Colliers synar Göteborgs kontorsmarknad i synnerhet och även kontorsmarknaden i allmänhet i sin senaste rapport. För Fastighetssverige berättar analyschefen Karin Witalis bland annat om hur marknaden ser på kontor som investeringsobjekt och vad den stora mängden nyproduktion i Göteborg får för effekt på konkurrensen mellan fastighetsägare.
I sin senaste kontorsrapport, med särskilt fokus på Göteborg, synar Colliers flera olika trender och analyserar framtiden för marknaden utifrån flera olika perspektiv. Colliers slår fast att det onekligen finns ett växande behov av nya, moderna kontor, men att det väldiga tillskottet av ny kontorsyta i Göteborg det närmaste året oundvikligen kommer att leda till tuff konkurrens mellan fastighetsägarna. Därför anser Colliers att det blir viktigare än någonsin att erbjuda rätt produkt till kunden.
För Fastighetssverige utvecklar Colliers analyschef Karin Witalis sin syn på hur mängden nyproduktion i Göteborg kommer att påverka konkurrensen mellan fastighetsägare och det äldre kontorsbeståndet i staden:
– Det kommer ut väldigt mycket kontor i Göteborg i år och det kommer öka konkurrensen, men som vi ser det om man tittar bakåt i tiden så har det byggts väldigt lite i staden, så vi ser det som att man bygger ikapp ett uppdämt behov och dessutom uppgraderar kontorsutbudet. Vi har också tittat på hur mycket som är uthyrt hittills inom nyproduktionen och uthyrningsgraden ligger runt 90 procent, och jag tror att de nya etableringarna främst kommer slå mot det äldre beståndet, säger Karin Witalis.
Hon tror vidare att det leder till att delar av det äldre kontorsbeståndet kommer att behöva omvandlas till någon annan användning.
– Exempel på omvandling skulle kunna vara bostäder eller hotell. I Stockholm skedde det en del omvandlingar från kontor till hotell under 2015/2016, men om det ska ske i Göteborg beror det mycket på hur behovet ser ut. Annars är det bostäder som gäller först och främst för omvandling.
Karin Witalis berättar att Colliers har märkt av ett ökat intresse för kontorssegmentet bland fastighetsinvesterare och kan konstatera att segmentet återigen finns på investerarnas radar:
– I våra senaste undersökningar med investerare så svarar de flesta logistik i första hand och kontor i andra hand när det gäller vad de helst investerar i, så intresset för kontor har helt klart ökat efter pandemin. Sedan har vi inte sett så mycket faktiska affärer, det är mer intresset som vi snappar upp och det är framför allt moderna prime kontor med hög kvalitet som det är störst intresse för, det är där man ser att det även finns störst efterfrågan från hyresgästerna, säger Karin Witalis.
Hur räknar ni med att ränteutvecklingen kommer påverka kontorsmarknaden?
– Det är tiotusenkronorsfrågan på marknaden, vad som händer med balansen mellan å ena sidan hög inflation och stigande räntor, vilket är negativt för fastighetsinvesteringar, och å andra sidan allt kapital som är allokerat till fastigheter. Förhoppningsvis har läget stabiliserats inom 6-9 månader. Just nu kan vi konstatera att det finns mycket kapital öronmärkt för fastigheter, som ses som en relativt trygg investering, säger Karin Witalis.
Colliers brukar titta på flera olika indikatorer för att få en bild av den framtida utvecklingen för kontorsmarknaden och några sådana är inköpschefsindex och olika konfidensindikatorer:
– Inköpschefsindex ligger fortfarande över 50, vilket innebär att ekonomin expanderar, men det är skillnad på hur konsumenterna och företagen ser på den nuvarande ekonomiska situationen. För konsumenterna är det pessimistiskt men ser man på tjänsteföretagen så är det mycket mer positiva tongångar, man är expansiva och har förväntningar på att anställa fler, de har bara svårt att hitta arbetskraft. Om man bara tittar på hur ekonomin och företagen presterar i stort så ser det positivt ut för kontor och det finns en efterfrågan, man har byggt lite nytt i Göteborg de senaste åren och det händer mycket i näringslivet, de ställer helt andra krav än tidigare.
– Det är fortfarande inte helt tydligt hur vi kommer arbeta framöver, men det är en hög efterfrågan på de bra kontorslägena och då använder företagen gärna kontoret som en del av rekryteringen för att locka nya talanger och medarbetare, säger Karin Witalis.
Ska man locka nya medarbetare just i Göteborg har Colliers identifierat några delmarknader i staden som man anser vara expansiva och spännande för framtiden. Det rör sig självklart om CBD där Colliers tror att det kommer att ske en återvändartrend de kommande fem till sju åren i takt med att Region City, Brunnsparken och Lilla Bommen etableras som blandstäder. Utöver CBD nämns även Gamlestaden, Masthugget, Gårda, Lindholmen och Mölndal.
– För egen del tycker jag alltid det är intressant att se vad som händer i CBD och ut mot älven. Jag tycker även att Masthuggskajen och området däromkring är intressant, och delmarknader där man kan blanda gammalt och nytt, säger Karin Witalis.
