En bostadsrättsförening får ta ut avgifter från medlemmarna – men bara om det framgår av bostadsrättslagen eller av föreningens stadgar. Det här känner inte alla brf:er till, vilket i bland leder till att felaktiga och ibland direkt olagliga avgifter tas ut. Fastighetssverige har talat med Viktoria Wallin, fastighets- och föreningsjurist på HSB, som reder ut vilka avgifter som får tas ut och varför det ibland, ändå blir fel.
– Det kan finnas flera orsaker till att en bostadsrättsförening vill ta ut avgifter som inte har stöd i stadgar eller lag. Enligt min erfarenhet handlar det ofta om att styrelser i bostadsrättsföreningar försöker hitta en så rättvis fördelning av ekonomin som möjligt mellan medlemmarna, säger Viktoria Wallin till Fastighetssverige.
En bostadsrättsförenings intäkter bör i huvudsak utgöras av årsavgiften, som ofta betalas varje månad och därför ofta kallas månadsavgift, från föreningens medlemmar. Årsavgiften används för att täcka föreningens kostnader för den löpande verksamheten, som till exempel städning av gemensamma utrymmen, sophämtning, fastighetsskötsel, lån och framtida underhåll av fastigheten. Det är styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek. Den beräknas utifrån föreningens kostnader och på en fördelningsgrund som antingen bygger på insats eller andel. Vilket det är anges i stadgarna.
Vissa kostnader kan ibland beräknas utifrån andra grunder: till exempel värme, el och vatten kan, om så anges i stadgarna, debiteras efter individuell förbrukning och bredband kan debiteras med samma summa per lägenhet.
– Vanliga exempel på när icke lagliga avgifter tas ut är när enstaka boende i bostadsrättsföreningen inte följer instruktioner i tvättstugan eller soprummet eller att de inte deltar på städdagen, vilket leder till att bostadsrättsföreningen behöver ta in extra städning eller att bostadsrättsföreningen drabbas av extra kostnader kopplat till sophanteringen. Det kan vara en lockande tanke att skicka en ”straffavgift” till den eller de som misskött sig eller inte deltagit i städdagen, men det är inte tillåtet, förklarar Viktoria Wallin.– Ett annat exempel på vad som kan upplevas som orättvisa är att kostnaden för en större hissreparation kanske inte är till nytta för alla medlemmar i föreningen eftersom vissa bor på nedre botten och inte använder hissen, men kostnaden bärs av alla medlemmar i föreningen genom årsavgiften som fördelas på insats eller andelstal.
Däremot har en bostadsrättsförening rätt att, utöver årsavgiften, ta ut en upplåtelseavgift när bostadsrätt upplåts första gången, överlåtelseavgift när bostadsrätt överlåts, pantsättningsavgift och avgift vid andrahandsuthyrning, om detta anges i stadgarna. Utöver ovan nämnda avgifter får inte föreningen ta ut avgift för åtgärder som föreningen är skyldiga att vidta enligt bostadsrättslagen eller annan lag.
Det finns däremot inget förbud att ta ut avgifter för service som föreningen inte har skyldighet att tillhandahålla medlemmarna utan gör frivilligt. Föreningen kan därmed ta en särskild avgift för exempelvis användande av bastu eller snickarbod. Avgifter för exempelvis parkeringsplatser kan tas ut utan att det anges i föreningens stadgar eftersom det utgör ett separat avtal för en nyttjanderätt som ingås frivilligt av bostadsrättshavaren.
– Bristande kunskap eller medvetenhet om vilka lagar och regler som gäller kan vara en annan orsak till att otillåtna avgifter tas ut, men bostadsrättsföreningens förvaltning kan oftast hjälpa styrelsen med vad som gäller.
Är det generellt ett stort problem att felaktiga avgifter tas ut?
– En bostadsrättsförening som har förvaltning via HSB tar i regel inte ut otillåtna avgifter eftersom medarbetarna på HSB har god kunskap om vilka avgifter som får tas ut och kan informera styrelsen i bostadsrättsföreningen om att avgiften saknar grund i stadgar eller lag och hjälpa föreningen att se över vilka avgifter som får tas ut. HSB Riksförbunds jurister hjälper årligen flera bostadsrättsföreningar att införa nya avgifter i stadgarna för exempelvis inglasning av balkonger. Det finns alltså avgifter som går att lägga till i stadgarna, men det måste säkerställas att det finns en juridisk grund och att formuleringen blir korrekt, förklarar Viktoria Wallin.
Den pågående inflationen påverkar kostnadsläget inom olika sektorer, inklusive bostadsrättsföreningar. Ökade kostnader för exempelvis underhåll, förvaltning och lån leder till en förändrad finansiell situation som bostadsrättsföreningar måste hantera. Avgiftshöjningar är ett sätt att möta de nya ekonomiska förutsättningarna och många bostadsrättsföreningar har redan höjt eller kommer att höja årsavgifterna under det här året och flera år framöver.
– Det är alltså helt naturligt att styrelser i bostadsrättsföreningar ser över hur intäkterna till föreningen kan öka. Att införa otillåtna avgifter är dock inte rätt väg, men att se över årsavgiften från bostadsrättshavare och hyran för hyresgäster är däremot viktigt. HSB Riksförbunds jurister hjälper många bostadsrättsföreningar och hyresvärdar som har hyreslokaler inom fastigheten att höja hyran genom villkorsändring.
