Att det stormar kring Fabeges näst största hyresgäst är ett ovälkommet besked när det som annars står i fokus för tredje kvartalet är den nedåtgående trenden på uthyrningsgraden. Vd Stefan Dahlbo kommenterar turerna kring så väl Convendum, som ryktena kring Ericssons eventuella flytt, samt hur utsikten ser ut för både projekt och uthyrningsläget.
Stefan Dahlbo får anledning att upprepa sig detta kvartal. Det är uthyrningen som står i fokus, den ska upp igen, nu från 89(91) till 95 procent. I vardagen rullar allt på bra, men det är just den punkten som går mycket trögare än vad de hade hoppats på.
– Marknaden som helhet är trög då vi är i en sämre konjunktur. Även om räntorna har gått ner så är det kanske ännu större oro i omvärlden. Och inte minst nu de närmsta veckorna, för vad som ska hända.
– Jag hade hoppats på att vi skulle fått mer signat under Q3, men det har uteblivit. De flesta samtalen lever fortfarande och vi hoppas kunna få över en del på Q4 istället.
Det är särskilt nettohyrningen, -85 miljoner, som varit drabbad och där det nu är upp till bevis, inte minst så kommer 2025 bjuda på inte mindre än fem färdigställda projekt, med en total investering om 2,8 miljarder.
– Vi har mycket diskussioner och visningar, men det tar lång tid att få bläcket på pappret.
– Samtidigt har vi haft en väldigt bra hyresutveckling, och den är riktigt bra på de bästa adresserna.
Han ser att trenden kommer fortsätta mot att antalet anställda per kvadratmeter kommer minska. Det märks inte minst då antalet kontorsintensiva företag ökat väldigt mycket de senaste 15 åren, utan att själva kontorsstocken i Stockholms innerstad ökat i samma takt.
– Det kommer att fortsätta, att vi ser en minskad yta per anställd. Men man är beredd att betala ännu mer för rätt lägen. Så att det finns en massa möjligheter i det här, även om det fortfarande är tuffare diskussioner.
På Kungsgatan och Drottninggatan sitter Fabeges näst största hyresgäst. Coworking-aktören Convendum som expanderat stort de senaste åren till totalt 20 etableringar i Stockholm, Göteborg och Mallorca. I förra veckan meddelade bolaget att de ansöker om rekonstruktion, där bland annat en av anledningarna var att hyrorna blivit för höga.
– Jag tror att deras vd har pratat om andra adresser än de han har hos oss, för hos oss är de definitivt konkurrenskraftiga och marknadsmässiga.
Hur samtalen kring hyran med Convendum kommer se ut är något som får ske mellan dem menar Stefan Dahlbo, men idag står bolaget för tre procent av Fabeges hyresintäkter och vd:n säger att de självklart har en diskussion med dem.
– Jag tror mycket mer är det att de har växt väldigt snabbt och sen är det en tuff konjunktur. Däremot när det gäller coworking och Stockholm så växte det väldigt snabbt under några år. Den tillväxten har inte varit lika stark de sista tolv månaderna.
Han lyfter till exempel Weworks konkurs och menar att den totala volymen coworkning, på dryga åtta procent i CBD, inte ökat särskilt mycket det senaste året.
– Så vi kommer säkert att se utslagning av några coworking-aktörer på olika ställen, men produkten behövs och den kompletterar de större kontoren, som en del av ett erbjudande i Stockholms centrala delar. Jag tycker att Convendum är väldigt duktiga och har en väldigt bra produkt, i alla fall i de fastigheterna som vi har.
Det har ryktats om att Ericsson vill lämna Kista och att de eventuellt skulle leta efter nytt i norrort. På frågan om Fabege skulle ha något att erbjuda så är Stefan Dahlbo kryptiskt.
– Vi kan väl säga att vi har väl definitivt många möjliga projekt i vår portfölj som skulle kunna passa den yta de behöver och som jag gärna skulle presentera för dem.
Gällande kommande projekt så är det fokus på de som färdigställs under nästa år, som kommer bidra till intäktssidan. Parallellt jobbar de med andra projekt som kan bli aktuella i deras områden när de fyllt de kommande fastigheterna. Utöver det så ser vd:n positivt på att bygga bostäder, i JV:et Birger Bostad, där byggrätterna i Haga Norra ser positivt ut och där de färdigställda bostäderna har en positiv försäljningstakt.
– Vi har ytterligare de flera etapper där. Kalkylen ser bra ut, även för hyresrätterna och när vi tittar på nästa etapp så hoppas vi se att vi kan sätta igång det under nästa år.
– Men vi kan också komma att göra fler samarbeten med de byggrätterna eller eventuellt avyttra någon av dem.
När det gäller möjliga förvärv och en lite mer offensiv inställning framåt så ser han det inte som sannolikt.
– Man ska ju aldrig säga aldrig när det gäller affärer, men den stora biten är att se till att hitta hyresgäster till de olika projekten som vi har så att vi kan börja investera igen i olika projekt.
Däremot så ser han att de transaktioner som skett i år bekräftat den bild av fastighetsvärderingen som de själva ser.
– Jag tycker marknaden är rätt sund, även om det är mycket mindre volym än vad det var för två, tre år sedan som var på rekordvolymer. Jag tycker det är tråkig på ett sätt, men jag tycker transaktionsmarknaden är sund.
