Castellum pressas av uppsägningar från tre stora hyresgäster och nettouthyrningen har tagit stryk under första halvåret, men vd Joacim Sjöberg ser stabilitet i andra kvartalet och pekar på nya affärer, stark finansiering och investeringar som driver bolaget mot ett av sina starkaste år hittills.
Jämfört med första halvåret 2024 och det som precis passerat påverkas Castellums resultat negativt av att de har sålt både stående och avkastande tillgångar under förra året. De drabbas också negativt av högre vakanser och dessutom påverkas förvaltningsresultatet negativt av något högre finansiella kostnader. För vd Joacim Sjöberg är det nettouthyrningen som är den mest nedslående siffran för kvartalet, då uthyrningsgraden nu ligger på 90,3 procent. Men efter första kvartalet är de åtminstone tillbaka på positiv mark under Q2, vilket vd:n är mycket glad över – även om det har funnits hinder längs vägen.
– Det har skett några betydande uppsägningar under kvartalet och det har varit mer utmanande i storstadsområdena, särskilt för kontorssegmentet i Stockholm. Huvudstaden och Öresund har drabbats hårdare, medan de regionala marknaderna visat stark motståndskraft och till och med sett en hyrestillväxt under den nedgång som varit.
Joacim Sjöberg ger en uppdatering om de större hyresgästerna som har väckt viss medieuppmärksamhet och inleder med ABB – en av två viktiga hyresgäster i Västerås. För två år sedan meddelade de att de kommer att bygga ett nytt campus för sin robotverksamhet och därmed lämna en stor yta från sin nuvarande hyresvärd. Castellum har under kvartalet förlängt det nuvarande hyresavtalet till slutet av 2027 och till mitten av 2028.
– Men ABB har också gett oss ett avstående från det processrättsliga besittningsskyddet för årshyran. Den delen av kontraktsbeståndet är cirka 0,6 procent av vår omsättning.
Den andra hyresgästen, som lämnar över 20 000 kvadratmeter, är Afry. Årshyran för den är mindre än en procent av omsättningen och har ännu inte påverkat nettouthyrningssiffrorna.
– Tyvärr har de meddelat att de kommer att flytta till en annan fastighet. Kontraktet löper ut sista september 2028, så det ger oss gott om tid att arbeta med den vakansen. Ur ett ledningsperspektiv arbetar vi redan som om den vore uppsagd och planerar för hur vi ska fylla den fantastiska byggnaden.
Det finns en hyresgäst som redan har påverkat nettouthyrningen under första kvartalet, och det var konkursbolaget Northvolt. Castellum rapporterade 100 procent negativ nettouthyrning under första kvartalet men har fått betalt för en del av lokalerna för andra kvartalet.
– Ännu viktigare är att vi är optimistiska om att hitta kunder till lokalerna, och ett sätt att lösa det är om konkursförvaltaren hittar en köpare för hela Northvolts verksamhet.
Förutom dessa tre finns det inga andra stora hyresgäster som de har fått uppsägning från, såvitt vd:n känner till.
– Men i en portfölj av vår storlek pågår det alltid diskussioner, både med stora och små företag, om omförhandlingar och uppsägningar. Man bör komma ihåg att med uppsägningar kommer det också att tecknas nya hyresavtal.
– Vi ser att marknaden förbättras, men diskussionerna tar fortfarande mycket lång tid, och vi förutser inte att det kommer att förändras inom den närmaste framtiden.
De viktigaste lärdomarna från andra kvartalet är att det råder stor global osäkerhet och att de nordiska marknaderna inte accelererar riktigt som Joacim Sjöberg hade hoppats. Det finns fortfarande fundamentala faktorer som talar för att den nordiska ekonomin ska ta fart, men det är svårt att förutsäga utvecklingen. Samtidigt har han fortsatt förtroende för den stabila grund som Castellum står på.
– Vår solida finansiella ställning ger oss gott om manöverutrymme. Den är fortfarande mycket god, och vi har till och med förbättrade finansieringsmöjligheter. Vi är glada över refinansieringen av bankskulden på 10 miljarder kronor under detta kvartal med förbättrade kreditmarginaler.
När det gäller investeringar och transaktioner under första halvåret i år verkar det ta fart för Castellum, då de har investerat 2,8 miljarder kronor. Detta är delvis möjligt tack vare de betydande avyttringarna under förra året, vilket har gjort det möjligt att omlokalisera medel till projekt och förvärv.
– Att rotera vår portfölj är en integrerad del av vårt värdeskapande. Vi har investerat 1,3 miljarder kronor i projekt, inklusive nybyggnation, tillbyggnader och renoveringar. Vi är också nöjda med att ha slutfört förvärvet från Corem för 1,7 miljarder kronor och kunna lägga till dessa högkvalitativa fastigheter till vår portfölj.
Utöver investeringarna på 2,8 miljarder kronor har de även förvärvat aktier i Entra för totalt 383 miljoner norska kronor under första kvartalet och 400 miljoner norska kronor under andra kvartalet, vilket innebär ett indirekt fastighetsförvärv på över två miljarder kronor.
– På så sätt går vi mot ett helår 2025 som kan bli nära ett rekordår – med undantag för förvärvet av Kungsleden. Vi är övertygade om att det är rätt att vara kontracykliska på den här marknaden. Vi har den finansiella styrkan och den interna drivkraften i ledningen för att ta vara på alla möjligheter.
