I december förra året beslutade Fastighetsnämnden att förlänga en markreservation till Elof Hansson Fastigheter i västra Göteborg. Ett komplicerat område vid fästet av Älvsborgsbron som bland annat skulle tillföra uppåt 1 300 bostäder. Efter att beslutet skjutits upp kan nu planerna slopas helt efter 16 års arbete. Men Elof Hansson menar att de gjort allt för att beakta tidigare överenskommelser för att fortsätta med projektet.
Planen har varit att vid Älvsborgsbrons södra fäste utveckla att stort och komplext område som skulle tillföra uppåt 1 300 bostäder, där 50 000 kvadratmeter kontor skulle bilda en ljudbarriär i det kraftigt trafikerade läget.
Fastighetskontoret föreslog förra året att Västra Sandarna Fastighetsutveckling, som ägs av Elof Hansson Fastigheter, skulle få sin markreservation vid Rödastensmotet förläng med tre år till och med december 2025.
Markreservationen omfattar del av fastigheten Sandarna 725:1 och marken består idag av trafikyta och grönyta. Bebyggelsen på platsen skulle bestå av bostäder i form av hyresrätter, bostadsrätter i olika upplåtelseformer liksom samhällsfastigheter, kontor och lokaler för levande bottenvåningar.
Kostnadskalkyler som genomfördes av Cowi i prisläge 2020 visar att stadens exploateringskostnader kan landa på cirka 1,5 till 1,7 miljarder kronor.
Det har varit en långdragen historia. Redan 2007 lämnade fastighetsnämnden en markanvisning vid Rödastensmotet baserat på en projektidé om att överdäcka delar av trafikmotet för att på platsen uppföra en relativt storskalig bebyggelse. Projektet låg sedan vilande i drygt tio år innan Västra Sandarna Fastighetsutveckling fick sin första markreservation i den nya vändan i december 2018.
Precis som i den ursprungliga idén från 2007 var fortfarande idén att överdäcka den befintliga infrastrukturen och bygga ovanpå. För att klara acceptabla nivåer för buller och risk föreslog en barriär av kontorsbebyggelse att uppföras närmast leden och bron.
Stadsbyggnadskontoret har tidigare påbörjat ett arbete med planprogram för Västra Sandarna som legat vilande, men Fastighetskontoret föreslog i december förra året i sitt utlåtande att det arbetet skulle kunna återupptas igen:
”Mot bakgrund av att det finns många kvarstående osäkerheter avseende utvecklingen av området, framför allt gällande exploateringens omfattning och utbredning, föreslår fastighetskontoret att arbetet med det pausade planprogrammet för Västra Sandarna återupptas alternativt att ett motsvarande strategiskt arbete startas. Detta bedöms viktigt för att säkerställa att den tänka bebyggelsen kan realiseras och att vi därmed minskar osäkerheterna kring intäkterna för utvecklingen”, skrev kontoret då.
Fastighetskontoret föreslog alltså förra året att markreservationen skulle förlängs med tre år. Kontoret ansåg att det då finns tid att återuppta arbetet med det pausade planprogrammet, alternativt att starta ett motsvarande strategiskt arbete.
När det gäller den ekonomiska biten fick kontoret redan vid en tidigare förlängning av markreservationen i uppdrag att föreslå en lösning där risken läggs över på parten som innehar markreservationen, alltså Elof Hansson i det här fallet. Kontoret ansåg att det skulle delas upp i flera steg och föreslog att det i ett första skede skulle innebära ett fördjupat strategiskt arbete för att klarlägga förutsättningarna för ett genomförande.
Enligt kontoret hade Elof Hansson åtagit sig att ta samtliga kostnader för ett fortsatt strategisk arbete varpå staden inte skulle ta någon ekonomisk risk.
”Förhållandena för byggnation på platsen är gynnsamma då området ligger på berg av god kvalitet. Detta medför att osäkerheterna kring kostnaderna är relativt små. Den stora osäkerheter för utvecklingen är istället om man kan realisera hela den tänka bebyggelsen, det vill säga intäktssidan. Ett fortsatt strategisk arbete skulle skapa en tydligare bild av vad som är möjligt att göra på platsen vad gäller exploateringens omfattning och utbredning. På detta sätt kan vi minska osäkerheterna vad gäller intäkterna för projektet.”
Men nu är beskedet att Stadsbyggnadsförvaltningen vill avsluta planerna för området. Som Fastighetssverige tidigare berättat skulle beslut tas i september, men har alltså skjutits upp. Anledningarna som anges är att programarbetet inte längre är framkomligt eller förenligt med den översiktliga, strategiska planeringen.
Stadsbyggnadsförvaltningen skriver i sitt utlåtande att området är idag, genom sitt läge och på grund av den kringliggande infrastrukturen, rumsligt segregerat från övriga staden. Kopplingarna till området skulle behöva förbättras avsevärt för att på ett naturligt sätt integreras i staden. Exploateringen kräver en överdäckning av trafiklederna inklusive påfartsramperna till Älvsborgsbron, vilket inte är avstämt med Trafikverket och möjligheterna till detta bedöms som små.
Förvaltningen kommer också fram till att exploateringen måste flyta ut utanför överdäckningen för att projektet ska bli ekonomiskt hållbart. Utsidan av trafikmotet omfattas till stor del av ett nyligen utökat strandskydd med syfte att skydda Sjöbergen. Bedömningen är att det inte är möjligt med dispens att kunna upphäva strandskyddet här.
Det finns också en brist på skolor och ingen ny skola får heller plats i området menar förvaltningen och fortsätter med att konstatera att det är svårt att få till lämpliga förskolemiljöer i den föreslagna täta exploateringen.
De ställer sig också emot att programarbetet skulle innebära en relativt hög exploatering på en känslig och synlig plats i staden med hamninloppet, Sandarna, Sjöbergen och Klippan kommer påverkas.
När nämnden skulle ta ställning i ärendet i oktober så förekom en mejlväxling, som Fastighetssverige tagit del av, mellan Elof Hansson och Stadsbyggnadsdirektören Henrik Kant. Där sökte fastighetsbolaget efter lösningar framåt och där de tillbakavisar att de inte tagit punkterna ovan i beaktning.
Elof Hansson skriver i mejlet:
”Enligt era egna styrande dokument krävs det för större nybyggnads- eller omvandlingsområden att det upprättas en fördjupad översiktsplan (FÖP) eller planprogram i enlighet med Plan och bygglagen. Tanken från er som planmyndighet är att utforma huvuddragen för gestaltningen av ett område med dimensionering och lokalisering av vägar, kvarter och byggnader samt placering av ytkrävande funktioner såsom skolor, förskolor och centrumanläggningar. Precis detta arbete har vi tillsammans med staden gjort, innan den nya stadsbyggnadsnämnden blev till. Arbetssättet har varit detsamma men i en mindre avgränsning”.
De fortsätter med att skriva:
”Vi skriver under på att en detaljplanering av områden föregås av en övergripande planering, samt att de riksintressen som är utpekade inom området kan hanteras i en formell dialog med Länsstyrelsen och andra statliga myndigheter. Precis detta har vi sökt från er, i fallet med Västra Sandarna har ni valt att frångå hur ni sedan 2023-01-02 planerar stadens utveckling”.
De menar alltså att staden har på kort tid svängt i sin syn på projektet och att de använder nyligen tagna beslut för att sätta stopp för området. Bland annat hur strandskyddet skulle dras. Beslutet att avbryta projektet bordlades i oktober och nu kan alltså nytt beslut tas imorgon, tisdag, på Stadsbyggnadsnämndens sammanträde.
