Det säljs bostäder som aldrig förr, men priserna sjunker och det är osäkerheten som skapar det läget. Oklart valresultat, inflation, räntor och energipriser skapar en oro som har gjort att många har avvaktat. Det, och mycket mer pratade Svensk Fastighetsförmedling, Balder och Reaktion om på eventet Stora bostadsdagen i Stockholm där de fick tackla läget för nyproduktionen av bostäder just nu.
Senaste månaden har utvecklingen på bostadsrätter varit plus minus noll, vilket brukar betyda att köpare och säljare börja hitta till varandra igen, det berättar Liza Nyberg, vd för Svensk Fastighetsförmedling.
Förra året var rekord år med 200 000 bostadsbyten, men hon spår att i år kanske det landar på samma nivå som det var 2019, med 175 000 bostadsbyten i år.
– Så vi kan tänka oss att det blir en minskning från förra året med motsvarande 20 procent, vilket skulle vara att hamna på en normal nivå, säger hon.
Livsförändringar som blivande sambos, skilsmässor, flytt för jobb eller barn tillkommer eller som flyttar ut är det som driver ett bostadsbyte. Oavsett vad det är för ekonomi så går livet vidare och påverkar valet av bostad.
– Många har avvaktat och väntat på att det ska komma någon slags stabilitet, men till slut måste man helt enkelt flytta, säger Liza Nyberg.
Balders regionsanvarige för fastighetutveckling, David Johansson, menar att Balder som fastighetsutvecklare står stabilt i det läget som är.
– Vi har ett brett fastighetsbestånd, både geografiskt och olika fastighets segment. Vi märker att efterfrågan är fortsatt god på våra hyresrätter.
Däremot ser han att avkastningskraven och kostnadsökningarna göt att hyresrätter inte är en hållbar affär för Balder. Däremot bostadsrätter i bra lägen är fortfarande en bra affär och han ser att det finns en fallhöjd kvar på prisnivån.
– Den bostadsutvecklare som inte svettas nu har nog missat något – kalkylen andas i båda ändar. Jag jobbar i tålamodsbranschen, det här är en mycket lång affär, men vi är avvaktande på kort sikt och hoppfulla på lång sikt, säger David Johansson.
Liza Nyberg instämmer och menar att det är lätt att glömma att vi har haft rekordhöga priser på bostäder. Det är en bit kvar ner innan vi hamnar på priserna vi hade innan pandemin förklarar hon.
– Visst det är många bolag som pressas från olika håll, men de som fortfarande jobbar på är de som har kapital att fortsätta utveckla. Det är de bolagen ska kan fortsätta bjuda på till exempel markrätter eller ligga och hålla på bostadsrätter några månader tills man ser att marknaden blir stabil och de som inte behöver låna till sig finansiering, säger hon.
Mikael Adelstam, senior konsult på Reaktion, menar att fastighetsbranschen borde samla sig och berätta en annan historia än den kvällstidningarna sprider, för att öka tryggheten bland konsumenterna.
– Det är instabilt och otryggt som innebär att människor inte fattar beslut, så branschen har ett ansvar att minska rädslan bland konsumenterna, säger han.
Liza Nyberg tror att ett av de störta problemen för branschen är materialbristen som skapas av att vi är så beroende av material som inte kommer från Sverige och att det blir stopp i leveranserna. Hon menar att de bostadsutvecklare hon träffar har svårt att hitta material och att de lever månad för månad, vilket också betyder att man behöver likviditet för att kunna hantera det.
Den potentiella cementbristen är en skrämmande tanke som vi glömt bort i den här ekonomiskakrisen menar David Johansson som konstaterar att det måste lösa sig helt enkelt. – Vi kollar på trästommar och så vidare, men det går inte för Sverige att undvika betong, utan då har vi ett stort problem, säger han.
Utöver den potentiella cementbristen så efterfrågar David Johansson mer hjälpsamhet från kommunerna och att de blir mer flexibla i deras mark och detaljplaner.
– Vi tar fram detaljplaner 15 år framåt så det är klart att det är svårt att förutse vilket läge i utvecklingen vi är då. Men i kommunerna de har lätt att bli för detaljerade i sina plankartor och tillåter inte en flexibilitet, vilket gör att när det väl är dags för att gå framåt med ett projekt så har så mycket förändrats i vad marknaden efterfrågar, säger han.
Framtiden då? Ja, Liza Nyberg tror att konsumenterna kommer hålla i plånboken vilket såklart kommer påverka prisutvecklingen på bostäder. Hon menar dock att vi i Sverige är bra på att ställa om till nya förutsättningar. Så även om Riksbanken höjer styrräntan ytterligare i år så borde det stabilisera sig på bostadsmarknaden någon gång under andra halvåret nästa år.
– Vi köper för att bo, och då vill vi veta vad det kommer kosta. Så det handlar om trygghet, och när det stabiliserar sig så kommer köpare och säljare kunna mötas igen.
Liza Nyberg, David Johansson och Mikael Adelstam är eniga om att en del av tryggheten som kunden vill ha är att det ska vara nära till inflyttning i nyproduktion och att de inte längre vill köpa på enbart ritning. Men under tiden de väntar på att nyproduktionen ska bli klar så är det viktigt med kommunikation till bostadsköparen menar Mikael Adelstam. Inte bara om projektet i sig utan också ur köparens perspektiv.
– För fastighetsutvecklare kanske prioriterar vissa frågor, medan kunderna prioriterar en annan. För några år sedan kunde man berätta om solceller som ett miljöinitiativ som skulle locka köpare, men idag med den energikris vi har så kanske man ska kommunicera det mer som en plånboksfråga, säger han.
Tre spaningar om nyproduktionen:
David Johansson: Alla kommer behöva kapa kapitalkostnader genom yteffektivisering av lägenheter.
Liza Nyberg: Vi måste börja bygga av material som vi har inhemskt i Sverige så att bostäder byggs mer med trä och så vi blir mindre beroende av import.
Mikael Adelstam: Det är läge att sluta gissa – har man fått en markanvisning så kan man gå ut till sin målgrupp och se vad de vill ha och vad de har i plånboken, innan man börjar bygga.
