Hyresgästernas preferenser och utmaningar kommer prägla kontorsstocken, med vakanser som följd. För Fastighetssverige berättar Head of Occupier Services Colliers Nordics, Martin Lindgren, var vindarna blåser och vilka drivkrafterna är bakom företagens förändrade behov.
Colliers publicerade nyligen en färsk kontorsrapport. Fastighetssverige får hjälp av Martin Lindgren, som kan kallas Colliers hyresgästrådgivnings-expert med att tolka den. Hans officiella titel är däremot Head of Occupier Services på Colliers Nordics och han har jobbat många år med framförallt kontorsuthyrning och rådgivning till företag för deras kontor – hur de ska utforma sin arbetsplats och var de ska placera sig.
– Så vi har örat mot rälsen minst sagt och har koll på var vindarna blåser. Det där ändras och går rätt fort. När vi kom tillbaka från pandemin var alla lite frälsta. ”Vi kommer inte kunna rekrytera om inte folk får jobba hemma tre dagar i veckan” lät det då, men så låter det inte längre bland våra kunder.
Nu handlar det mer om hur de får till en bra balans förklarar han. Det är fler företag som säger ’office first’, till skillnad från för bara några år sedan när många sa ’hybrid is the future’. I den nya kontorsanalysen som Colliers tagit fram med ett internationellt perspektiv så ser man att de finns fem olika företagskulturer kring hur man ser på kontoret och vilken roll det ska fylla arbetsplatsen. Kontoret först, kontorsvänligt, virtuellt vänligt, virtuellt först och jobba vartsomhelst.
Det är ett tydligt tema som präglar i princip allt det arbete som Colliers gör nu på kontorsmarknaden och det är minskning av ytan.
– Vi har i princip 100 procent av våra uppdrag som innebär minskning av kontorsytor och att man vill använda ytorna annorlunda.
Han ser att i ett genomsnitt vill hyresgästerna dra ner på sina ytor med cirka 30 procent.
– Minst 30 procent. När hyreskontrakten går ut så passar man på att försöka hitta en mindre yta. Har man ett långt hyrkontrakt kvar så vill man ta dialog med sin hyresvärd redan nu. Så det kommer ta flera år att jobba igenom den här förändringen som sker.
Inte minst så ser de när de mäter beläggningen på arbetsplatserna så är det väldigt sällan de ser utnyttjande av kvadratmeterna som överstiger 50 procent. Trots det finns en upplevelse om att det inte finns några mötesrum.
– Så det finns en massa yta som inte används på ett effektivt sätt.
Vad skulle du säga är den främsta drivkraften för att dra ner på ytorna?
– Den visar var vi befinner oss i konjunkturcykeln. Utan pengar så är det absolut prioriterat att se över möjligheten att spara fasta utgifter. Samtidigt som man känner sig att man måste göra en förändring, just för att man sitter för stort. Har man ett helt tomt våningsplan som man kyler, värmer och har elektricitet för är det heller inte bra ur ett hållbarhetsperspektiv. Då måste man göra en förändring.
– Men det handlar också om en trend vi sett en längre tid nu, ’flight-to-quality’. Man kan tänka sig dyrare ytor på färre kvadrat, men det innebär fortfarande en möjlighet till besparing.
Det är ovanligt höga vakanser både i Göteborg och Stockholm, men är det mycket grå vakans som vi inte ser i den statistiken?
– Det finns absolut en ordentlig andel kvadratmeter som är uthyrd men som inte används. Och som man gärna skulle vilja lämnas tillbaka eller hyras ut igen. Inget snack om det. Och det här kommer ta flera år att jobba igenom kontorsstocken, tills den är kalibrerad igen.
– Men här ser vi också att Göteborg är ett väldigt tydligt exempel på ’flight-to-quality’, där man haft så mycket nyproduktion i de bästa lägena som drar som en magnet. Det är klart att den vakansen uppstår.
– Det gäller i viss mån Stockholm också. Men i Stockholms mest centrala delar har vi inte så pass mycket nyproduktion, mer än något enstaka hus. Det är en svår marknad, trots att vi har högre vakanstal idag så rör sig marknaden ganska långsamt och när de ytorna kommer ut så ryker de fort.
Han säger att det finns tydliga skillnader mellan de nordiska länderna mot det internationella i kontorsrapporten. Man kan börja med att konstatera att amerikanska bolag var väldigt snabba på ”jobba var du vill”.
– Man kan jobba hemma hur mycket man vill. Nu försöker man kanske ta tillbaka det lite grann, men de var väldigt snabba ut i startblocken. I Europa var vi mer tveksamma och Asien är budskapet: kom till kontoret. Där har man inte den här hybridtrenden eller det samtalet som vi har i Europa.
– Så det sticker ut. Det har att göra med ett par olika anledningar. Det som driver hybridarbete är kanske först och främst pendlingsavstånd till jobbet. I ett land som USA, som är totalt bilburet och där man bor ganska långt från de stora städerna så blir det högattraktivt att sitta och jobba hemma.
– Vi ser samma sak i Sverige och andra europeiska städer att pendlingsavstånden påverkar andelen hybridarbeten. Jag tror man jobbar betydligt mer på kontoret i både Oslo och i Helsingfors, än vad man gör i Stockholm. Även Göteborg och Malmö har mindre hybrida arbetsplatser än huvudstaden.
Förutom pendlingstiden så är en annan av drivkraften typen av arbeten som sker på arbetsplatserna, där väldigt många jobb inte lämpar sig att göra hemifrån, som till exempel inom tjänstesektorn. Han refererar till en rapport från Oxford Research som visar på sambandet mellan typ av ekonomi och hybridarbete. Har städerna en hög andel teknikbolag är det vanligare med hybrid, medan är det främst företag inom med traditionell produktion så minskar andelen hybridarbeten.
– I den här rapporten så ligger Stockholm superhögt, tillsammans med London och några andra städer, med stora andelar teknikbolag. Där är det naturligt att man kan sitta hemma.
Rapporten beskriver att kontorsmarknaden står inför stor förändring och kalibrering av konventionella paradigm. Här menar Martin Lindgren att det finns en roll för fastighetsägarna att ta. Den stora utmaningen för arbetsplatserna idag, när det är så grundmurat att hybridarbetet är här för att stanna, är att möta toppar och dalar.
– Det pratar alla om idag, om att kunna kombinera när det är många eller färre inne på kontoret, att kunna krympa och växa, utan att ha för mycket överflödig yta samtidigt.
– Samtidigt som man ska kunna balansera att ha folk på distans och på plats. Man kan gå till sig själv, det finns nästan inte ett enda möte där inte någon är på distans och det är inte längre en fråga, utan fullt accepterat. Det är också kopplat till det stora fokuset på hållbarhet från ledningsgrupperna, att vi inte längre flyger mellan Göteborg och Stockholm till exempel, bara för att ta ett möte.
– Så det fastighetsägare behöver erbjuda är fullt fokus på hållbarhet och flexibilitet. Det är inte alltid en lätt ekvation, bland annat för att det är lättare att göra något hållbart när det är statiskt.
I den internationella rapporten står också att läsa att hyresgästerna nu tycks efterfråga att kontoren skräddarsys efter just företagets behov. Men om det är framtiden går att svara både ja och nej på menar han.
– Skräddarsyr man för mycket kan det bli att man behöver riva ut allt om hyresgästen flyttar. Men går man igenom frågan om hyresgästernas behov ordentligt så kan man väl konstatera att ingen hyresgäst är särskilt unik i sig själv.
– Utan de allra flesta har en lagom och liknande blandning av behov för fokuserat arbete, teamarbete och social gemenskap. De allra flesta har de här ingredienserna.
Men har man bockat av erbjudandet av flexibilitet och hållbarhet så är det datainsamling som kommer stå högt på hyresgästernas önskelista framöver.
– Det förväntar vi oss att se mer av, att man konkurrerar om hyresgästerna med olika typer av tekniska lösningar i byggnaden, som kan underlätta det interna beslutsfattandet och den egna rapporteringen. Som kan mäta kilowatt-timmar och hur laddstationer och parkering används.
