Idag den 24:e februari är det ett år sedan Ryssland inledde sin fullskaliga invasion av Ukraina, ett krig som fortfarande pågår. Från fastighetsmarknadens perspektiv har kriget haft en obetydlig påverkan jämfört med det kolossala lidande som miljontals människor i Ukraina upplevt, även om vissa aspekter påskyndats av krigsutbrottet. Mer om detta berättar Anders Elvinsson, chef för värdering och strategisk rådgivning på Cushman & Wakefield.
Rysslands invasion av Ukraina är först och främst en oerhörd mänsklig tragedi som orsakat obeskrivligt mycket lidande för miljontals människor i Ukraina, med massflykt och massförstörelse som följd. Kriget har nu pågått i ett års tid och inte lämnat någon människa oberörd, samtidigt som det även haft stora geopolitiska och ekonomiska effekter i samhället.
Fastighetsmarknaden är långt ifrån den värst drabbade sektorn i det här sammanhanget men upplevde precis som de flesta branscher ett mycket utmanande 2022 med stora förändringar. Fastighetssverige har talat med Anders Elvinsson, ansvarig för värdering och strategisk rådgivning på Cushman & Wakefield, som berättar att Rysslands invasion av Ukraina var starkt bidragande till den försämring som vi såg på fastighetsmarknaden under 2022.
– Inflationen och marknadsräntorna började röra sig uppåt redan under hösten 2021 som ett resultat av en expansiv penningpolitik och en skev utbud- och efterfrågesituation i många varugrupper till följd av komponentbrist och flaskhalsar i logistikkedjor. Denna utveckling accelererades av krigets utbrott då priset på råvaror och energi kraftigt ökade. Kriget som sådant skulle jag inte säga spelar jättestor roll som enskild faktor för var vi står just nu, men det bidrog till att accelerera den trenden som vi befann oss i och som vi nu brottats med under en längre tid efter pandemin, säger han till Fastighetssverige.
Anders Elvinsson tror att det skulle krävas en ordentlig upptrappning av kriget för att synen på den svenska fastighetsmarknaden ska förändras nämnvärt från det nuvarande läget:
– Om det ryska invasionskriget skulle ta slut, vilket vi alla hoppas, så är min bedömning att det skulle sända en positiv signal men det skulle inte påverka den svenska fastighetsmarknaden i någon större utsträckning. Det som marknaden skyr mest är osäkerhet och just nu så har man ett hum om hur situationen kopplad till kriget ser ut. Så det är bara om den situationen avsevärt skulle förvärras som investerare skulle behöva väga in det i sina investeringskalkyler.
Om vi hypotetiskt tänker oss att Ryssland aldrig hade invaderat Ukraina, hur hade utvecklingen skiljt sig då under 2022?
– Det är väldigt svårt att uttala sig om, men det är möjligt att fastighetsmarknaden och investerarna hade haft mer tid på sig att reagera på en stigande inflation och därmed även högre marknadsräntor. Om Ryssland hade valt att inte angripa Ukraina så hade inte heller kriget gett upphov till en accelererande inflations- och marknadsränteutveckling.
Vilka är de största förändringarna som skett på fastighetsmarknaden det senaste året?
– På många sätt så känns det som att fastighetsmarknaden vänts upp och ned under det gångna året. Finansieringsförutsättningarna för bolagen har förändrats radikalt och vi befinner oss även i det initiala skedet av en lågkonjunktur, där de personer som tidigare levde på marginalen nu har hamnat i en knivig sits med skenande matpriser, betydligt mycket dyrare energipriser samt boräntor som ännu inte nått sin topp. Bostadsmarknaden som tvärnitade under 2022 är fortfarande en bit ifrån sin botten enligt min egen bedömning. Riksbanken kommer troligen bli tvungen att höja reporäntan ytterligare vid ett par tillfällen under första halvåret till följd av den fortsatt höga inflationen och detta kommer ha direkta konsekvenser på bostadsmarknaden.
– En annan stor effekt vi sett är att de fastighetssegmenten där avkastningskraven innan kriget låg på låga nivåer ned mot 3,0%, som till exempel logistik i bästa läge eller nyproducerade hyresbostäder i Stockholm, där ser de möjligheterna inte alls likadana ut i dag. Bolagen med lägst värderingsyield och de med högst andel obligationsfinansiering kommer med några få undantag få det tuffast framöver, och det är de aktörerna som har det svårt att refinansiera sin skuld. Det finns otaliga exempel på bolag som vidtagit en mängd åtgärder för att stärka sin balansräkning, men vi har nog bara sett slutet på början så att säga, det är en ny cykel som tar vid förknippad med andra utmaningar, säger Anders Elvinsson.
Transaktionsmarknaden är en annan del av fastighetsmarknaden som påverkats i stor utsträckning av de förändrade marknadsförutsättningarna det senaste året. Anders Elvinsson utvecklar sin syn på situationen.
– Det är oerhört mycket lägre transaktionsvolym de senaste sex månaderna jämfört med vad vi normalt sett ser och det är i princip uteslutande kopplat till de väsentligt förändrade finansieringsvillkor som en köpare av en fastighet idag erhåller. Många fastighetsägare har lång kapital- och räntebindning vilket gör att de inte är tvingade att sälja här och nu och det leder till att köpare och säljare inte når varandra i samma utsträckning som i en normal marknad. Men de affärer som kommuniceras just nu initierades till stor del i höstas när det var nattsvart på börsen och framtidsförhoppningarna låga vilket gör att det är naturligt att vi inte sett så många avslut under årets första två månader. Jag skulle ändå säga från vår sida på Cushman & Wakefield att det är mycket som är på väg ut på marknaden, det är många pitchar som vårt team genomför och från andra investerare hörs samma tongångar. jag är rätt så säker på att vi kommer se fler transaktioner under det andra kvartalet.
Vad hoppas du att branschen har lärt sig av utvecklingen som vi sett det senaste året?
– Jag tror och hoppas att investerarkollektivet fått en mer sund inställning till fastigheter som investeringsslag. Att större fokus läggs på fastigheten och hur de kan vässa den och maximera driftnettot istället för att behandla fastigheten som en finansiell produkt.
I morgondagens lördagsbrev kan du läsa en intervju med Castellums tidigare vd Henrik Saxborn som berättar om sitt engagemang för att hjälpa flyktingar i Ukraina, något han varit engagerad i nästan från krigets inledande skede.
