På två år kan det hända mycket. Från rubrikerna om fritt fall, varsel, byggstopp och bostadsbrist utan motstycke så börjar nu budskapen om spadtag, förvärv och byggstarter återvända. Transaktionsvolymerna för bostadssegmentet har dock en bit kvar till toppnivåerna. Katrin Wallensjö, analyschef på Svefa, ger sin bild av vad som skapar investeringsintresse, möjligheterna och utmaningarna som fortsatt väntar segmentet.
Från katastrofbudskap till positivare tongångar och kommunikation utåt i marknaden. Byggstarter och spadtag. Styrräntans lättnader tycks visa sina första avtryck. Men hur har det visat sig på transaktionsvolymerna? Katrin Wallensjö, analyschef på Svefa, berättar att de kan skönja en uppgång, men det är långt ifrån rekordåret 2021. 2024 och i Q3 där vi står idag, så är transaktionsvolymen upp med sex miljarder. Det är en ökning på direkt 20 procent jämfört med föregående år i samma period. 2023 hade vi en totalvolym på 95 miljarder så vi börjar knappa in berättar hon.
– Det ser ut som att bostadssegmentet har börjat svänga tillbaka och åter blir det mest attraktiva segmentet som vi såg under väldigt många år.
– Men det är ett förvärv som ligger bakom uppgången och det är Svenska Nyttobostäders försäljning, som står för 60 procent av transaktionsvolymen i bostadssegmentet.
– Tar vi bort den här statistiken är vi tillbaka på samma lite tystare, tråkigare volym och nivå som det var förra året på samma tidpunkt.
Transaktionsvolymen för bostäder så har fallit kraftigt de senaste åren. Men för Stockholms kommun så har det legat ganska konstant förutom 2021, när det stack iväg uppåt.
– Så volymmässigt är Stockholm en stabil marknad.
Svefa mäter transaktionerna kvartalsvis och jämför man kvartalen mot varandra över lag i transaktionsstocken så är det en viss uppgång och det finns visst hopp i marknaden. Än så finns det obesvarade frågor menar hon.
– Framför allt i frågan om var ser vi de stora affärerna och var finns trenderna? Vi kan inte riktigt utläsa någon riktig trend just nu, utan det sker transaktioner i stort sett de flesta segment med både utländskt och svenskt kapital både på köp- och säljsidan.
– Men det finns en trend, vilket är storstadsregionerna som är mest representerade i transaktionsstatistiken. Så brukar det ofta se ut, men det är mer övervikt där än det brukar vara.
När det kommer till bristen på bostadsinvesteringar så finns det fler förklaringar till än bara de höga räntorna och svårigheterna till finansiering. Givetvis gäller det byggkostnaden som steg kraftigt efter pandemin och som följd av Rysslands anfallskrig mot Ukraina. Dels investeringsstödet som försvann, som man beräknar gjorde att 19 000 bostäder inte blev av. Sen domarna i Hovrätten och Högsta Domstolen som slog fast att presumtionshyrorna bara fick höjas till hälften av den övriga stocken i bruksvärdessystemet, som skapade problem i kalkylerna och en osäkerhet för investeringarna.
– Särskilt byggrättsmarknaden blev extremt påverkad i det här när många parametrar förändrades och som gav ett lägre projektvärde. Värdena på marken har fallit, även om inte marken blivit gratis – som det kan låta när man sitter i vissa förhandlingar, särskilt då på köpsidan.
Katrin Wallensjö menar att det också finns en regulatorisk osäkerhet som har seglat upp som den fråga som diskuteras mest just nu. Särskilt när det kommer till bygg- och hållbarhetskrav.
– Det här gör att aktörerna behöver ta hänsyn till parametrar som inte riktigt finns eller har funnits tidigare. Det kan vara fördyrande omständigheter att utvecklas i processen och anpassas till nya krav. Det här ger också en osäkerhet på byggrättsmarknaden.
– Men det finns fördelar. Fördelen med byggrätter är att dom sällan har byggplikt och det är just byggplikten som är det som sätter värdet på byggrätter just nu.
– Mark med byggplikt innebär att du inte så stort val, oavsett hur din kalkyl ser ut. Men kan du ligga på din mark långsiktigt och vänta? Ja, då kan du ta nytta av det så kallade auktionsvärdet, värdet man kan förvänta sig när marknaden vänder.
– Så med sagt så ser det jäkligt tufft ut nu, men det kommer inte göra det längre fram. Har man möjlighet att vänta på det här auktionsvärdet, då kan man göra bra business.
Vi har en återhämtning i marknaden, men den är svagare än vad vi hade väntat säger hon. Om inflationen kommer att fortsätta sjunka eller ligger kvar på en låg nivå kommer bostäder bli ett attraktivare segment. Särskilt då hyresutvecklingen för bostäder kommer överträffa den indexerade hyran för kommersiella fastigheter de kommande åren.
– Kommer man ha den hyresutveckling i ett par år, så kommer kanske marknaden vända. Den kommer inte att återhämta sig direkt, men det kommer att bli bättre helt enkelt.
Vinnare nu enligt Katrin Wallensjö är de fastighetsägare som ligger i framkant när det gäller det stora tekniksprånget som sker.
– Det var ett tag sedan vi gjorde ett sådant här tekniksprång och nu handlar det framför allt om hållbarhet och AI. Man är också en ganska stor vinnare om man är kapitalstark och kan vänta i den här orosmarknaden.
Förlorare är de som inte är med i hållbarhetsutvecklingen och den innovativa utvecklingen med AI.
– Och självklart de som har stora portföljer av mark med byggplikt. De portföljerna är tufft att sitta på nu.
