläget är det få aktörer som har de finansiella förutsättningarna. Mycket hopp sätts nu till att allmännyttans bolag kan leverera på stadens bostadsförsörjningsansvar.
För att på sikt nå målen med bostäder har stadsbyggnadsförvaltningen velat ha upp volymerna i de planer de startar.
– Stadens fokus på större utvecklingsområden med större volymer för att klara bostadsmålen kan tvärtom innebära att mindre sådana med en högre genomförbarhet läggs i en växande väntelista, säger Christina Heikel.
Hon tycker att Göteborgs stad behöver resurssätta sin planavdelning för att klara en nödvändig utbyggnad för flera olika ändamål samtidigt.
– Det är olyckligt när exempelvis industrietableringar ställs mot nya bostadsområden som varit fallet, när behoven är så nära sammanvävda. En större exploatörsmedverkan eller fullt ut byggherredrivna planprocesser skulle kunna avlasta stadsbyggnadsförvaltningen och effektivisera stadsutvecklingen. Ett nytt samverkansprojekt liknande Bostad2021 för ett ökat bostadsbyggande utöver ordinarie planering är en ytterligare möjlighet. I svårare tider särskilt behövs ett närmare partnerskap mellan det offentliga och marknaden för att möta växande behov i en expansiv stad.
Hur ser du på att förvaltningen skriver att behovet av lokaler för kontor och handel är tillgodosett och får stå tillbaka under 2024?
– När utvecklingen av nya kontorsytor får stå tillbaka riskerar vi några år fram att återigen hamna på för låga vakansgrader, även om kontorsbehovet är tillgodosett idag och mot bakgrund av att väldigt mycket nytt tillförts under de senaste åren. Göteborg kan då riskera att missa företagsetableringar och nya arbetstillfällen.
Här kan du läsa om Citymark Analys kartläggning av vilka framtida kontorsbehov som kommer finnas framöver.
Christina Heikel berättar att de har fört samtal med politikerna och stadsbyggnadsförvaltningen om att uppdatera startlistan inför decembermötet, där den också ska klubbas – vilket också blir fallet. Stadsbyggnadsförvaltningen bekräftar till Fastighetssverige att ett intensivt arbete pågår och att från utkastet till det slutgiltiga förslaget kan antalet planarbeten för privata bolag dubblas och att fler markanvisningar kan bli av.
