Nya prognoser från SCB och Boverket har ritat om kartan för bostadsbehovet – men enligt Evidens är det inte demografin som styr byggandet, utan pris, köpkraft och efterfrågan. Thomas Sandberg, senioranalytiker och partner på Evidens, uppmanar bostadsutvecklare att ha koll på sin data – och på det osynliga måttet.
Demografin har varit ett hett ämne i fastighetsbranschen – och i samhällsdebatten – allt sedan SCB skrev ner sin prognos för befolkningstillväxten, vilket också fick Boverket att revidera sin bedömning av bostadsbehovet. SCB:s prognos visar att ökningstakten i befolkningen väntas minska med cirka 350 000 personer fram till 2040. Tidigare bedömde Boverket att omkring 70 000 bostäder behövde byggas årligen – den siffran är nu nedjusterad till 12 000.
– Fastighetsbranschen har skjutit sig själv i foten genom att vara ganska nöjd med att 70 000 bostäder ska byggas om året. Men jag vill hävda att de där 70 000 är lika fel som de 12 000 man säger i dag, säger Thomas Sandberg när han deltar på Kapitalmarknadsdagarna i Båstad.
En fråga man bör ställa sig är i vilken utsträckning barnafödandets påverkan på bostadsmarknaden och möjligheten till nyproduktion spelar in. Även om antalet barn minskar, sjunker inte antalet hushåll särskilt drastiskt.
– Man ska komma ihåg när man pratar bostadsefterfrågan: det är inte antalet personer som efterfrågar bostäder, utan det är antalet hushåll. Vi får färre familjer med fler än två barn, men det är inte antalet familjer som minskar.
Evidens har gjort en analys av vad som påverkat bostadsbyggandet sedan 1970-talet och konstaterar att det finns en tydlig korrelation mellan befolkningstillväxt och byggande. Men det innebär inte att en bostad automatiskt byggs varje gång ett barn föds.
– En korrelation och en kausalitet är inte samma sak. Det vi kom fram till är att det som haft störst påverkan på bostadsbyggandet är priset.
– Priset är såklart ett uttryck för efterfrågan och hur marknaden värderar nya bostäder. Så ungefär 20 procent av bostadsbyggandet kan förklaras av demografiska faktorer – resten förklaras av antingen pris eller kostnader.
Det som styr utvecklingen av bostadspriser är hushållens köpkraft i kontrast till vad det kostar att bygga. På så sätt går det att förklara förändringarna i bostadsbyggandet ganska tydligt.
– Då blir det intressant att fundera kring hur det här kommer att utvecklas framöver.
Om vi tittar på vad som påverkar byggandet i dag, är det främst byggkostnaderna – vilket leder till stigande bostadspriser. Prishöjningarna håller tillbaka marknaden, men just nu stiger priserna faktiskt mer än kostnaderna.
När det gäller hyresbostäder och förutsättningarna för nyproduktion lyfter Thomas Sandberg något han kallar ”det osynliga måttet” – jämviktshyror. Det handlar om hur mycket hushållen är villiga att betala i hyra, och att bostadsutgiften bör ligga i nivå med boendekostnaden för en bostadsrätt. Det är dock svårt att uppnå i den svenska reglerade hyresmarknaden, menar han.
– Det handlar om kostnadsteori – att hyreskostnaden ska motsvara nivån i den enda fria bostadsmarknad vi har, nämligen bostadsrättsmarknaden. Om det fungerade, skulle en hyreslägenhet kosta lika mycket som en identisk bostadsrätt.
Här spelar hushållens ekonomi in. Reallönerna har fallit de senaste åren, och det är först 2027–2028 som befolkningens köpkraft förväntas återgå till 2022 års nivå.
– Vi har fem förlorade år vad gäller köpkraft, och det påverkar såklart möjligheten till jämviktshyror.
Men det finns stora skillnader mellan lägen och vad hyresgäster är villiga att betala. Han nämner Göteborg som exempel – där hyran för nyproduktion i vissa förorter skulle överstiga betalningsviljan.
– Men det finns lägen i Göteborg som ser bättre ut i dag än för fem år sedan. Det vill säga att människor är beredda att betala mer i innerstan än vad den faktiska snitthyran ligger på.
– Bara för att man vet jämviktshyran måste man också fundera på hur den underliggande efterfrågan ser ut – på just den platsen, och för just den produkten man vill bygga.
Rådet till bostadsutvecklare är därför att ha koll på sin data – som kötider och söktryck – i det område man vill bygga i, och för vilken typ av bostad. På så sätt kan riskerna för till exempel vakanser minska.
– Sätter man rätt hyresnivåer på rätt plats finns goda förutsättningar. Det är lättare sagt än gjort. Är du på en plats med låg efterfrågan blir byggkostnaderna för höga, vilket gör att du ändå tvingas sätta en för hög hyra. Är du på en plats där efterfrågan är hög, finns det skäl att sätta en hög hyra som faktiskt ökar marginalen.
