Utländska investerare riktar blickar mot Sverige med siktet inställt på bostäder. Efter premiärköp av flera stora aktörer och andra jättar som meddelat att man letar förvärv ger Colliers analyschef, Axel Tärn, sin analys av situationen och dess stundande utveckling; vad lockar utländska investerare till den svenska bostadsmarknaden, hur kommer intresset utvecklas framöver, kommer nya aktörer göra entré och hur står sig svenska bolag i konkurrensen.
Efter ett par år av stiltje har transaktionsmarknaden så sakteliga börjat puttra igång igen. Loket för årets resultat hittills har i stor utsträckning varit stora bostadsaffärer, visar Colliers månadsrapport.
Svenska bostäder har även hamnat i blickfånget bland utländska investerare. Under senaste veckorna har kanadensiska Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP) och amerikanska Hines gjort sina första bostadsförvärv på den svenska marknaden och nyligen meddelades även att Magnolia Bostad säljer ett bostadsprojekt i Tyresö till en internationell institutionell investerare. Vid sidan av förvärven han flera andra tunga aktörer, likt Blackrock och Blackstone, förkunnat att man har bostäder i Sverige på radarn.
– Det utländska intresset har generellt sett återhämtat sig under 2025 från ett svagare 2024, men är inte riktigt där det har varit under de senaste tio åren. I år har utländska köpare så här långt stått för 19 procent av köpen och 18 procent av försäljningarna av den totala svenska transaktionsvolymen, vilket gör investerargruppen till en marginell nettoköpare, säger Axel Tärn.
– Det är framför allt bostäder som lockar de utländska investerarna. Totalt har bostadstransaktioner för 5,2 miljarder kronor genomförts med utländska investerare, varav 85 procent har varit med en utländsk aktör som köpare. Det i sig motsvarar nästan 30 procent av transaktionsvolymen för bostäder. Det vi ser är alltså att det utländska core-kapitalet börjar komma tillbaka. Det som inte går hem är kontor, där utländska investerare har varit kraftiga nettosäljare, motsvarande 86 procent av den utländska aktiviteten.
Vilka faktorer ligger bakom att det ser ut så?
– Det är ett antal faktorer som gör att intresset för bostäder har ökat, generellt har investerarsentimentet förbättrats vilket har väckt liv i marknaden. Räntorna har kommit ned, vilket har förbättrat finansieringsvillkoren, ihop med att avkastningskraven har justerat uppåt lett till ett positivt yieldgap för bostäder. Det har återigen lockat investerare. Svenska bostäder anses vara en relativt säker tillgång, med låg korrelation till ekonomin generellt, samt reglerade hyror som skapar bra förutsägbarhet. Dessutom har hyresutvecklingen har släpat mot inflationen, men förväntas komma i kapp under de kommande åren.
– Sverige har utöver det en väldigt likvid fastighetsmarknad – bland de mest likvida marknaderna i Europa sett till sin storlek – och bostäder är ett av det mest omsatta segmentet. Det skapar bra förutsättningar för större investerare att vara aktiva i marknaden. Sverige utmärker sig också som ett relativt säkert land sett i ljuset av den geopolitiska oro som finns i världen, samtidigt som de ekonomiska utsikterna är goda. Sist av allt får man inte glömma den svenska kronan som har under flera år gått väldigt svagt, vilket har gett en kraftig rabatt på många inhemska tillgångar.
Med en trygg marknad på uppgång och en rabatt till följd av valutautveckling väntar sig Axel Tärn att det utländska intresset för svenska bostäder kommer fortsätta öka framöver.
– Jag tror att intresset kommer att fortsätta att öka i takt med att marknaden fortsätter att återhämta sig. Jag tror kanske inte riktigt att vi kommer upp till samma nivåer som har varit under åren då volymerna var som högst, det vill säga runt 35 procent utländska köpare. Dagens 26 procent borde dock kunna öka till 30 procent på sex till tolv månader. Vi på Colliers har också ett antal bostadsmandat och mot bakgrund av det utländska intresset är sannolikheten rätt hög att det hamnar i utländska händer.
Vi har sett en rad bolag ta klivet in på bostadsmarknaden – kommer vi se ännu fler utländska aktörer göra dem sällskap?
– Ja, det är inte omöjligt att vi ser fler aktörer likt OTPP göra intåg på den svenska marknaden. Men sannolikheten är snarare att vi ser ökat intresse från de som redan är här som har gjort analysen och känner marknaden.
Även bland inhemska fastighetsbolag har stora satsningar gjorts på bostäder. Vid sidan av Stena Fastigheters förvärv av Källfelt har även familjen Blank, som äger Jula, meddelat att man väljer att inleda en satsning mot bostäder. Men trots satsningar som görs är konkurrensen från svenska aktörer fortsatt marginell för utländska aktörer när det handlar om större bostadsportföljer.
– Det är främst svenska privata bolag som har varit aktiva medan svenska noterade bolag har lyst med sin frånvaro. När det kommer till större transaktioner är det främst utländska investerare, Willhem och några fåtal privata bolag som har varit aktiva. Med andra ord är konkurrensen från svenska aktörer relativt låg i nuläget när det gäller större portföljer.
