Utgångsläget kändes lite spretigt när Karin Witalis skulle börja skriva kontorsrapporten. Det var som att ingen visste vad de ville ha. Tillsammans med det makroekonomiska läget så fanns det oklarheter i hur efterfrågan på kontor såg ut och hur framtida trender kunde tänkas utveckla sig. Men det som blev tydligt när hon satt med alla bitar var att alla vill ha allt. Särskilt då digitaliseringen och hybridarbetet är här för att stanna.
Utvecklingen som blev av pandemins hemmakontor var att de anställda hittade en vardag som passade bättre med det egna livspusslet. Det betyder också att utmaningarna för kontorsmarknaden ser helt annorlunda ut idag menar Karin Witalis.
– Vi var redan på väg mot det digitala, men lyckades ställa om bara två månader med en teknik som redan fanns och få in de nya rutinerna. Tidigare fanns kanske ett motstånd mot det inom företagen, samtidigt som det fanns en norm kring hur ett kontor skulle vara och fungera.
När allt ställdes på ända så förändrades normen, där vissa trivdes utmärkt med distansarbetet och där andra tyckte att det var pest – inte mist de unga som förlorade tillfället att knyta kontakter och relationer med sina kollegor. Men på det stora hela så var det en befrielse många kände med att kunna jobba hemma menar Karin Witalis.
– Jag tror inte att vi kommer återvända helt till bundna tider och varje dag på plats. Vi har anpassat oss till det nya läget och gillar det flexibla. Att man en dag med mycket teamsmöten kan ta det hemma, men en annan dag när man har ett viktigt möte med en kund, så vill man ta det på kontoret där man har bra möteslokaler och ett kontor som speglar företaget. Men att vi är så hybrida kommer också kräva andra ledarstrukturer som klarar av en organisation som är så rörlig. Där har inte alla företag landat riktigt i hur just de vill ha det, säger hon.
Med det i åtanke, att alla inte kommer vara inne på kontoret samtidigt, så har fokuset skiftat från storleken på kontoret. Till följd av det kände företagen att man behövde fundera fram och tillbaka på hur man ville ha det. Men nu börjar det landa och det Colliers ser är att många företag har dragit ner på sin yta, men väljer i stället mer påkostade kontor som ska vara attraktiva för de anställda att komma till.
– Många har valt att uppgradera sig och man lägger mer krut på att designa sina kontor efter de egna behoven. Det ställs oerhört stora krav på kontor och i slutändan fastighetsägarna just nu. Vårt team som jobbar med utformning av arbetsplatser har väldigt många uppdrag som de jobbar med, säger hon.
Förutom att själva designen och läget ska spegla hyresgästen, så ställs det större krav på fysiska omgivningarna. Det ska finnas möjlighet att jobba effektiv och fokuserat, samtidigt som det ska finnas bra mötesrum och mötesplatser, som man inte får hemma på samma sätt. Men även området ska kunna erbjuda all service som man vill ha. Det har också blivit en viktig faktor för att kunna rekrytera spetskompetensen, att kontoret erbjuder mycket mer än tidigare, säger Karin Witalis. Förutom gym, restauranger och service, så söker man också mixstaden, att kontoret ska ligga i ett område som inte dör när de anställda lämnat kontorskomplexen för dagen.
– Lite mer av kvartersstaden där det också finns boende och andra verksamheter även kvällstid ser vi att det finns en stor efterfrågan på.
Samtidigt efterfrågar företagen bättre kommunikationer. Antingen med bil, kollektivtrafiken eller cykelmöjligheter.
– Det är verkligen ett sätt att locka personal, att de inte behöver köra in med bil för att sen byta till kollektivtrafik för att sen gå en längre bit – utan de kontor som även är attraktiva utanför CBD, är de som ligger i närheten av knytpunkter för olika sorter transportmedel, men gärna alla samtidigt.
Karin Witalis säger att en oväntad trend är att allt fler efterfrågar parkeringar.
– Det tror vi är en direkt konsekvens av pandemin, att när vi uppmanades att inte vara nära andra och man valde bilen i stället, vilket gjorde att många insåg att det var bekvämt och flexibelt att ta sig till och från jobbet. Men på det stora hela så ser vi kanske den andra trenden, att allt fler företag med sina klimatmål lägger större vikt på att man ska ta sig till jobbet med kollektiva medel.
Just aspekten av att de anställda och företagen vill ha allt, gör det svårare att uttala sig om vad trenden är – utom just att man vill ha allt.
– Man vill ha alla de här bitarna, samtidigt som vi ser en ’flight to quality’, att när företagens kontrakt går ut så söker man sig till modernare lokaler som erbjuder mer, vilket är tydligt att man också är villig att betala för. Men det ställer också helt andra krav på fastighetsägarna att kunna tillgodose alla de önskemålen, säger hon.
Ett exempel är på en sådan trend är hunddagis, som Karin Witalis ser att flera fastighetsägare plockat upp.
– Vi har redan nu uthyrningsprojekt där man från fastighetsägarens sida gärna vill ha in hunddagis, det ses som en extra service man vill kunna erbjuda.
Det finns också exempel på stora företag där man har tagit en del av kontoret, ett våningsplan, där hunden är välkommen.
– Alla hundägare vet svårt det kan vara att lösa pusslet med hunden, och kan man som fastighetsägare lösa det åt hyresgästen har man löst ett jätteproblem. Det är ungefär som att man tycker att det är jättebra om man kan ha gym i samma byggnad eller lunchrestaurang i huset. Allt som kan göra kontoret mer attraktivt för hyresgästen och deras anställda är ett plus, säger Karin Witalis.
