Det var vid upphandlingen inför byggnationen av en ny domstolsbyggnad i Jönköping som Domstolsverket genom att inte konkurrensutsätta samtliga delar av en upphandling har genomfört en otillåten direktupphandling med Castellum. Domstolsverket menar att de kunnat använda sig av hyresundantaget.
Fastigheten det gäller är Domstolsverkets nya lokaler i Jönköping som inom kort ska stå klart. Byggnationen har Domstolsverket gjort med Castellum, som utöver den aktuella byggnaden också tagit fram den nya domstolsbyggnaden i Malmö.
I Jönköping började det hela med att domstolsverket Göta hovrätt och Kammarrätten behövde nya lokaler då de tidigare lokalerna inte levde upp till kraven på tillgänglighet, förhandlingssalar och säkerhet. Castellum fick i uppgift att bygga en samlokalisering av de båda domstolarna som skulle ge goda möjligheter till samverkan och effektivisering inom samma byggnad.
Totalt rör det sig om nära 10 000 kvadratmeter som är fullt uthyrt till Domstolsverket. Den ursprunglig investeringssumman var 325 miljoner kronor och byggstarten skedde 2020. Fastigheten kommer stå klar nu under våren 2023 och hyresavtalet sträcker sig över 15 år.
Igår kom en dom i Förvaltningsrätten efter det att Domstolsverket överklagat det tillsynsbeslut som Konkurrensverket gav i slutet av 2021. Marie Östman som är chefsjurist på konkurrensverket säger till Fastighetssverige att de gav tillsynsbeslut mot Domstolsverket för att ge vägledning om tillämpningen av upphandlingsregelverket när det gäller olika fastighetsupplägg.
– Vi välkomnar att förvaltningsrätten gick på vår linje och kan konstatera att domstolen delar vår bedömning att Domstolsverket skulle ha konkurrensutsatt även valet av samarbetspartner vid projektering och uppförande av en ny byggnad för domstolsverksamhet i Jönköping, säger hon.
I sin överklagan till Förvaltningsrätten yrkar Domstolsverket att Konkurrensverkets beslut ska upphävas och menar att Domstolsverkets modell för projektet innebär en fullständig och effektiv konkurrensutsättning av samtliga upphandlingspliktiga byggentreprenader och tjänster. Någon otillåten direktupphandling har därför inte ägt rum enligt myndigheten.
I andra ringhörnan har vi Konkurrensverket som ansåg att överklagandet skulle avslås och menade att;
”Domstolsverkets och Castellums avtalsförhållande innebär att ett offentligt byggentreprenadkontrakt är för handen genom att de olika ingående momenten tillsammans medför att en byggnad realiseras samt att tilldelningen av Castellums uppdrag utan föregående annonsering utgör en otillåten direktupphandling. ”
Om vi lämnar domstolsspråket och tittar på vad som hänt är utvecklingen följande:
2017 – Inledningen av planerna på en ny domstolsbyggnad tillkommer och planen är att den ska byggas på en plats som till en del tillhör kommunen och där den andra markytan ägs av Castellum. Fastighetsbolaget utlyser en arkitekttävling. Domstolsverket sitter själva i juryn och det är Fojab’s bidrag som vinner.
2019 – Detaljplaneprocessen är klar och genomförandeavtal skrivs. Parterna skriver också ett hyresavtal, och bestämmer att Domstolsverket skulle bli ersättningsskyldig om det blev så att inget blev av bygget.
2020 – Byggentreprenad ska upphandlas, som gäller ett kontrakt värt 400 miljoner. Förfrågningsunderlaget sköts av Castellum, som även hanterar projektering och projektledning.
Resonemangen går som så att Konkurrensverket menar att;
”Samtliga kontrakt som har ingåtts mellan parterna har utmynnat ur genomförandeavtalet och är nödvändiga för fullgörandet av projektet. Konkurrensverket anser att Domstolsverket, genom att inte annonsera det uppdrag som Castellum ska utföra enligt genomförandeavtalet och hyresavtalet, har tilldelat ett offentligt kontrakt avseende projektering och uppförande av en domstolsbyggnad direkt till Castellum.”
Enligt Konkurrensverkets mening skulle upphandlingen konkurrensutsättas i sin helhet, och även om vissa delar har konkurrensutsatts så kan det inte läka att andra delar inte har konkurrensutsatts. Konkurrensverket menar att Domstolsverkets utformning av projektet i praktiken kan ses som att Domstolsverket har upphandlat underentreprenörer till Castellum och att Castellum har tilldelats uppdraget att realisera domstolsbyggnaden enligt Domstolsverkets krav.
Domstolsverket menar från sitt håll att alla upphandlingspliktiga byggentreprenader och tjänster har konkurrensutsatts. Domstolsverket för fram att lämplig fastighet och hyresvärd har valts med stöd av hyresundantaget och att hyresvärden inte tillhandahåller någon tjänst utöver upplåtelsen av nyttjanderätten till den tilltänkta byggnaden.
Förvaltningsrätten håller alltså med om den kritik Konkurrensverket riktat mot Domstolsverket, att samtliga avtal som ingåtts inom ramen för projektet är oundgängliga för syftet att uppföra den domstolsbyggnad som Domstolsverket sedan ska hyra och att projektet ska betraktas som en upphandling. Förvaltningsrätten skriven i domen
”Domstolsverket har haft ett stort inflytande över den planerade byggnadens utformning och har haft specifika krav i och med att den ska användas som en domstolsbyggnad. Mot bakgrund härav anser förvaltningsrätten att byggnaden måste anses vara specialanpassad till Domstolsverket. Projektet är således, enligt förvaltningsrättens mening, att klassificera som ett offentligt byggentreprenadkontrakt”
Marie Östman, chefjuristen på Konkurrensverket igen:
– Vi vill understryka vikten av att upphandlande myndigheter planerar sina upphandlingar på ett sådant sätt att inte otillåtna direktupphandlingar sker. Förutom att bryta mot regelverket finns det en risk att man annars går miste om vad marknaden har att erbjuda. Det gäller även i samband med val av nya lokaler och byggentreprenader. Om fler leverantörer ges möjlighet att konkurrera om upphandlingar av det här slaget kan den som upphandlar dra nytta av fördelarna med konkurrens när det exempelvis gäller villkor som hyra, hyrestid och andra mervärden, säger hon.
I december 2022 blev det klart att Castellum avyttrar den snart färdigställda fastigheten i Jönköping till Vacse. Det underliggande fastighetsvärdet, som är i linje med bokfört värde, är enligt Castellum 510 miljoner kronor.
Nu återstår att se om Domstolsverket överklagar domen och om det blir en prövning även i kammarrätten.
Fastighetssverige har sökt Domstolsverket för en kommentar som svarar att de analyserar Förvaltningsrättens dom och kommer att ta ställning till om domen ska överklagas till Kammarrätten. Domstolsverket återkommer därefter med en kommentar till domen.
