En nervös finansmarknad, ett högt inflationstryck och ett högre ränteläge i kombination med geopolitisk turbulens i omvärlden har skapat osäkerhet hos många verksamheter och individer. Det menar i varje fall Vasakronans vd, Johanna Skogestig.
– Vi har lagt stort fokus på våra kunder, både nya och befintliga, samt styrning och utveckling av vår affär och det har gett effekt, skriver Johanna Skogestig i vd-ordet till bolagets bokslutskommuniké.
Fastighetssverige får en intervju med henne strax efter att rapporten presenterats, där Skogestig bland annat förklarar vad det är som gör att Vasakronans förvaltningsresultat ökar med 8 procent i en tid när många branscher och affärsmodeller utmanas.
– Det handlar om flera saker. I grund och botten står vi väl förankrade i vår långsiktiga investeringsstrategi. Vi har ett fastighetsbestånd som möter kundernas alltmer kräsna efterfrågan både vad gäller kvalitet och läge. Vi har också haft bra timing när det gäller vår projektportfölj och sist men inte minst har vi gynnats av en klok och genomtänkt riskprofil på finansieringssidan, förklarar Johanna Skogestig.
I vd-ordet skriver hon att 2023 på många sätt är ett händelserikt år. Förändringen i marknaden har även påverkat Vasakronan och året har präglats av hög aktivitet i alla delar av verksamheten.
– Efterfrågan på våra kontorslokaler fortsätter att vara stabil och betalningsviljan för kontor av hög kvalitet i de bästa lägena består. Trenden ”flight to quality” håller i sig och det är uppenbart att företag som fattar beslutet att göra förändringar söker något extra till sina medarbetare, både i själva kontorsprodukten och i läget, menar Johanna Skogestig.
Trots ett framgångsrikt år på uthyrningssidan redovisar Vasakronan en negativ nettouthyrning. Detta förklaras, menar Johanna Skogestig, främst av några större, men tidigare kända, uppsägningar.
– Bland annat har JM aviserat att de lämnar sitt kontor i Frösunda under 2025 och Operan och Dramaten lämnar sina ateljéer på Kvarnholmen i Nacka till sommaren i år.
Året avslutades med positiva tongångar på börsen och en obligationsmarknad som öppnat upp för i princip hela fastighetssektorn. En förklaring till detta är den allmänna bedömningen att räntehöjningscykeln sannolikt nåtts, med förväntningar om räntesänkningar från Riksbanken under 2024.
– Det högre ränteläget under 2023 har naturligtvis påverkat även oss och våra räntekostnader har successivt ökat under året. Men, med en hög andel räntesäkrad upplåning, en relativt låg belåningsgrad och ökade hyresintäkter är räntetäckningsgraden betryggande 3,8 gånger.
Det högre ränteläget påverkar också transaktionsmarknaden och även om det de senaste månaderna har gjorts en del avslut i bolagets marknader är aktiviteten på rena transaktioner alltjämt låg. Det finns tecken på att inflationstrycket börjar lätta och allt fler tror att en djupare recession kan undvikas. Trots det, menar Skogestig, lär 2024 av allt att döma innebära fortsatta utmaningar för både näringslivet och hushållen.
– Osäkerhetsfaktorerna i vår omvärld och i den makroekonomiska miljön finns där alltjämt så exakt vad som väntar runt hörnet vet vi inte. Det betyder att vi kommer att fortsätta jobba med det vi kan påverka. Det vill säga, fokusera på långsiktiga kundrelationer, god finansiell styrning av bolaget samt utveckling av våra fastigheter och områden.
Om du får sia; hur kommer 2024 att te sig för Vasakronan? Och in i 2025?
– Det finns tecken på att inflationstrycket börjar lätta men osäkerhetsfaktorerna i vår omvärld och i den makroekonomiska miljön finns där alltjämt, så exakt vad som väntar runt hörnet återstår att se, säger Johanna Skogestig och avslutar:
– Vi kommer därför att fortsätta jobba med det vi kan påverka. Det vill säga, fokusera på långsiktiga kundrelationer, god finansiell styrning av bolaget samt utveckling av våra fastigheter och områden. Vi kommer att vara aktiva och ta vara på de möjligheter som kan uppstå i mer utmanande tider. Vasakronan har en robust kapitalstruktur, ett starkt erbjudande, samt högt engagerade och professionella medarbetare. Det ger oss goda förutsättningar att fortsätta vara framgångsrika även framöver.
Vasakronans bokslutskommuniké i siffror:
Hyresintäkterna ökade med 12 procent (10) till totalt 9 157 mkr (8 167) Ökningen förklaras främst av indexuppräkning. I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 10 procent (6).
Nyuthyrningar har gjorts av 117 000 kvadratmeter (159 000) med en årshyra på 609 mkr (915). Nettouthyrningen uppgick till -65 mkr (279) för året och 14 mkr (-4) för kvartalet.
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 1 480 mkr (1 078) har genomförts under året med en genomsnittlig prisförändring på 1 procent utöver index (5).
Uthyrningsgraden vid periodens slut uppgick till 90,9 procent jämfört med 91,2 vid utgången av 2022.
Driftöverskottet ökade med 15 procent (8) till totalt 6 862 mkr (5 968). I ett jämförbart bestånd var ökningen 12 procent (3).
Finansnettot uppgick till -1 730 mkr (-1 208), förklarat av högre korta marknadsräntor under året.
Räntetäckningsgraden för året minskade till 3,8 gånger (4,8), förklarat av högre räntekostnader.
Förvaltningsresultatet uppgick till 4 852 mkr (4 481), en ökning om 8 procent (7).
Värdeförändringen på fastigheterna uppgick för året till -16 550 mkr (4 917) motsvarande -8,7 procent (2,8), baserat på extern värdering av hela beståndet.
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 175 mdkr (188) vid årets slut.
Värdeförändringen på finansiella instrument uppgick till -1 720 mkr (1 291), förklarat av nedgången i långa marknadsräntor.
Resultat efter skatt uppgick till -10 858 mkr (8 465).
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning (0) lämnas.
