Utmaningarna på bostadsmarknaden är stora. Inflationen är hög och bolåneräntorna stiger liksom byggkostnaderna. Viktor Mandel, vd för Sveafastigheter, var i Almedalen tidigare i sommar för att tala om den stora bostadsbristen och det minskande bostadsbyggandet. Och precis som de flesta andra ställer han sig frågan: Vad finns det för lösning på boendefrågan om man ska se framåt?
Två faktorer som påverkar samhället är den stora bostadsbristen och det minskande bostadsbyggandet. Går det att säkerställa att byggande av bostäder ökar och samtidigt se till att någon har råd att bo lägenheterna? Kort sagt: Varför byggs det så lite och vad kan man göra åt det?
– Det är ju två olika frågor beroende på om vi pratar om hyresrätter eller bostadsrätter. Den snabba ränteförändringen ihop med ökande byggkostnader är boven i båda fallen – men sedan ser det lite olika ut, förklarar Viktor Mandel.
Sveafastigheter fokuserar på hyresbostäder i Uppsala, Västerås och Stockholm, marknader där det finns en väldigt stark efterfrågan. Hyresrätter kommer ut i den miljön som en trygg boendeform där kostnaderna är förutsägbara. I det ägda beståendet finns en stor osäkerhet som bland annat grundas i att ingen vet hur värdeutvecklingen kommer att se ut framöver, samt att den månatliga kostanden kan variera med över 100 procent vid full rörlighet. Olika åtgärder behövs alltså för att reda ut vad som behöver göras i de olika bestånden.
– På hyresrättsidan finns det inga korta, snabba åtgärder som löser det här. Där finns det problem av mer strukturell art: vi har jätteproblem med hur hyresförhandlingarna går till; både hur hyran sätts vid nyupplåtelse och de årliga hyreshöjningarna. Hyresgästföreningen har veto och släpper inte igenom de hyresökningar som krävs för att ens i närheten kompensera fastighetsägarna för ökande kostnader, menar Viktor Mandel.
– På lång sikt ser jag detta som en kommunal fråga i mångt och mycket: kommuner sätter ribban för vad som ska byggas väldigt högt, man släpper ifrån sig väldigt lite mark till väldigt höga priser. Skulle man istället driva fram fler generella och stora planer så skulle fler möjligheter ges att bygga i fler miljöer: man skulle kunna fokusera på att ta fram fler billiga och stora lägenheter, vilket är vad som efterfrågas nu.
Många kommuner har målat in sig i ett hörn, menar Viktor Mandel, och har ägnat tio år på att öka kraven på en tomt. När den sedan, nu, ska bebyggas är kraven orimliga. De hade kanske kunnat mötas om marknaden hade sett ut som tidigare, men eftersom den inte gör det så går det inte att bygga.
– En del av problemet är att lönsamheten är för låg. I andra länder finns en bärighet för dyrare finansiering; det går att låna av äldre byggmästare eller av fonder till i vår värld ganska höga räntor eftersom det finns en underliggande lönsamhet. I Sverige har vi inte den miljön. Här är lönsamheten hos de stora bostadsbyggarna kanske 10-15 procent och det är för lite för kreativ finansiering. Vi kommer här också tillbaka till att kostnadsläget är för högt.
Går det att göra bostadsbyggandet mindre konjunkturkänsligt?
– I systemet vi har nu staplas kraven på varandra. Man blir väldigt begränsad i var någonstans man vill bygga, tomterna är ofta ganska knepiga och kommunerna tar generellt sett ut ett överpris; marken auktioneras ut till högstbjudande och det tas ingen hänsyn till långsiktighet. Med alla dessa villkor blir det extra viktigt att alla stjärnor står rätt om man ska kunna bygga. Med en lite annan markpolitik hade det varit enklare.
Kommunerna behöver också tänka nytt när det gäller hur man tar fram detaljplaner och hur definitiva krav man ställer i dem, menar Mandel. Man skulle behöva vara mer marknadsanpassad – som det är nu går det för långsamt och planerna blir för specifika. Det är nästan så att man anar ett slags märkligt dubbelspel från kommunernas sida: man vill att det ska byggas mycket men samtidigt försvårar man detta?
– Jag tror egentligen inte att så många kommuner vill att det ska byggas så mycket i just deras kommun, men gärna någon annanstans i samma region. Det är lite farligt att man lagt så mycket makt över vad som byggs i de kommunala händerna.
Staten försåg tidigare bostadsbyggandet med stora byggsubventioner och räntesubventioner, företeelser som inte finns kvar idag – medan däremot både hyresregleringen och kreditrestriktionerna fortfarande finns kvar, säger Viktor Mandel.
– Hela finansieringsbiten är överflyttad till den privata sfären medan en hel del av regleringarna, som var rimliga under subventionstiden, ligger kvar. Ur lagstiftningssynvinkel har man inte tänkt igenom vilka konsekvenser detta får. Det kanske då inte är så konstigt att hushållens skulder går upp.
