City letar identitet och externområdena går som tåget. Omsättningen har krympt och företagen har slimmat organisationen – men vinsten är tillbaka. CBRE:s Bengt Axelsson och Oscar Sandén reder ut för Fastighetssveriges läsare vad som hände med butikerna i innerstaden från 2017, hur big box-områdena mår och hur handeln kommer att se ut – i framtiden.
Först kom e-handeln och nästan golvade butikerna i city och när de redan hängde på repen slog covid till. Men för de stora butikslådorna i ytterområdena blev pandemiåren en rejäl guldålder. Att därför tala om en butiksdöd anser de båda CBRE-profilerna Bengt Axelsson, som ansvarar för retailverksamhet med fokus på city, och Oscar Sandén, ansvarig för retailverksamhet med fokus på big box-retail och volymhandel, vara en osanning. Eller åtminstone en sanning med modifikation. Sätt dig till rätta när de tar oss med på en resa som börjar för ungefär åtta år sedan…
Oscar:
– Om man ser på handelns utveckling de tio senaste åren, från 2015 var det fortfarande en väldigt stark marknad inne i city. Skor och mode var de två stora segmenten som var drivande inom den här marknaden. Detta segment kunde alltid betala de högsta hyrorna, vilket i sin tur drev upp hyrorna på de bästa butikslägena. Den här marknaden fortsatte att vara glödhet ända fram till 2017, 2018. Där någonstans peakade hyresmarknaden, från att ha legat på 6 000 kronor per kvadratmeter till att ligga på 8 500.
Bengt:
– Från 2009, under finanskrisen, fram till 2015 gjordes kanske bara 10 uthyrningar på big box-lägen i Göteborg, totalt; det var fullständigt stendött. Med big box menar vi då stora lådor, i princip, utanför city och med egen entré ut mot parkeringen. City, i sin tur, peakade någonstans runt 2017, 2018; då började det bli lite tuffare och när vi kommer fram till 2019 så kan vi plötsligt läsa i tidningarna om ”butiksdöden”.
Oscar:
– Vilket primärt drevs av e-handeln, som då har börjat ta över handeln av, primärt, skor och mode. Hyrorna har börjat äta upp vinsterna vid det här laget. När hyrorna ligger på max och försäljningen går ner med tio procent, då blir det plötsligt väldigt tufft. Det är där och då som skrönan om butiksdöden börjar ta fart.
Pandemiåren
Oscar:
– E-handelssmällen var ändå ingenting jämfört med vad som komma skulle, 2020, i och med pandemin. När kunder inte längre vågade sig in till city för att flanerar runt bland butikerna så gick det snabbt utför för cityhandeln.
Bengt:
– Många av företagen gick i konkurs bara två månader efter att pandemi-restriktionerna trätt i kraft. Längre än så höll de inte ut. Men dessa företag hade också kämpat och kämpat redan innan detta, på grund av e-handeln, som sagt.
Oscar:
– De som hade en utvecklad e-handel lyckades ju ställa om. Sedan ska man inte glömma att hyresvärdarna ganska snabbt såg till att stimulera hyrorna med statliga bidrag, bland annat, så att de största och mest etablerade kunde ändå driva runt sin verksamhet. Mycket på grund av att man redan börjat slimma organisationen och redan varit igång med byggandet av sin e-handel.
Bengt:
– Som du säger, Covid gjorde att man verkligen började se över sin organisation och slimmade riktigt ordentligt. Vilket fick till följd att många företag har gjort rekordår 2021 och 2022, trots att handeln inte kommit upp i samma volym som innan. Man har lägre omsättning men tjänar bra pengar.
Oscar:
– Tillväxten är ju borttagen också; det kostar ju att växa. Istället håller man i pengarna och är väldigt mån om kostnaderna. Och när hyresvärdarna inte tar ut maxhyror så börjar vinsterna återvända. Kapp Ahl och Lindex, till exempel, gjorde rekordresultat under 2021. Naturligtvis delvis på grund av att en del av konkurrensen nu är utraderad.
Bengt:
– Precis innan pandemin, vid slutet av 2019, gick jag omkring och räknade till 25 lokaler som man kunde anse låg på vad vi kallar topplägen i Göteborg city. Alla var inte helt tomma, de fylldes upp av projekt just för att inte lokalerna skulle stå tomma, men tillfälliga projekt. Idag är vakansgraden nere på samma nivåer som de låg på 2017. Tomrummen har fyllts igen.
Oscar:
– Och det som fylls på är inte enbart skor och mode längre.
Bengt:
– Pop up-butiker har inte blivit någon succé, på något sätt. De är nödlösningar som fastighetsägarna tar in, men grannarna, konkurrenterna, tycker knappast om att butiken bredvid får hyra till en tredjedel av priset, utan att knappt behöva göra iordning lokalen. Det ska skapa flöde men skapar nog mest motvilja bland de andra hyresgästerna.
Framtiden i city
Bengt:
– Vad kommer efter detta? Ja, just nu är det otroligt tufft. Omsättningen var förvånansvärt bra i city under januari, men nu har det börjat märkas att folk har mindre pengar. Räntan har gått upp från 1 procent till fyra och en halv och många har lån. Men samtidigt är det en hel del som fortfarande har det ganska bra och de går fortfarande ut och unnar sig shopping och ett restaurangbesök.
Oscar:
– Middagsrestaurangerna blir fler och fler. Vanliga lunchrestauranger, däremot, har aldrig riktigt repat sig efter covid. De bästa och mest populära säljer fortfarande bra med lunch, men på många ställen gapar det väldigt tomt.
Man blir onekligen sugen på en framtidsspaning. Vart är handeln i butik, oavsett om det är i city eller i big box-retailområden, på väg?
Bengt:
– Riksbanken tycker att folk är ute och shoppar för mycket, att konsumtionen är för hög, vilket skulle kunna peka på att det inte blir några räntesänkningar på ett tag – men det är ju inte enbart de som styr, utan det beror ju också på Europa och USA.
Oscar:
– Förhoppningsvis har vi sett det värsta. Men det som kommer att hända och trenda inne i city är nog en fortsatt återhämtning av marknaden.
Bengt:
– Just nu finns det få tomma lokaler i Göteborg city, men vänta ett halvår så får vi se. Det har varit några konkurser i år, men inte så många.
Utanför staden-handeln
Oscar:
– När det gäller Big box-retailen, alltså utanför standen-handeln, så hände det i princip 2009 och 2015. Någonstans runt 2015, 2016 började den här marknaden, som tidigare utgjordes av någon stor livsmedelsbutik och någon Rusta-liknande, fullständigt explodera. Den här typen av butikslådor började poppa upp överallt – inte bara i storstadsområdena, utan även på väldigt små orter. Och när pandemin kom så trodde vi väl att ”nu är det kört även här” – men det blev precis tvärtom. När människor inte vågade ta sig in till jobbet eller till ett köpcentrum i city, vad hände då? Jo, man handlade hemmakontor på Elgiganten och Ikea, för man vågade fortfarande bege sig till de stora lådorna, Ikea, Jysk, Rusta och så vidare, för deras lokaler är stora. Vi pratar 1 500 till 2 000 kvadratmeter och sex meter till taket – så där upplevde folk att man inte behövde trängas. Och fritiden började man bygga om hemma, så Bygg Max, Bauhaus, Hornbach och sådana bolag sköt iväg nåt oerhört. Samma sak med Plantagen och Blomsterlandet. De hade toppenår. Så i motsats till i city, där marknaden gick ner, så blev det precis tvärtom här.
Bengt:
– Guldåren, rekordåren, var 2020 och 2021.
Oscar:
– Men sedan, 2022, när räntorna gick upp och svensken skulle bli fattigare, enligt Riksbankens uppdrag, då delades den här marknaden plötsligt i två delar. För hemelektronik och -teknik samt bygg- och blomsterfirmorna kunde man börja skönja en mättad marknad. Det handlar trots allt om ganska dyra saker; du bygger inte om din altan varje år och du lånar inte till en ny utbyggnad av huset när räntorna skjuter i höjden. Detta gällde även möbler. Inom dessa områden började man hålla i pengarna lite mer. Men Dollarstore, ÖoB och Rusta, som var vinnare under pandemin, fortsätter däremot att vara vinnare, eftersom de säljer billiga saker. De omsätter lika mycket eller mer men med sämre produktmarginaler.
Bengt:
– Och samma gäller matbutikerna; de har bra omsättning men med försämrad marginal. Ica har blivit ordentligt utmanade av Willys och Lidl.
Oscar:
– Externhandelsmarknaden går fortsatt väldigt bra, men med en del nya aktörer: Motonet och Thansen, finska och danska motsvarigheterna till Biltema, har till exempel kommit in och etablerat sig i Sverige. Amerikanska Costco har öppnat i Täby, ska öppna i Malmö och letar fler lokaler. Efterfrågan på lokaler är fortsatt väldigt hög inom externa handelsområden. Så butiksdöden, som man har sagt ska drabba även detta segment, är helt osynlig här. Vi skönjer inga stora vakanser inom externa handelsområden, tvärtom.
Bengt:
– Skulle man få loss 20 000 kvadratmeter externhandlesyta i Stockholm eller Göteborg idag så hyr vi ut det på två månader. Det går åt.
Förändringsområden
Oscar:
– City och shoppingscentrum är de områden som är under transformation.
Bengt:
– Det som är otroligt viktigt är hur långdragen den här andningspausen blir. Är det så, som någon sa på ekonomibyrån, att vi kommer att ha två procents ränta vid årsskiftet, så är det ingen fara. Sedan hör man andra prata om att det här kommer att ta några år, arbetslösheten kommer att gå upp och det kommer att bli mycket tuffare innan det blir bättre igen. Blir det så, ja då kommer vi att få se högre vakansgrader i city.
Oscar:
– Många tror ju att räddningen kommer i form av att externhandlarna kommer in till staden och öppnar skyltfönsterbutiker. Det tror inte vi. Deras business bygger på låga hyror, stora lokaler, bra inlastning och en in- och utgång direkt till bilen. Den affärsmodellen fungerar inte inne i city.
Bengt:
– Se på Ikea som har öppnat småbutiker inte i stadskärnorna här och var, de har fått lägga ner många av dem. De har inte direkt rosat marknaden inne i city, annat än med sin stora etablering i Gallerian i Stockholm.
Oscar:
– Det är väldigt svårt att sia om vilka och vad som kommer att fylla upp det här tomrummet. Vi tror mer på en balans i marknaden; att hyrorna kommer att behöva stå mer i relation till vad handlarna i city klarar av. Dessutom behöver handlarna och handeln utvecklas för att kunna konkurrera med e-handeln. Den stora spaningen är väl att affärerna inte kommer att bestå av antingen e-handel eller fysisk handel, utan att företagen kommer att ha båda två, så kallad omni channel-verksamhet med flera olika beröringspunkter.
Bengt:
– En annan spaning är att det här med outdoor verkligen har exploderat under pandemiåren; vi ska vara utomhus och ute i naturen. Vi har gjort fem uthyrningar till outdoor-företag i Stockholm city och i Göteborg kommer också flera i innerstaden. Så den branschen etablerar butiker i city nu. En annan trend är elbilföretagen som vill in till centrum – men där är det fastighetsägarna som inte är så förtjusta, de tycker att dessa är förhållandevis dåliga grannar som drar dit för lite folk i förhållande till ytan. Dessutom kommer det faktiskt en hel del mode tillbaka till staden.
Oscar:
– Det ska vi också vara tydliga med: det som trendar nu, vad gäller mode, det är inte e-handel utan handel i fysisk butik. E-handeln sjunker ju faktiskt medan fysiska butiker fortsätter återhämta sig.
Bengt:
– Det kan också bli så att e-handlarna nu, när det börjar gå sämre för dem, känner att det som krävs nu är att de faktiskt måste ha en butik också.
Oscar:
– Kunderna har börjat bli lite mätta på att handla på nätet och insett att de saknar den fysiska butiken. Pendeln har svängt tillbaka.
