Bostadsrättsföreningen Smyrna på Gärdet i Stockholm har fram tills nu betalat en årlig hyra på 1,9 miljoner kronor. Statens fastighetsverk, som äger marken, vill tredubbla hyran vilket lett till en långdragen tvist i Mark- och miljööverdomstolen. En tvist som Smyrna nu verkar ha förlorat.
Domen, som meddelades den 24/4, ger Statens fastighetsverk rätt. Svea Hovrätt skriver:
”Mark- och miljööverdomstolen har i en dom denna dag bestämt tomträttsavgälden för en fastighet i Stockholms innerstad. Beräkningen av tomträttsavgälden har utgått från en skälig avgäldsränta om tre procent.”
Det här innebär konkret att markhyran för brf Smyrna landar på fem miljoner, vilket innebär en höjning på nästan 165 procent. En höjning som bostadsrättsföreningen anser är för stor, med tanke på föreningens storlek och intäkter.
– Det är en rätt häpnadsväckande dom på många sätt. Det hovrätten har gjort i praktiken är att omöjliggöra tvister kring avgäldsräntan, säger Heresh Zaremand, kassör i brf Smyrna, till Fastighetssverige.
Markpriserna har gått upp till följd av den negativa realräntan. Tidigare har det däremot varit nästintill gratis att låna pengar. Därför, menar man från Smyrnas sida, är det orimligt att ta de nya markvärdena utan att ta hänsyn till de nya räntorna. På det här sättet, menar man, blir tomträttsägaren dubbelkompenserad. Men nu har alltså Mark- & Miljööverdomstolen slagit fast att det är tre procents ränta som gäller.
– Eftersom markvärdet har gått upp måste vi anpassa hyran, säger Maria Uggla, pressekreterare på Statens fastighetsverk i en skriftlig kommentar till SVT.
– Vår utredning kring realräntan var väldigt omfattande och uttömmande, därför kunde Hovrätten inte göra annat än att bekräfta att realräntan de facto är negativ men valde trots det att fastslå avgäldsräntan till tre procent. Utöver det innebär domen att man gör ett räntepåslag på realräntan om 4,5%, vilket i sig går emot tidigare HD-domar, säger Heresh Zaremand.
Årsavgiften per kvadratmeter i brf Smyrna kommer nu att gå upp från cirka 650 kronor till nästan 1 200, plus retroaktiva kostnadshöjningar och räntehöjningar sedan 2021. Det här kommer, enligt brf Smyrna, få till följd att flera av de boende kommer att få svårt att bo kvar. Redan nu har sju medlemmar val att lägga ut sin lägenhet till försäljning, men av dem kommer vissa att behöva flytta utan att kunna lösa in sina lån, vilket gör att de hamnar i skuld.
– Folk har redan börjat flytta, förklarar Heresh Zaremand, men ännu fler får inte sålt sin bostadsrätt. Och här bor pensionärer som behöver flytta till äldreboende; de kommer inte heller att kunna göra det. Det här sätter folk på obestånd.
– Oavsett hur hovrätten än har resonerat visar domen och vår situation att tomträtten som upplåtelseform motverkar sitt syfte nu. Tomträtten är i grunden en upplåtelseform som är tänkt att främja medborgarnas boendesituation, nu har den blivit en osäkerhetsfaktor som riskerar att försätta enskilda medborgare på ekonomiskt obestånd, och de skyddsmekanismer som man trodde sig ha byggt in i upplåtelseformen är så pass otydligt definierade att de inte fungerar i praktiken, slår Heresh Zaremand fast.
Brf Smyrna har nu valt att överklaga domen till Högsta Domstolen.
