Fondförvaltaren Peter Norhammar tipsar om tre fastighetsaktier att ge bort i julklapp, där bland annat en storspelare inom logistik borde finnas med på önskelistan. Dessutom blickar han tillbaka på det volatila året och spanar om förväntningarna på fastighetsbörsen under 2025.
Peter Norhammar är fondförvaltare hos norska fondbolaget NRP Anaxo Management där han utöver fonden Avanza Fastighet by Norhammar, som startades i februari 2022, även förvaltar fonden NRP Anaxo Nordic M2 och Coeli Norhammar Property. Peter Norhammar är fastighetsexpert med över 25 års erfarenhet inom branschen och har tidigare förvaltat den framgångsrika fonden Länsförsäkringar Fastighetsfond. När han nu blickar tillbaka på året som gått så är det en sak som står ut.
– Fastighetsbörsen har varit onödigt volatil. Första halvåret på börsen präglades av en stark tro på sänkta räntor från västvärldens centralbanker, som drev upp börskurserna. Men med Donald Trumps seger i presidentvalet så spås det bli högre inflation och högre räntor. I och med det så har börskurserna fallit igen.
Istället för att bara följa inflationsförväntningarna så måste titta på vad som händer i verkligheten i fastighetsbranschen. Man talar ofta om den femåriga swap-räntan som stigit något.
– Men det spelar egentligen inte en så jättestor roll om den ligger på 1,95 eller på 2,4. 50 punkter. Det är inte det som avgör om ett fastighetsföretag ska må jättebra eller jättedåligt. De klarar av att hantera båda de scenarierna, men börsen tycks tro att när femårsräntan är på 1,95 så är det guld och gröna skogar.
– Men när den är 2,4 då är det plötsligt panik. Det där leder till en hög volatilitet på börsen. Det är helt onödigt i förhållande till vad som faktiskt händer i verkligheten, där bolagen fortfarande köper och säljer samma fastigheter. De gör samma investerar som de skulle gjort oavsett och de verkar under samma omständigheter som alltid.
När han blickar om vilka styrkor och svagheter som börsen visat tecken på under året så är det kapitalmarknaden som varit mest positiv.
– Året präglats av en enormt stark obligationsmarknad, med väldigt god tillgång på lånat kapital. Vi har till exempel sett kreditspreadar som varit nere på samma nivå som vi hade 2021, det vill säga innan inflationen började stiga.
– Samtidigt så har också bankerna väldigt gott om pengar att låna ut och vill vara med och finansiera fastighetsbolagen. Summa summarum finns det väl fungerande kreditmarknader.
Han noterar också att fastighetsbolagen som under 2022, 2023 och en bit 2024 har justerat ner fastighetsvärdena nu sett en stabilisering och för många så har värdena till och med varit svagt stigande. På det så har kassaflödena bottnad, där den lägsta punkten eventuellt noterades under första halvåret i år. De har nu börjat stiga igen och kommer fortsätta göra så under 2025.
Svagheterna på aktiemarknaderna är främst hänförliga kortsiktigheten, där den är väldigt beroende av vad som händer i amerikansk politik och amerikansk inflationsförväntan. Sen finns det bolag som haft problem och utmaningar, men det är också samma bolag som hade problem både 2022 och 2023 säger han.
– Så egentligen lite samma budskap som förra året – de avvikande bolagen som vi läst mycket om i tidningarna är inte representativa för hela sektorn.
Vilka orosmoln finns det för fastighetsbolagen på börsen under 2025?
– Jag tycker alltid orosmolnet för den här sektorn på börsen är om man skulle få dramatiskt försämrade kreditmarknader där det blir väldigt svårt att låna pengar.
– Nu ser det inte ut att vara så, men med politisk oro och geopolitisk instabilitet i alla möjliga delar av världen så är det uppenbart att det kan smitta av sig på kreditmarknaderna. Det man ska hålla koll på.
Många är oroliga för den svaga konjunkturen och att det kan leda till fler konkurser. Men det är fortsatt så få konkurser att det inte kommer få någon kännbar påverkan på fastighetsbolagens intjäningsförmåga.
– Vakansgraderna kanske kan stiga en eller två procentenheter. På vissa delmarknader så finns det uppenbart en viss problematik. Men på det stora hela är till exempel Göteborgs och Malmös kontorsmarknader stabila. Så det beror alltid på vilka marknader vi pratar om. Marknaden för lager- och logistiklokaler präglas av stabil efterfrågan och stora strukturella behov.
Det alltid svårt att förutspå hur fastighetsaktier kommer utvecklas framöver, men om Peter Norhammar ska göra en grundläggande analys så står det sannolikt i korten att substansvärdena kommer att i nivå fem procent. Kassaflödena ser ut att stiga med nivån tio procent.
– Jag tror att börskurserna borde åtminstone följa med i den fundamentala utvecklingen. Så jag förväntar mig en tioprocentig kursuppgång i genomsnitt. Men såklart, för några kommer det bli bättre än så och för några kommer det vara mycket sämre.
Inför julafton 2023 så tipsade han om vilka tre fastighetsaktier som skulle kunna finnas i paketen. Balder, Logistea och Platzer föll valet på då.
– Samtliga de där tre är i alla fall bättre än det nordiska aktieindexet, som fallit med cirka två och fem procent, så då har ju min rekommendation presterat bättre än snittet. Samtliga bolag har utvecklats bra under året, även om Balders substansvärde har sjunkit något. Så jag får väl ge mig godkänt på de rekommendationerna.
Om vi blickar mot 2025 då, vilka aktier borde bli julklappar i år?
– Då säger jag Emilshus, SLP och Veidekke. När det kommer till de första två så har de fastigheter som har en avkastning på mellan sex och sju procent samtidigt som de har räntor på fyra procent. Det innebär att de är kraftigt kassaflödes positiva och de har stabila hyresgäster och vakansnivåer som knappt förändrats de senaste åren.
– Sen har de dessutom balansräkningar som tillåter fortsatt expansion, så de kommer använda deras kassaflöden för att expandera och investera mer i antingen mark eller färdiga byggnader. Ingen av dem är beroende av att räntorna faller.
Han beskriver vidare att Veidekke är ett väldigt välskött byggbolag som har en väldigt god historik vad gäller lönsamhet. När nu byggkonjunkturen kan ha bottnat och när att byggaktiviteten för kommersiella byggnader och bostäder stiger så kommer orderingången öka.
– Det är ett välskött bolag med en väldigt god projektstyrning och kontroll. Jag tror den aktien kan ge bra avkastning.
