Beskedet slog ner som en bomb under tisdagskvällen: Nyfosa hoppar av megaaffären med SBB som innefattade förvärv av fastighetsportföljer med ett totalt fastighetsvärde om cirka åtta miljarder kronor. Nyfosa ingick en avsiktsförklaring med SBB den 17 januari men på grund av att marknadsförutsättningarna har förändrats har bolaget beslutat att tills vidare avvakta med genomförandet av transaktionen.
”Ett extremt beslut i en extrem situation” beskriver Nyfosas vd Jens Engwall det hela. För Fastighetssverige berättar han mer ingående om händelseutvecklingen som ledde fram till det unika beslutet att hoppa av en sådan omfattande affär:
– Till att börja med är det så att vi fortfarande är väldigt intresserade av de underliggande tillgångarna, men det har varit en skuldsida som varit svår att få ihop. Det är en stor affär och det är jobbigt att diskutera med banker just här och nu, även om vi nog hade kunnat lösa den biten i det här fallet. Den stora osäkerheten låg egentligen kring obligationsmarknaden, det går inte att sätta en värdering just nu och du kommer inte veta vilket pris du får. Till exempel hade vi tänkt att sätta en obligation för tre veckor sen på 750 miljoner kronor, då trodde vi att vi skulle få betala 2,5 procent ränta på den. Men här och nu indikerar priserna att vi kanske snarare pratar om sju till åtta procents ränta om man sätter det i en kalkyl, och det är inte hållbart för oss, säger Jens Engwall och tillägger:
– Det vore katastrofalt om de här nivåerna blir kvar för då blir det ett jätteproblem i hela branschen så småningom. Vid tidigare kriser har fastighetsbranschen aldrig haft den här exponering till obligationer som man har nu, det är helt nytt, och jag hoppas att de stödköp som Riksbanken gör riktar sig mot obligationer på fastighetsmarknaden.
Jens Engwall är tydlig med att han och Nyfosa fortfarande är intresserade av fastighetsportföljerna som man hade för avsikt att köpa från SBB, men att affären helt enkelt inte är genomförbar just nu. Dialogen fortsätter med SBB:
– Vi har haft en bra dialog med SBB och fortsätter att ha det för att se om vi kan hitta någon annan lösning på det här. Vi har inte stängt igen dörren och blivit förbannade på varandra, utan jag ska faktiskt ha en liten avstämning med dem i eftermiddag (läs igår eftermiddag). Vi vill ju alltid se om man kan hitta lösningar och det är fortfarande så att Ilija (Batljan, vd SBB) vill sälja och vi gillar husen, men frågan är hur tusan får man ihop det såhär i coronatider?
Kan SBB sälja portföljerna till någon annan nu?
– Det kan ju hända att SBB säljer vissa kåkar i styck till någon annan och det har jag inga problem med, men från vår sida behöver vi inte göra mer när det gäller affären. Det finns ingen annan part som har gjort due diligence och dessutom har jag köpt fastigheterna en annan gång under tiden på Hemfosa. Några av de husen som ingår köpte jag för länge sedan, till exempel Länsteatern i Uddevalla 1993, och det är samma hyresavtal idag. Många av de här fastigheterna har jag levt med både under min tid på Kungesleden och Hemfosa, säger Jens Engwall.
Förutom det avbrutna köpet av SBB-portföljen är Nyfosa klara med finansieringen på alla projekt och har inget förfall förrän maj 2021. Under tisdagen finansierade bolaget det sista förvärvet ur den portfölj med 79 fastigheter som man köpte från Randviken för 4,2 miljarder kronor i december 2019.
– I den finansieringen gick det bra med tre stycken banker som delar på 2,7 miljarder kronor. Vi har bra kassa och drygt 1,5 miljard kronor i likviditet men det är frågan vad man ska använda de pengarna till? Som det ser ut idag blir det en konkurrens i frågan vad som är bäst för aktieägarna; är det att köpa fastigheter eller att köpa aktier? Just nu ser återköp av aktier ganska attraktivt ut, men det är inte så jädra roligt ut när man sitter i ett fastighetsbolag. Men något måste jag göra med de pengarna och då kanske jag hittar lite bra hus att köpa och så återköper jag lite aktier för en del, säger Jens Engwall.
För ett transaktionsintensivt och opportunistiskt bolag som Nyfosa är det en ovan sits som de i dagsläget befinner sig i. Den extrema situationen på marknaden gör att Jens Engwall tycker det är svårt att hänga med i svängarna överhuvudtaget:
– Jag tror att alla sitter och väntar på vad som ska hända. Den gemensamma nämnaren bland de analyser som jag läst mig till är att det inte ser så mörkt ut, det väntas en snabb nedgång och sedan en snabb uppgång. Det är också det lättaste scenariot för oss att övervintra.
Hur går det att vara ett transaktionsintensivt bolag så som läget är nu?
– Det är väldigt lite aktivitet överlag på marknaden just nu och många noterade bolag resonerar nog som så att vi inte gör någonting just nu, den strategin tror jag nio av tio bolag har. Sen kan jag inte säga att vi riktigt har den strategin som opportunistiskt bolag, men vi måste välja själva när en affär är bra, och hur den ser ut. Utbudet är inte stort och det kommer vara litet i säkert ett halvår framåt, säger Jens Engwall.
