De olika segmenten i fastighetsbranschen är olika attraktiva att investera i. Vissa ska man till och med se upp med. Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield, ger en initierad överblicksbild över måendet i de olika investeringsslagen på fastighetsmarknaden – nationellt så väl som lokalt.
Cushman & Wakefield hjälper fastighetsägare, investerare och hyresgäster med allt från uthyrning, förvaltning och värdering till strategi och transaktioner för kommersiella fastigheter som kontor, handel och logistik. Bolaget erbjuder rådgivningstjänster, analyser, och projektledning för att optimera värdet och användningen av fastigheter, både i Sverige och internationellt.
Anders Elvinsson är Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield och på Fastighetssveriges event, Lokalmarknadsdagen i Göteborg – som gick av stapeln på Radison Blue Hotel – gav han sin syn på de olika investeringsslagen i fastighetsbranschen.
– Det är intressant att se hur transaktionsmarknaden utvecklas. Det blir någon slags mått på likviditeten i segmentet och hur hett är det att ha fastigheter som ett investeringslag, säger Anders Elvinsson.
Under en mätperiod som sträcker sig från 2014 till 2025 står toppåret 2021 ut från mängden, med en total transaktionsvolym på nära 400 miljarder kronor. Intressant att notera är också att bostäder då utgjorde närmare 40 procent av den volymen.
– Sedan fick vi en inflationsskjuts med ett ränteuppställ som följd. Fastigheter var plötsligt inte lika attraktivt längre. Men sedan bottenåret 2023 har vi idag haft en uppgång i transaktionsvolym och närmar oss nu det tioåriga snittet som ligger på knappt 200 miljarder vad gäller kommersiella fastigheter och omsättningen på den marknaden, berättar Elvinsson.
Intressant att nämna är att under 2025 har bostäder återigen seglat upp som det största segmentet med ungefär 30 procent av den totala volymen. Till skillnad från 2021, då det främst var bostäder ur det äldre beståndet där man hade möjlighet att renovera upp hyrorna, är det nu i stället nyproducerade hyresbostäder i främst Stockholmsregionen som har bytt ägare. Till detta kommer ett segment som kallas Other Mixed, vilket till stor del utgörs av samhällsfastigheter.
– Där hade vi en stor affär mellan SBB och PPI under det fjärde kvartalet förra året som var på 24 miljarder för fastigheterna i Sverige. Där är det dock så att SBB redan äger en stor del av PPI, vilket gör det till lite av en internaffär – men vi räknar ändå med hela volymen.
När det gäller transaktionsvolymen på rullande 12 månader var branschen nere på botten under 2023, varefter det skett en stabil uppgång. Dock inte under det fjärde kvartalet 2025 – om man tar bort PPI- och SBB-affären så var volymen betydligt lägre än under fjärde kvartalet 2024.
– jämför man 2024 med 2025 så var uppgången 26 procent i transaktionsvolym. Tar man bort SBB- och PPI-affären så var uppgången bara åtta procent. Där hade man velat ha lite mer, menar Elvinsson.
Jämför man de största köparna under perioden när marknaden var het, 2018 till 2021, med senaste treårsperioden, 2023 till 2025, så är det en helt annan typ av köpare. Börsnoterade bolag utgör hälften av bolagen på listan under den första av de två perioderna. Under 2023 till 2025 utgjordes köparna av tre börsnoterade bolag: Brinova, Balder och SLP.
– Vi vill såklart ha utländskt inflöde av kapital på den svenska marknaden. Vi hade ett inflöde av kapital mellan 2017 och 2023. Sedan hade vi ett utflöde av kapital 2024, mycket på grund av att utländska investerare sålde kontor och handelsfastigheter. Men nu, återigen 2025, är det ett tydligt inflöde av kapital, där de utländska investerarna främst tittar på att förvärva logistikfastigheter – men även nyproducerade hyresrätter i Stockholm. Där har flera stora jättar varit inne och köpt, antingen på egen hand med hjälp av svensk personal, eller med en operativ partner i Sverige, förklarar Anders Elvinsson.
Som alla konsulter gillar han att försöka få rätt i hur transaktionsvolymen för innevarande år kommer att falla ut. Det blir naturligtvis en del gissningar, men Cushman & Wakefield har försökt vara lite mer vetenskapliga i sin approach till var siffrorna kommer att landa i år.
– I en het marknad är det ofta börsbolagen som är drivande; 2021 var det 48 procent av förvärven i den kommersiella fastighetsmarknaden om genomfördes av de börsnoterade bolagen. Samma siffra för fjolåret låg på enbart 20 procent. Det har att göra med att fastighetsbolagen på börsen inte är speciellt populära, jämfört med andra typer av tillgångsklasser som aktier med fokus på teknik och AI, guld och andra mineraler eller försvarsrelaterade aktier.
Men korrelationen, menar Anders Elvinsson, mellan om de här fastighetsaktierna handlas till rabatt eller premie gentemot sitt substansvärde är slående. Man behöver därför titta på transaktionsvolymen, återigen för rullande tolv månader, och därefter lägga på en graf som visar om bolagen handlas till en rabatt eller premie – men med premien eller rabatten liggandes sex månader fram – så tyder detta på att transaktionslinjen antingen kommer att gå rakt fram eller något ner.
– Så vi kan inte förvänta oss något riktigt toppår under 2026, utan det kommer nog främst att vara pensions- och försäkringsbolag och utländska drakar som står som största köpare när året är slut. De svenska bolagen kommer att fokusera på de heta segmenten, det vill säga lager, lättindustri, logistik och även olika typer av handelsfastigheter som inte är köpcentrum och gallerior.
