Handelsbankens kreditanalytiker Michael Andersson och chefsekonomen Christina Nyman spår en återhämtningens år för fastighetsmarknaden med bättre tillgång till kapital, men prognosen är fortsatt dyster under en längre tid framöver för bostadsmarknaden och bolagen som verkar inom den sektorn. För Fastighetssverige berättar de mer ingående om förutsättningarna och utmaningar under 2024.
Bostadsbyggandet har som bekant tvärbromsat efter några år av historiskt hög nyproduktion, något som innebär att antalet färdigställda bostäder sjunker kraftigt framöver. Kraftigt stigande byggkostnader, högre räntor och lägre bostadspriser på andrahandsmarknaden är det som driver nedgången och bostadsinvesteringarna har hittills fallit med nästan 40 procent sedan toppen under 2022, detta enligt Handelsbankens senaste konjunkturprognos.
Enligt bankens chefsekonom Christina Nyman är det lägre räntor utan någon lågkonjunktur som behövs för att bostadsbyggandet ska börja ta sig igen, men att få till den kombinationen är lättare sagt än gjort.
– Befolkningen växer betydligt långsammare än tidigare och kostnads- och ränteläget kommer förbli högre än det var innan ränteuppgången. Dessutom har inte priserna på nyproducerat sjunkit än. Normalt brukar de följa priserna på andrahandsmarknaden. Så summa summarum tar det tid och blir en måttlig återhämtning, säger Christina Nyman till Fastighetssverige.
Handelsbanken ser inte någon snabb återhämtning för varken nyproduktionen eller renoveringarna de kommande åren. Ränteläget förblir betydligt högre än tidigare och bostadspriserna på andrahandsmarknaden bedöms endast öka svagt framöver. Det finns inte heller signaler om några större bostadspolitiska reformer kommande år för att dämpa nedgången i byggandet enligt Christina Nyman.
– Pristrycket inom byggmaterial har dock börjat sjunka och lägre markpriser kan dämpa nedgången i bostadsbyggandet i framför allt storstadsregionerna, där markpriserna är en större andel av de totala kostnaderna för att bygga nytt. Men vi förväntar oss inte någon större nedgång i de totala byggkostnaderna. I takt med att konjunkturen förbättras och hushållens köpkraft stiger bedöms dock betalningsviljan för nyproduktion åter stiga något. Sammantaget räknar vi med att bostadsbyggandet stiger till 35 000 byggstarter 2026.
Om det ser ut att bli en långsam återhämtning för bostadsmarknaden ser det desto ljusare ut för fastighetsmarknaden i övrigt och de kommersiella bolagen som pressats hårt av stigande räntor de senaste 18 månaderna. Handelsbankens ränteprognos indikerar att de räknar med en första sänkning av styrräntan i juni i år och sedan ytterligare två gånger därefter. Så småningom längre fram i 2025 kommer vi enligt bankens prognos att landa på 2,25 som de tror är den långsiktiga räntenivån.
Bankens kreditanalytiker Michael Andersson berättar mer om vad detta får för effekt på fastighetsmarknaden:
– Eftersom det var de kraftigt stigande räntorna, i kombination med ett betydligt tuffare finansieringsklimat, som skapade krisen för fastighetsbranschen så lär ju lägre räntor underlätta en återhämtning. Rent operationellt, alltså hyresintäkter, driftnetto, vakanser med mera, har vi knappt sett någon påverkan och tror det kommer vara fortsatt relativt stabilt under 2024-2025. Men då vi inte förväntar oss en återgång till en ”nollräntemiljö”, så behöver nog många bolag fortsatt se över sina balansräkningar och minska sin skuldbörda/belåning för att anpassa sig till nya förutsättningar, säger han till Fastighetssverige.
Obligationsmarknaden är en annan aspekt som talar till fastighetsbolagens fördel.
– Obligationsmarknaden började öppna upp redan under hösten 2023, då investerare började tro på lägre räntor och såg att de starkare bolagen kommer att klara sig genom turbulensen och förbli ”investment grade”. Vi tror att obligationsmarknaden kommer öppnas upp ytterligare under 2024 då trycket i sektorn lättar samtidigt som aptiten från investerare ökar. Detta brukar dock gå i lite vågor beroende på marknadssentiment och vilka signaler centralbanker ger med mera, men överlag bör finansieringssituationen förbättras.
Samtidigt påpekar Michael Andersson att de svenska bankerna har mycket stor kapacitet att låna ut pengar till fastighetssektorn och sedan tidigare redan har stöttat och lånat ut pengar till bolagen då obligationsmarknaden varit stängd.
– Men även om bankerna kapacitetsmässigt kan fortsätta låna ut pengar till i princip alla fastighetsbolag så har de blivit mer selektiva och ställer tuffare krav. För vissa bolag där risken anses vara för hög kan det bli tufft att få ytterligare lån hos bankerna. Det finns ju även en viss oro bland internationella investerare kring de svenska bankernas stora exponering mot fastighetssektorn, vilket kan påverka bankernas villighet att ytterligare öka exponeringen mot sektorn som helhet.
