2022 var ett storstädnings-år för SBB – allt för att få till en bättre balansräkning och minska skuldsättningen. Det jobbet tar inte slut i början av 2023 men Ilija Batljan tar sig också an året med förhoppningen om en upptinad obligationsmarknad och ett fortsatt samarbete med den kanadensiska investeraren Brookfield som ska stimulera tillväxt för de båda aktörerna i Europa de kommande åren.
SBB började redan under 2022 att skifta fokus från tillväxt till att stärka balansräkningen och minska skuldsättningen, givet de förändrade marknadsförhållanden. Det är ett arbete som kommer att fortsätta framöver enligt bolagets vd Ilija Batljan, som gav en grundläggande genomgång av bolagets förehavanden under torsdagens rapportpresentation.
Det särskilt utmanande fjärde kvartalet beskriver SBB-chefen som ett ”städningskvartal” där bolaget genomfört ett antal åtgärder så som nedskrivningar av värdet på fastigheter och nedskrivningar av JM-aktierna. Det bokförda värdet på SBB:s innehav i JM är idag något över sex miljarder kronor enligt Ilija Batljan, och bolaget har skrivit ner värdet både i Q3 och i Q4. SBB rapporterar 4,5 miljarder i värdeminskningar under helåret 2022 och där kommer merparten från det fjärde kvartalet, hela 3,6 miljarder närmare bestämt.
– Utav helårssumman är det ungefär 3,7 eller 3,8 miljarder som kommer från bostäderna i beståndet, medan det resterande kommer från nybyggda samhällsfastigheter, totalt sett så har den biten varit stabil under året. Vi ser nu en stor efterfrågan på samhällsfastigheter men det finns inga tillgångar att köpa.
– När det gäller JM vill styrelsen vara tydligt med att man ser det som en strategisk investering i linje med att äga unika och attraktiva tillgångar, säger Ilija Batljan.
SBB har för närvarande diskussioner om försäljning av fastigheter för ytterligare sex miljarder kronor, en summa som enligt Ilija Batljan utgörs av flera olika potentiella affärer:
– Det är flera affärer i de här sex miljarderna som vi vill avyttra, vi väntar oss att de går i lås under första halvan av 2023.
Ilija Batljan ser att obligationsmarknaderna börjar öppna upp sig och att prissättningen på företagets obligationer förbättras för varje dag. SBB:s obligationsförfall under de närmaste 12 månaderna ligger på cirka 3,8 miljarder kronor och den första miljarden återbetalades den 1 februari.
Ilija Batljan räknar med att göra ny finansiering på obligationsmarknaden redan i år:
– I slutet av 2022 var den nordiska obligationsmarknaden frusen, i början av det här året har vi sett den tina något, det är bra att marknaden börjar öppna upp sig. Det är bra att obligationsmarknaden så smått kommer tillbaka med små steg för svenska fastighetsmarknaden, men vårt fokus är fortfarande att uppfylla det vi sade förra året om att fortsätta stärka vår balansräkning, säger Ilija Batljan.
Det gör man alltså bland annat genom att sälja fastigheter och förutom de sex miljarderna man förhandlar om i nuläget har bolaget sedan tidigare avtalat affärer med den kanadensiska investeraren Brookfield som köpte 49 procent av SBB:s Educo-portfölj i november 2022.
– Mot slutet av förra året väntade vi fortfarande på 10,5 miljarder kronor i likvid för de fastigheter som vi sålt till Brookfield, de första 6,6 miljarderna fick vi i den 18 januari. Pengarna som kommer in från Brookfield kommer att användas till att betala av obligationer, men vi har också bra samtal med svenska banker om refinansiering av tolv miljarder kronor. Nu fortsätter vi med det strategiska samarbetet med Brookfield och tittar på hur vi tillsammans ska få till fortsatt tillväxt i Europa framöver, säger Ilija Batljan.
För att ytterligare stärka balansräkningen har styrelsen i SBB beslutat att utvärdera förutsättningarna att notera dotterbolaget Sveafastigheter. Sveafastigheter kommer inför noteringen att äga bostadsfastigheter i direktägda bolag, joint ventures samt noterade aktier för totalt cirka 15 miljarder kronor. Av detta motsvarar SBB:s substans cirka åtta miljarder kronor. I samband med en sådan notering avser SBB att avyttra omkring 70 procent av aktierna i bolaget.
Det blir i så fall den andra noteringen på kort tid utav en del av SBB:s bestånd, detta efter Neobo som noterades på First North den 10 februari i år. Den transaktionen minskade SBB:s exponering till säkerställd finansiering med 7,4 miljarder kronor enligt Ilija Batljan.
SBB:s vd hoppas att det fortsatta fokuset på att stärka balansräkningen och minska skuldsättningen ska övertyga även ratinginstitutet S&P om att bolaget vidtar rätt åtgärder. Enligt Ilija Batljan vill S&P se att bolaget tagit in pengar.
– I vår Q1 rapport för 2023 kommer de se att vi gjort det och det kommer vara tydligt och att vår belåningsgrad sjunker. Vi ser att vår belåningsgrad kommer att ligga runt 40 procent när åtgärderna är genomförda, det är det vi siktar på och som vi ser att vi borde klara av. Men i bokslutet tycker jag det finns något annat de borde uppskatta och det är vår starka räntetäckningsgrad, i den här marknaden är detta viktigt och vi kan visa upp 3,9 (vid slutet av 2021 låg siffran på 5,5).
På börsen blev rapportdagen en sur historia för SBB som var ett av de fastighetsbolag som tappade mest, aktien backade 5,64 procent ner till 16,64 kronor. Ännu värre gick det för SBB:s nyligen avknoppade bostadssatsning Neobo som också rapporterade under torsdagen – aktien tappade nästan tio procent och handlas nu till 13,94 kronor, ett kraftigt fall på över 18 procent sedan noteringen den 10 februari.
