När allt fokus hamnar på fri hyressättning försvinner de frågor som verkligen urholkar bostadsmarknaden: slöseri, skattefusk och en kultur där kostnader skyfflas över på hyresgästerna. Det skriver Robin Rushdi Al-sálehi.
”Under en konferens för några veckor sedan lyssnade jag på en representant från Svenskt Näringsliv som skulle ta upp vad som krävs för att vända den nuvarande lågkonjunkturen i fastighetsbranschen. Detta gjorde han med en enda åtgärd – fri hyressättning. En fri hyressättning som de presumptionshyror som sätts i nyproduktion viskar om och som idag allt oftare står vakanta på grund av just högre hyror som människor inte kan eller vill efterfråga. I Stockholm handlar det om cirka 7 500 bostäder inom allmännyttan som stod vakanta maj 2025 på grund av höga hyror, små lägenheter eller mindre attraktiva lägen.
Sedan dess är det fri hyressättning som jag hör överallt och börjar bli orolig för att vi som bransch kommer missa en massa andra frågor som också påverkar prisbildningen och därmed hyrorna för de hyresgäster som, till olika grad, kan eller inte kan betala hyror. Jag saknar exempelvis diskussioner kring det faktum att branschen vaskar miljarder kronor varje år på att:
– Bygga med dålig kvalité (skador, fel och brister motsvarande 111 miljarder kronor varje år enligt Boverket).
– Att det är en bransch med mycket skattefusk.
– Har tydliga konkurrensproblem och problem med led av underentreprenörer.
– Handlar från oseriösa leverantörer som Think Pink.
– Har problem med dolda rabatter, kickbacks, strösslade/felaktiga fakturor och annat.
Faktorer som omöjligt har lösts med presumtionshyror eller kommer lösas med fri hyressättning? Utan snarare ger det branschen möjlighet att fortsätta vaska, ta ut en avkastning och lägga kostnaderna på hyresgästerna.
Stockholms handelskammare har i dagarna kommit ut med en rapport och flertalet artiklar om hur fri hyressättning kan leda till extremfall som 94 procent höjning av hyran i Stockholms norra innerstad och 34 procent minskning av hyran i Vallentuna. Sätter jag på mig min pragmatiska hatt, ser jag det som positivt om det skulle ske hyressänkningar i vissa områden, men också specifikt hos hyresvärdar som slumvärdar. Jag har släkt och vänner som bor i de förorter som det oftast baktalas om och som gett hyresrätten sitt dåliga namn. Områden som ofta har bättre kvalitéer än endera nyproduktionsområden, men som ibland ägs eller ägts av hyresvärdar som bidragit till stor underhållsskuld och sämre boendestandard. Självklart tycker jag då att dessa hyresgäster ska få en minskad hyra och inte en utveckling där värdeextraherande hyresvärdar ska kunna åka på en räkmacka med bruksvärdessystemets årligt förhandlade hyror. Frågan är bara om en hyressänkning av denna magnitud faktiskt kommer ske?
Elefant i rummet kan vi återfinna i det kommersiella fastighetsbeståndet och där fri hyressättning idag gäller. Där hyror inte sänks utan tvärtom höjs konstant. Särskilt under omständigheter med både inflation och räntor. Hyror som med stor sannolikhet bidragit till den konkursvåg som varit. Om vi tittar på specifikt kontorsbeståndet har det resulterat i att över 3.1 miljoner kvadratmeter kontor står tomma i våra tre största städer. Hyror som inte kommer sänkas på grund av hur negativt det skulle påverka värderingen av fastigheterna och därför används den så kallade ”vakanshyran” – historiskt belagda hyran som skrivs in fiktivt i bokföringen för att upprätthålla fastighetsvärdet. En bokföringsteknisk modell som hade kunnat likställas med en form av planekonomi, inte utbud och efterfrågan på en marknad.
Det är alltså inte så enkelt och därför är mitt medskick till alla de aktörer som driver opinion för det ena eller andra att komma med förslag som främjar en hållbarare bostadsmarknad baserat på ett ekonomiskt förhållningssätt, i ordets rätta bemärkelse – nämligen att ”hushålla med knappa resurser”. Där kraft läggs på att effektivisera, att hyror sätts som bostadssökande och verksamheter för den delen kan betala. Att vi bidrar till strukturer som leder till att lägenheter och lokaler används, istället för att stå tomma på grund av vakanshyror och fastighetsvärden.
Branschen, som gått som tåget, behöver sopa rent framför sin egen dörr innan den ensidigt kräver fri hyressättning.
Det är inte bara där problemen ligger.
Skribent: Robin Rushdi Al-sálehi, samhällsplanerare och hållbarhetsspecialist, debattör, föreläsare och grundare av plattformen för uthyrning av lokaler i andrahand Vakansa.se
Är du intresserad av att få en djupare analys av läget på bostadsmarknaden samtidigt som du får möjlighet att knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Bostadsdagen nästa torsdag den 16 oktober på Bygget Konferens på Norrlandsgatan i Stockholm. Du som Plus-prenumerant har halva priset på biljetten med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
