I USA är kontorsdöden ett betydligt mer verkligt begrepp än i Sverige – under pandemin stängde många kontor och därefter har massor av kontorsarbetare aldrig återvänt. Baserat på redovisad kontorsvakans, mobildata och in- och utpasseringar i kontorsbyggnader så beräknas nyttjandet av kontor i flera amerikanska storstäder över hela USA så som New York, Houston och San Francisco uppgå till en bråkdel av de nivåer som uppmättes innan pandemin, detta enligt en artikel i affärs- och techtidningen The Hustle.
Läget är som bekant inte lika illa i Sverige men nyligen kunde Fastighetssverige rapportera att kontorsvakanserna ökar i storstadsområdena och framför allt i Göteborg ökar vakanserna i det äldre beståndet, som en följd av att en stor mängd ny yta tillkommit de senaste åren.
Cushman & Wakefields värderare och analytiker Frida Carlsson är expert på Stockholmsmarknaden och berättar för Fastighetssverige hur den svenska kontorsmarknaden skiljer sig från till exempel den amerikanska:
– Stockholm är visserligen en storstad, men är inte i samma liga som de amerikanska städerna. I Sverige när det byggts kontorsområden har man även satsat på handel och annan service för att bygga en blandstad. Det ser inte ut på samma sätt i många amerikanska städer där man istället byggde ”downtowns”, kontorskluster, långt bort från närförorterna där kontorsarbetarna bodde.
– I Stockholm har det tillkommit ett begränsat utbud på kontorssidan, speciellt i Stockholm CBD och där är efterfrågan på kontorsytor fortsatt stark. Då är läget i så fall sämre i närförortslägen där efterfrågan på kontor är mindre och där kan det vara mer lämpligt att omvandla dessa ytor till bostäder. Vi ser att dagens kontorshyresgäster vill röra sig till lokaler i centrala lägen med hög standard vilket påverkar det äldre beståndet, säger Frida Carlsson.
Hur ser de största hindren för konvertering från kontor till bostäder ut i Sverige?
– Ett hinder för konvertering sitter i byggreglerna, de kontor som byggts i sämre lägen kan exempelvis byggts på 80 och 90-talet och då kan det vara tal om stora plan där det lätt kan bli mörkt i mitten och ger då inte tillräckligt bra dagsljusinsläpp i varje lägenhet som man förväntar sig för bostäder. Där får arkitekter vara med och vara kreativa för att skapa lägenheter med bra planlösning som fyller alla krav, säger Frida Carlsson och nämner ett lyckat exempel:
– Det finns ett case i Nacka Strand där de konverterade ett tidigare äldre kontor till bostäder alldeles intill vattnet. Eftersom måtten inte var anpassade för bostäder så krävdes många olika lägenhetslösningar vilket gav många unika lägenheter. Detta kan vara kostsamt men samtidigt kan det leda till att man kan ta mer betalt för en sådan lägenhet på grund av att det just blir något unikt man säljer.
Kontorsmarknaden såg ökade hyror, lägre avkastningskrav och högre marknadsvärden fram till för ungefär ett år sedan. Sedan dess har avkastningskraven höjts på grund av rådande marknadsläge vilket har sänkt marknadsvärden. Både bra och dåliga kontor såg värdeökningar i den tidigare goda marknaden.
– Nu är marknadsvärdena gissningsvis i flera fall för höga för att konverteringscaset ska kunna gå ihop, och det som behöver ske är att man fortsätter differentiera mellan prime och sekundära kontorsprodukter för att komma ned på rimliga ingångsvärden vilket då skulle möjliggöra konverteringsprojekt, säger Frida Carlsson.
Finns det något hopp för att det äldre kontorsbeståndet kan överleva som just kontor även i framtiden eller är det ett måste för fastighetsbolagen att hitta en annan användning? Är det något som de tittar på idag?
– Det nya kontorsutbudet i Stockholm är begränsat och kommer vara det de kommande åren. Samtidigt blir kontorsarbetare fler och fler vilket skapar efterfrågan. Men om kontorshyresgäster inte vill sitta i det äldre beståndet behöver något göras, frågan blir då om det är renovering till bättre standard eller konvertera lokaler till något annat. I Göteborg kanske det är mer lägligt med att titta på en annan användning i och med att det tillkommit mycket mer ny kontorsyta de senaste åren och vakanserna har ökat, säger Frida Carlsson.
Vi har en uppenbar bostadsbrist i Sverige och det väntas bli rekordlågt antal byggstarter under 2023, finns det någon idé från politiskt håll att komma med olika typer av incitament till fastighetsbolagen för att göra det mer attraktivt att konvertera kontor till bostäder?
– Det svåra i detta blir att om det ska bli enklare med konvertering behövs lättnader av byggreglerna vilket är en långdragen politisk diskussion. Jag tror att så fort den ekonomiska biten med omvandlingar blir mer lönsamt så kan det börja röra på sig hos bolagen, men just nu är ingångsvärdena för höga och byggkostnader lika så vilket gör att kalkylen inte går ihop, säger Frida Carlsson.
Det krävs för att kontorsvakanserna ska leda till bostäder
I USA pratas det om en "gyllende biljett" på fastighetsmarknaden – att lyckas hitta en vakant kontorsbyggnad som går att omvandla till bostäder som kan ge en lukrativ framtid. Riktigt så långt har vi inte kommit i Sverige, men med ökande vakanser i framför allt det äldre beståndet kan man fråga sig – när blir det lönsamt att omvandla vakanta kontorsytor till bostäder? Fastighetssverige tar hjälp av Cushman & Wakefields värderare och analytiker Frida Carlsson för att gräva i den och andra frågor kring kontorsomvandlingar.
