Exploateringsförvaltningen i Göteborg har kommit med en dyster analys av konjunkturutvecklingens effekter på bostadsbyggandet i Göteborg. Rapporten som Fastighetssverige tagit del av präglas av bleka prognoser för de närmaste åren och stor pessimism bland bostadsutvecklare.
På exploateringsnämndens sammanträde tidigare i veckan redovisades en analys av konjunkturutvecklingens effekter på bostadsbyggandet i Göteborg, och det är till stor del dyster läsning när det gäller bostadsmarknaden. Prognosen över byggstarter och färdigställda bostäder i Göteborg har gjorts i samverkan mellan exploateringsförvaltningen, stadsbyggnadsförvaltningen och stadsledningskontoret.
I rapporten skriver förvaltningen inledningsvis att i princip samtliga omvärldsfaktorer och indikatorer bidrar till att förutsättningarna för bostadsbyggandet har förändrats i grunden, och följaktligen även till att prognoserna för bostadsbyggandet i Göteborg nedjusteras kraftigt.
”Det är även värt att notera att förutsättningarna för bostadsbyggandet under lång tid har varit unikt gynnsamma, med bland annat stigande reallöner och historiskt låga räntor, och att dessa förutsättningar på kort tid har förändrats på ett fundamentalt sätt”, skriver förvaltningen.
Det är sedan tidigare känt att bygg- och bostadsmarknaden påverkas av hög inflation, snabba räntehöjningar och höga byggkostnader på en och samma gång. Hushållens sjunkande reallöner och byggaktörernas försämrade finansieringsförutsättningar har lett till ett efterfråge- och prisfall på bostadsrätter och äganderätter, samtidigt som investeringsviljan för hyresrättsbyggande har minskat radikalt.
Exploaterings- och stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att bostadsbyggandet kommer att minska kraftigt i Göteborg under 2023 och ligga på en lägre nivå än tidigare under de närmast kommande åren. Prognosen för antalet påbörjade bostäder bedöms för 2023 halveras jämfört med det genomsnittliga antalet påbörjade bostäder den senaste femårsperioden.
Förvaltningen tillägger att de bostäder som befinner sig i pågående byggnation inte påverkas i samma utsträckning som byggstarterna och att konjunktureffekterna vad gäller färdigställandet kanske infaller först om två år. Effekten av detta är att antalet färdigställda bostäder minskar kraftigt i prognosen från 2025 och närmast efterföljande år. Exploateringsförvaltningen bedömer att prognosen ligger i linje med vad Boverkets, Byggföretagens, Konjunkturinstitutets och Riksbankens nationella prognoser visar.
Bostadsinvesteringarna:
Dessa började minska redan under det andra halvåret i fjol och nedgången tilltar i år, även ombyggnationer minskar men inte lika dramatiskt som nybyggnationer. Riksbanken bedömer sedan tidigare att bostadsinvesteringarna faller med 18 procent 2023 och med 6 procent 2024. Konjunkturinstitutet bedömer att antalet påbörjade lägenheter sjunker från cirka 55 000 år 2022 till drygt 36 000 i år, för att under 2024 stiga något till knappt 40 000.
Under 2023 är Boverkets bedömning att cirka 33 000 bostäder påbörjas utifrån lämnade startbesked, vilket skulle innebära en minskning med cirka 45 procent jämfört med 2022. Boverket konstaterar samtidigt att nivån och takten på inbromsningen är svårbedömd för 2023. På sikt ser Boverket möjligheter till en viss vändning uppåt av byggtakten och ett förväntat starkare konjunkturläge 2024 med stigande realinkomster och något fallande byggkostnader skulle kunna bidra till den utvecklingen, skriver förvaltningen vidare i sin rapport.
Byggaktörernas framtidssyn:
Byggaktörernas syn på framtiden har sedan drygt ett halvår tillbaka varit väldigt negativ, skriver förvaltningen.
”Det är primärt bostadsbyggarna som är negativa, medan anläggningsbyggarna fortsatt har tillförsikt. Samtidigt har produktionen kunnat hållas uppe med hjälp av välfyllda orderböcker även för bostadsbyggarna. Sedan slutet av 2022 har dock nulägesomdömet om orderstocken kraftigt försämrats i Konjunkturbarometern.”
Enligt Byggföretagen finns nu tecken på många orter att marknaden för nyproducerade hyresbostäder börjar bli mättad, vilket kan förklaras av såväl det ökade byggandet under ett antal år, och att hyresskillnaderna mellan äldre bostäder och nyproduktionen påverkar preferensen för nyproduktion.
”Byggföretagen bedömer att ovanstående faktorer, tillsammans med kraftigt ökade byggkostnader, leder till att den negativa utvecklingen för hyresrättsbyggandet under första halvåret kommer att fortsätta och förvärras. Utöver ovanstående har även avvecklingen av investeringsstödet bidragit till att förutsättningarna för nyproduktion av hyresbostäder försämrats”, står det vidare i rapporten.
Enligt Valueguard HOX Index har bostadspriserna i Göteborg hittills sjunkit med tolv procent sedan toppen under våren 2022 och flera bedömare förväntar sig att prisnedgången kommer att fortsätta ännu en tid då Riksbanken fortsätter att höja räntan.
”En prisnedgång på bostäder gör att bostadsköpare blir avvaktande inför att köpa nyproduktion som väntas stå klar långt fram i tiden. Antalet nya bostäder som tillförs marknaden varje år är endast cirka en procent av det befintliga beståndet och äldre bostäder betingar i stort sett samma pris som en nyproducerad. Därför får förändringar i efterfrågan stora konsekvenser för bostadsbyggandet. Ränteuppgången innebär inte bara ökade kostnader för det egna lånet, utan också förändrade ekonomiska kalkyler för föreningen och därmed högre avgifter. Om räntorna vänder nedåt under andra halvåret 2023 finns dock en möjlighet att efterfrågan börjar stiga igen”, skriver förvaltningen.
Byggvolymer:
Utsikterna framåt inom regionens byggsektor är mycket pessimistiska vad gäller byggvolym och anställda. I Business Region Göteborgs senaste mätning angav en stor del av byggföretagen att de väntar sig en minskad byggvolym under första kvartalet 2023. Även anställda inom bygg förväntas minska då fler byggföretag upplever att de behöver mindre personal. På ingående fråga om utsikterna om ett år är regionens byggföretag mycket pessimistiska.
Stadsbyggnadsförvaltningen noterar en viss minskning av antalet påbörjade bostäder genom startbesked i Göteborg under 2022 och en fortsatt minskning under början av 2023. För påbörjandet av småhus är minskningen särskilt tydlig.
”Det är värt att komma ihåg att ett beviljat startbesked inte behöver betyda att samtliga bostäder i bygglovet verkligen byggstartas. Det faktiska antalet påbörjade bostäder kan vara lägre än vad startbeskeden visar. Också antalet bostäder i beviljade bygglov minskade under 2022 och början av 2023, även om variationen mellan enskilda kvartal kan vara stor. Den minskningen kan vara en tidig indikation på en nedåtgående trend även vad gäller byggstarter”, skriver förvaltningen.
Under årets första månader har antalet inkomna bygglovsärenden såväl som beslutade ärenden varit något lägre än under samma period förra året samt lägre än de senaste åren. Stadsbyggnadsförvaltningen har sett en minskning av nya ärenden med större projekt så som flerbostadshus under 2022. Noterbart är andelen avskrivningar av bygglov och förhandsbesked ökat något under början av 2023, men det är ännu något tidigt på året för att se tydliga trender kring inkomna bygglovsärenden utifrån ärendetyp, skriver förvaltningen.
I Göteborgs Stads svar på årets bostadsmarknadsenkät (BME), som årligen lämnas till Boverket den 31 januari, bedömer exploateringsförvaltningen att cirka 2 200 bostäder påbörjas under 2023. Det innebär att prognosen för 2023 halveras i jämförelse med prognosen för 2023 som gjordes 2022. Om prognosen stämmer skulle det även innebära att de reella byggstarterna minskar med över femtio procent jämfört med 2022, då antalet påbörjade bostäder uppgick till cirka 4 800.
Prognosen indikerar alltså en kraftig inbromsning av byggstarterna i Göteborg och att antalet påbörjade bostäder faller tillbaka till nivåerna under åren 2010 till 2016. Enligt prognosen förväntas bostadsrättsbyggandet minska med drygt 50 procent och hyresrättsbyggandet med omkring 60 procent under 2023 jämfört med 2022.
Förvaltningen poängterar att de bostäder som befinner sig i pågående byggnation inte påverkas i samma utsträckning som byggstarterna. ”Konjunktureffekterna för färdigställandet bedöms materialiseras först från 2024 och framåt. Prognosen pekar på att färdigställandet under 2023 fortsatt ligger på en hög nivå, över 5 000 bostäder. Till följd av färre byggstarter under 2023 förväntas färdigställandet sjunka något under 2024 och sjunka ytterligare under 2025. En stor svårighet i prognosen är att bedöma när byggkonjunkturen förbättras och bostadsbyggandet kan stabiliseras eller förväntas öka igen”, skriver förvaltningen.
Under perioden 2023–2026 bedöms flest bostäder färdigställas i stadsområdena Centrum och Hisingen. Jämfört med föregående fyra år, perioden 2019–2022, väntas ett minskat antal färdigställda bostäder främst i stadsområdena Sydväst och Nordost, ungefär hälften så många bostäder.
Vill du ha mer analys, inspiration och nätverkande inom bostadssegmentet i Göteborg? Då ska du komma till Stora Bostadsdagen GBG på Elite Park Avenue Hotel nästa torsdag den 1 juni! Anmäl dig här – anmälan stänger imorgon fredag!
