Hälften av 20-talet har gått och utmaningarna har avlöst varandra. Pessimism har bytts mot optimism hos Fabeges vd Stefan Dahlbo, trots den stora besvikelsen på det 2024 som bolaget lämnat efter sig. Personligen blickar vd:n nu mot pensionen, då han samma dag som presentationen av bokslutet meddelade att det var dags för att lämna bolaget. Fram till dess fortsätter ett hårt arbete och att hantera Convendums rekonstruktion.
Utmaningarna till trots så står Stefan Dahlbo fast vid att bolaget står stabilt. Hyresintäkterna ökar i identiskt bestånd, men efter försäljningar och ett antal utflyttningar så minskar hyresintäkterna på totalen och vakansgraden sjunker nu under 90 procent.
– Den stora besvikelsen under året har varit arbetet i hyresmarknaden och den negativa nettoutrymningen vi har. Vi ska vara självkritiska och vi jobbar mycket med frågan om vad vi kunde gjort annorlunda.
Han tror fortsatt på kontorsmarknaden Stockholm. Ljuspunkterna är att transaktionsmarknaden är på en okej nivå och att finansieringsmarknaden har varit väldigt bra. Det är hyresmarknaden som är den stora utmaningen.
– Frågan är inte om kontors behövs, utan hur de ska se ut och var de ska ligga. Det tror vi kommer att gynna oss på sikt, med de lägen, lokaler och den kunskapen vi har om att vara rådgivare till våra hyresgäster och potentiella hyresgäster.
– Däremot har det varit tuffare med lågkonjunkturen och beslutsprocesserna. Det har också varit många enheter som har minskat av olika skäl.
Att hyresgäster valt att flytta från Fabege handlar bland annat om att de inte har kunnat matcha hyresgästernas önskemål eller behov.
– Och inne i innerstan kan det vara att vi inte har haft den storleken lediga ytor, men där har vi inte heller så mycket vakanser.
– I de omförhandlingar vi gjort så sker de fortsatt till samma hyresnivåer som tidigare, men i vissa fall har det varit hårda förhandlingar där kunderna anser att de betalar för mycket och där har vi förhandlat ner hyran och gett rabatter. Det tror jag vi kommer se för andra att i en del avtal så har det blivit lite för höga hyror efter indexeringen.
Han är dock optimistisk för 2025, efter att varit rätt deppig förra året, och hänvisar till en känsla som han får nu i de samtal som förs.
– Nytt år och nya möjlig, och så verkar många företag också resonera i de dialoger vi har. Sen ser vi det här med läget, läget, läget. Det kan vara att den ena sidan kvarteret finns en efterfrågan och det andra sidan kvarteret är det en annan efterfrågan.
– I Solna har vi en del vakanser för Arenastaden, första gången någonsin, men där har vi en del bra diskussioner, men det tar tid. Det är upp till bevis för oss att visa att jag har fog för min optimism för 2025.
Att vakansnivåerna har tickat upp mot 30 procent i Kista och att Solna skulle stå på tur är inget som oroar Stefan Dahlbo.
– Jag brukar säga – Kista hade nog varit mycket bättre om inte Arenastaden hade funnits, med dess läge närmre stan, pendeltågen, tunnelbanan, tvärbanan och den här närheten. Det är ett jättebra läge med moderna lokaler. Vi har mycket kvar att göra där ute för nästa steg, men det finns många möjligheter där.
Förutom vakanserna så är rekonstruktionen av Convendum något som oroar. Här har fastighetskostnaderna under fjärde kvartalet belastats med en reservering för en hyresreserv för coworking-aktören på 29 miljoner kronor. Bolaget har meddelat att de kommer lämna fyra anläggningar i Stockholm.
– Vi har ett avtal med dem om att långsiktigt hyra hos oss och fortsätta verksamheterna på Kungsgatan och Drottninggatan som har en bra beläggningsgrad. De har tufft med ekonomin som helhet och vi har sagt att vi kommer vara beredda att ge rabatter under de första tre åren. Vi har också sagt att det ska finnas en flexibilitet i avtalen som gör att vi kan ta tillbaka och hyra ut till andra i en del av lokalerna.
Det ska ge Fabege en större flexibilitet och ett långsiktigt avtal. Men ingenting är klart innan de har kommit överens och att Convendum kunnat visa tingsrätten att de har en överlevnadsförmåga.
– Det bygger på att de klarar av diskussionerna om eventuella skadestånd och liknande, så vi får återkomma när vi vet mer.
Att brottas med utmaningarna men också möjligheterna är nu en stafettpinne som Stefan Dahlbo innan årsskiftet kommer lämna över till någon annan, då han kommer gå i pension.
– Den finaste frågan jag fått idag var ”är du så gammal?”. Ja, så gammal är jag. Det är med blandade känslor som jag tar det här beslutet.
– Men fram till årsskiftet så är det fullt fokus på vardagen som gäller och att vi ska leverera på målen som vi satt för året, särskilt med uthyrningen.
