Fastighetsnestorn Sven-Olof Johansson, grundare och vd för Fastpartner, har en väldigt positiv syn på fastighetsbranschen och den delade han med sig av under Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen. Där berättade han bland annat om vad som krävs för att vinna mark på dagens kontorsmarknad, vilka typer av kontor som är förlorarna och varför fastighetsbranschen idag har det bästa av alla världar.
Fastpartners vd Sven-Olof Johansson är känd för att ha en positiv syn på fastighetsbranschen och det är inte något som förändrats under pandemin. Under Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen gick han så långt som att slå fast att branschen just nu får det bästa av alla världar.
– Dels har vi en inflation som väntas landa på 2,8 procent nästa år, fastighetsbranschen får då 2,8 procent i hyresintäktsökningar utan att göra ett skit. Till detta har du den här återhållna räntan och likviditeten på obligationsmarknaden, både den svenska och euro, som är gigantisk, säger han och fortsätter.
– Sedan är det klart att lite av det bästa är taget i branschen när vi kommer från de här nivåerna på räntorna, och med yielderna som är rätt så låga blir det svårt att göra riktigt bra fastighetsaffärer idag, efterfrågan på bostäder är enorm till exempel. Men är du duktig och kan följa marknaden nära och leverera en viktig produkt så är det fortfarande en marknad där det är möjligt att tjäna pengar.
Sven-Olof Johansson har varit med såpass länge i gamet att han upplevt perioder där fastighetsbranschen inte såg ut som den gör just nu. Enligt honom har det varit en fördelaktig tid att vara i fastighetsbranschen ända sedan mitten av 90-talet.
– Det är lättare att finansiera fastigheter idag och yielderna har sjunkit, vi är nu nere under tre procent på vissa kontor. Då har ju värdena gått upp och räntorna kostar ingenting så kassaflödet har ökat på alla de investeringar som du gjort. Det är dock svårt att hitta bra och nya investeringar på dagens marknad, priserna går ju upp, säger Sven-Olof Johansson.
Ett sett att kunna hitta värde är att omvandla kontorsfastigheter till de mer moderniserade kraven som uppstått under pandemin. Sven-Olof Johansson tar ett exempel från en av Fastpartners fastigheter i Frösunda där man tidigare hade ett stort globalt bolag som hyrde 25 000 kvadratmeter. Efter att de lämnat har bolaget investerat 250 miljoner kronor på att lyfta kontoret.
– Den produkten som innehåller allt är det som efterfrågas, det ska vara som att gå på Disney World. Idag har fastigheten i Frösunda allt som du helst ska ha idag i en modern kontorsfastighet. Du ska ha padelbanor, du ska ha gym, cykelverkstad och cykelservice, ett restaurangutbud och ett caféutbud. Det passar en så stor fastighet som vi har där och vi har hur stor efterfrågan som helst, vi har massa förfrågningar på ytor där. Om vi hade 1 800 kronor i snitthyra med ett stort bolag som hyresgäst så får vi nu med de nya hyresgästerna 3 200 eller 3 300 kronor.
– Det har varit så enkelt för oss att hyra ut där och när du kan erbjuda den där produkten blir priset helt underordnat. Pandemin har gett en helt annan flexibilitet på kontorsmarknaden och de som hyr av oss idag vet precis hur de vill ha sitt kontor och får det designat utefter hur de vill ha det. Jag har hellre 20 snabbväxande, yngre företag än ett stort trött företag som bara egentligen kan öka sitt resultat genom att sänka sina kostnader, säger Sven-Olof Johansson.
Han menar samtidigt att det finns vissa typer av kontorsfastigheter som han tror kan vara svåra att hyra ut.
– Det gäller 60, 70, 80 och 90-talskontor med låga takhöjder och begränsat ljusinsläpp med för liknande utseende och inga öppna ytor. Sådana kontor måste kanske konverteras till annat, men tyvärr är det svårt att se till vad och det är ett segment som det är svårt för.
Sven-Olof Johansson nämner också hållbarhet som en allt viktigare ingrediens när hyresgäster ska välja kontor.
– Det blir lättare att teckna gröna avtal, däremot är det svårt att få extra betalt för hållbarheten i fastigheten. Vi har som mål att certifiera alla våra fastigheter till 2025, men vissa av dem är dock omöjliga att göra om. Vi har 50 procent kontor i vårt bestånd men sedan har vi även industri, lager och bostäder och vissa av dem är svåra att hållbarhetsanpassa. Jag skulle säga att det är på gång med betalningsviljan men det ska samtidigt följa med en beskrivning om hur man säljer fastigheten ur detta perspektiv till omvärlden.
