Att hovrätten i två olika fall tagit beslut om en beräkningsmodell för hyreshöjningar av presumtionshyror har upprört många känslor. I en debattartikel i Svenska Dagbladet förra veckan gick representanter från fastighetsbranschen ut och kritiserade vilka konsekvenserna kan bli både på kommande hyresförhandlingar – och på längre sikt i byggandet av hyresrätter. Fastighetssverige har djupdykt i de upprörda åsikterna om hovrättens agerande.
I två olika fall som prövats i Svea hovrätt så har domen slutat i en beräkningsmodell för hur presumtionshyran tillåts höjas i takt med den lokala hyreshöjningen. Så här beskriver artikelskrivarna hovrättens beslut i debattartikeln.
”Hovrätten har föreslagit att det är skäligt att presumtionshyran bara får höjas hälften så mycket som den lokala allmänna utvecklingen av hyrorna. Om den allmänna hyresutvecklingen överskrider 3 procent får bara tre fjärde-delar av den överstigande delen anses som en skälig hyreshöjning för nybyggda lägenheter. Bedömningen ska också ske varje år för sig.”
Lisa Hybbinette, partner på Roschier advokatbyrå, är en av författarna till debattartikeln som menar att hovrätten gått för långt.
– Det är ett märkligt beslut. Hovrättens bedömningar riskerar att överse förhållanden av betydelse i det enskilda fallet när den utgår från dessa schabloner, säger Lisa Hybbinette.
Till saken hör att inte ens hyresgästföreningarna verkar särskilt nöjda. När chefsjuristen på Hyresgästföreningen, Niclas Sundell, uttalade sig i samband med beslutet i hovrätten i juni sa han att det var positivt att rätten fastslagit att hyrorna för nybyggda hyresrätter inte per automatik ska höjas i nivå med övriga hyror, men att just beräkningsmodellen riskerar att hota partsförhandlingarna.
– Vi är kritiska till att hovrätten tagit fram en godtycklig beräkningsmodell för hur detta ska ske. Den beräkningsmodellen tar inte hänsyn till de lokala förutsättningarna och innebär en intervention i partssystemet, en slags hyresreglering. Det är inte rimligt. Det måste alltid vara upp till de lokala parterna att förhandla fram hyresnivåerna. Vi hoppas att framtida beslut fokuserar mer på specifika fall istället för ohållbara generaliseringar, sa Niclas Sundell i ett pressmeddelandet i juni.
Bonava’s Annie Carlefred, hyresrättansvarig, är medförfattare till debattartikeln som publicerades i förra veckan. Även om Bonava inte är med och förhandlar presumtionshyror så skapar det en riskfaktor och osäkerhet i kommande projekt.
– Även om vi inte har hunnit se resultatet av hovrättens beslut i årets hyresförhandlingar ännu så påverkas våra investeringskalkyler på ett sätt som gör det svårare att motivera förvärv av mark för byggnation av nya hyresrättsprojekt längre fram, säger hon.
Hon varnar för att det i värsta fall kan leda till att byggande av hyresrätter avstannar fullkomligt.
– Den största risken är att bostadsbyggandet minskar eller upphör helt. Hyresrätter blir en mer osäker och mindre attraktiv upplåtelseform, utifrån att domarna begränsar fastighetsägarnas möjlighet att få täckning för sina ökade kostnader under presumtionshyrestiden. Med en lägre hyresutveckling över tid krävs dessutom högre hyror det första året för att kompensera för detta, vilket exkluderar fler från bostadsmarknaden, säger hon.
Om vi tänker bort den beräkningsmodell som hovrätten landat i, hur ser ni på att en schablon skulle tas fram i överenskommelse med hyresgästföreningen till exempel, skulle det vara bra för långsiktigheten?
– Svårt att säga, det skulle det kanske vara. Men en sådan schablon skulle sannolikt vara svår att anpassa säg till en situation som vi nu står inför med ovanligt hög inflation och stigande räntor. En schablon i sig är inte problemet egentligen, utan det är att hovrätten infört en schablon utan att se till konsekvenserna i ett vidare perspektiv, säger Annie Carlefred.
Inom kort inleds höstens hyresförhandlingar och Annie Carlefred lägger visst hopp till att hyresgästföreningarna värderar förhandlingarnas nytta för båda parter.
– Det ska bli intressant att se om Hyresgästföreningen kräver att den här beräkningsmodellen ska tillämpas utan att göra en skälighetsbedömning i det enskilda fallet. Då finns det en risk för låsningar som gör att förhandlingarna drar ut på tiden eller att parterna inte kommer överens alls. Så för att komma vidare krävs att Hyresgästföreningen bortser från den begränsande modellberäkningen i domarna och förhandlar utifrån samma typ av överväganden som vid årliga förhandlingar i det äldre beståndet, säger Annie Carlefred.
I debattartikeln skriver artikelförfattarna ”Nu efter valet vore det önskvärt om riksdagens nyvalda ledamöter, och inte hovrätten, kan ta ansvar för att skapa de förutsättningar som krävs för att på förutsägbara och rimliga villkor producera nya bostäder i Sverige”. Men i och med att hovrätten är högsta instans finns ingenstans för parterna att överklaga beslutet, säger Lisa Hybbinette, som menar att hovrätten i praktiken agerat lagstiftare.
– Hovrätten har tagit sig större befogenheter än vad man kan förvänta sig, de ska hålla sig till lagen och låta lagstiftarna styra hur lagen ska se ut, inte ta fram en schablon för hur den ska tolkas som kan få så här långtgående konsekvenser, säger Lisa Hybbinette.
