Detaljplaner tar ofta lång tid och processen blir ofta kostsam, vilket fördyrar både bostäder och kommersiella fastigheter. Fastighetssverige träffade Jan Ytterborn, partner på Strategisk Arkitektur, under en tillfälligt lugn stund i Almedalen. Han befann sig där för att tala om vad det egentligen är som driver kostnaderna för planprocesser och hur man gör för att få till kostnadseffektiva sådana.
Under seminariet som Jan Ytterborn talade på presenterades slutsatser från en rykande färsk utredning, framtagen i dialog med flera av Sveriges största fastighetsägare, om vad som driver detaljplanskostnader.
Strategisk Arkitektur, firman som Jan Ytterborn är partner på, jobbar både med förhållningssättet till varje projekt och arbetsprocessen.
– I förhållningssättet handlar det om mycket mer än att vara arkitekt; vi tar en rådgivande roll och senior position i att leda samtalet, processen och projektet. Detta gör vi väldigt tidigt. Vi frågar inte ”hur” utan ”vad”, ”varför” och ”för vem”. Senare kommer givetvis hur:et – vi älskar arkitektur – men om vi inte vet varför så riskerar vi att hamna snett, förklarar Jan Ytterborn.
Seminariet i Almedalen grundades i att Strategisk Arkitektur bjöd in alla sina bostadsutvecklande kunder att dela med sig av rådata kring vad kostnaden för deras detaljplaner hamnade på, hur lång tid de tog, om det skapades något visionsdokument och om detta sedan efterlevdes. Det här resulterade i att Jan Ytterborn och hans kollegor fick in 37 planer i sin bank och kunde sammanställa värdena och presentera i dem Almedalen.
I framtagandet av statistiken har Strategisk Arkitektur samarbetat med Evidensgruppen, specialister på analys av bland annat fastighetspriser, och fått fram följande resultat:
En två-årig förlängning av en detaljplan ökar byggkostnaden med sex procent.
– Vår snittdetaljplan, från rådatan som våra kunder lämnat in, visar att medianprojektet kostar 7,5 miljoner kronor i utredningar, arkitektarvoden, kostnader för kommunens arbete och så vidare. Tittar man däremot på medelkostnaden för projekt så hamnar den på drygt 16 miljoner.
Snitt-tid för projekt, från start till antagen plan, ligger på 4,5 år – om man inte räknar förarbetet, vilket tillför ytterligare 1,5 år. Medeltalet för BTA låg i datan på 42 250 kvadratmeter. Till detta lägger vi SCBs/Evidens rikssnitt för byggkostnader och markkostnader (inklusive risk och räntekostnader) på 41 000 kronor från år 2021.
– Tar man de siffrorna och multiplicerar det med ökningen på sex procent, som jag nämnde, så innebär det att snitt-projektet fördyras med 119 miljoner kronor. Det är ju sjuka pengar.
Det här leder i sin tur, menar Jan Ytterborn, till att färre bostäder byggs, eftersom kostnaden bli för hög och kalkylerna inte går ihop.
– Det här är en felfunktion i hela systemet. Om vi skulle kunna hitta ett sätt att få fram effektivare detaljplaner så skulle vi alltså kunna bygga billigare/bättre bostäder. Vilket gör det här till en jättestor samhällsfråga.
Många byggaktörer pratar om att planerna måste bli mer tillåtande och att arkitekter och byggherrar inte ska bestämma för mycket. Det tycker Jan Ytterborn är en dålig idé.
– Vi bygger städer som ska stå i 200, 300, kanske 500 år. Vi behöver vara väldigt noga med att det blir bra från början. Många av de byggprojekt vi ser runt om i Sverige idag är faktiskt undermåliga. Jag tror tvärtom på att styra detaljplanerna mer – men på rätt sätt och då måste man ha fingertoppskänsla.
Tyvärr visar omfattande utredningar, så som Nationellt ledtidsindex 2023, på att många kommuner fortfarande har stuprörsorganisationer; att den ena förvaltningen inte vet vad den andra gör. Åsikter och invändningar kommer in väldigt sent och försenar eller kullkastar projekt. Dessutom brottas kommunerna många gånger med hög junioritet hos planhandläggare, vilket gör att de personer som sitter med på möten inte har mandat att fatta beslut utan istället tar med sig diskussionen hem för senare beslutsfattande. Något Jan Ytterborn liknar vid viskleken.
– Man ser dessutom ofta byggaktören som ett hot och inte som en självklar samarbetspartner. Sedan finns det ju också en del byggaktörer som tittar snett på kommunerna för att de ställer krav, säger han och fortsätter:
– Så svaret på frågan hur vi gör attraktiva städer är: I en tydligt samverkande process där de olika aktörerna och intressenterna bjuds in och får förståelse för varandras målbilder. Med bred förankring, en gemensam vision, rätt ekonomiska förutsättningar och en respekterad tidsplan, så kommer man att hitta lönsamhet i projekten också.
