Sagax satsar på en ny marknad. Genom dubbla investeringar tar man klivet in i Barcelona och Madrid. Vd:n David Mindus berättar för Fastighetssverige om motivet, varför entrén på marknaden dröjt och vilka två städer man satsar på.
Efter att ha etablerat sig i Finland, Frankrike och Nederländerna tar Sagax nu klivet in på ytterligare en marknad: den spanska. Första förvärven kommer genom två separata transaktioner där sju fastigheter i Madrid och en i Barcelona förvärvas för 200 miljoner kronor.
– Vi tittar på nya marknader hela tiden. Ju bredare investeringsuniversum, desto högre sannolikhet att vi kan hitta intressanta investeringar, säger vd:n David Mindus.
– En väldigt snäv investeringsmarknad minskar sannolikheten att man ska kunna expandera genom nya bra affärer. Man får få investeringsalternativ och riskerar då att betala för mycket.
– Spanien råkade väldigt illa ut i finanskrisen. Från 2008 fram till 2016 föll hyrorna för industrilokaler i Madrid och Barcelona med uppskattningsvis 70 procent. Först 2016 började hyrorna i vårt segment bottna ut. 2017 började hyrorna stiga lite. Spansk BNP har samtidigt vuxit med nästan 3 procent per år de sista tre åren och beräknas växa med ytterligare 2-2,5 procent i år. De marknader som växer starkast i Spanien är – precis som man kan förvänta sig – de största städerna, Madrid och Barcelona. Vi är inte intresserade av Spanien som helhet utan av just dessa två marknader.
– Båda marknaderna visar god befolkningstillväxt samtidigt som BNP stiger, vilket innebär att BRP – alltså den regionala bruttoprodukten – stiger ännu mer. Uthyrningsgraden för industrifastigheter i både Madrid och Barcelona är idag över 95 procent men marknadshyran är låg, ungefär hälften av 2005 års nominella hyresnivå. Har man befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt samtidigt som man har hög uthyrningsgrad talar det för att det kan bli hyrestillväxt och därmed en bra totalavkastning för aktieägarna.
– Men det som är som alltid ett risktagande. Det finns tyvärr inga säkra affärer.
Hur länge har ni tittat att gå in i Madrid och Barcelona?
– Ursprungligen tittade vi på det 2014, men de bestämde vi oss för att satsa på Paris istället. För jag trodde inte att Spanien skulle kunna återhämta sig så snabbt som man faktiskt har gjort.
– Sedan har vi tittat på det med jämna mellanrum. 2018 gjorde vi en ordentlig genomgång och i början av det här året så anställde vi en vd för att bygga upp verksamheten och nu ser vi de första affärerna.
Har ni någon tanke på hur mycket ni ska investera i Spanien?
– Det beror helt på priserna. Sagax har inga geografiska preferenser. Vi försöker allokera ägarnas kapital dit vi tror att det får bäst riskjusterad avkastning.
Liknar de någon av marknaderna ni befinner er på sedan tidigare?
– Den mest liknande marknaden skulle jag säga är Parismarknaden. Madrid och Barcelona har 6,5 respektive 4,8 miljoner invånare, så de är väldigt stora hyres- och investeringsmarknader och det är egentligen bara Paris av de marknader Sagax investerar i som kan jämföra sig med det.
